한 줄 평 말소기준권리 이후 임차인으로 인수 위험은 없습니다. 예상 낙찰가 기준 근저당도 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 가격만 볼 유형이 아니라 대명항 수산물 상권 내 일반음식점 용도의 수익성과 환금성을 함께 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
338,000,000원 / 236,600,000원
1회 유찰·70%
실질취득 예상
236,600,000원
인수 0원
근저당 채권
10,000,000원
전액 배당 예상
핵심지표
권리 안전
임차인 인수 없음
인천지방법원 2025타경32628. 김포시 대곶면 대명리 대명항수산물타운 에이동 3008호로, 공부상 일반음식점으로 평가된 집합건물입니다. 소유권 흐름은 신탁과 소유권 이전이 있었으나 현재 소유자는 주식회사무궁화신탁(수탁자)으로 확인됩니다. 말소기준권리는 2021년 10월 14일 설정된 가리봉새마을금고 근저당권이며, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32628 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-21 대명항수산물타운 에이동 3층3008호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(기타) · 공부상 일반음식점 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 236,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 신청채권 | 엠씨아이대부 주식회사 · 임의경매 |
① 권리 흐름 — 인수권리 없음
임차인 주식회사 피앤제이원은 현황조사상 확인되지만 전입신고일이 2022년 1월 25일로 말소기준권리인 2021년 10월 14일 근저당 이후입니다. 따라서 대항력 없음으로 판단되며 매수인이 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 다만 보증금은 확인되지 않아 실제 임대차 조건은 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 피앤제이원 | 2022.01.25 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 236,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,112,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 가리봉새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 222,487,600원 |
예상 매각가 기준 근저당권은 전액 배당되고 부족액은 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
매각대금 배분 (236,600,000원)
회차별 미배당 위험
각 회차 모두 근저당 부족액 없이 계산됩니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되며, 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수금액은 0원입니다.
⚠️ 사업성 관점 감정평가상 이용상태는 일반음식점입니다. 대명항 인근 수산물시장·근린생활시설 밀집 지역이라는 장점이 있으나, 대중교통 접근은 다소 불편하고 임대관계가 미상이라 실제 영업성과 공실 가능성 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포함상공원 남동측 인근, 대명항 인근 수산물시장과 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하지만 인근 버스정류장 이용 등 대중교통 여건은 다소 불편합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 군사 관련 제한구역 등이 포함되어 있습니다.
- 환금성. 아파트와 달리 상가·음식점 용도는 임차수요와 업종 적합성이 매각가를 좌우합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 확인. 보증금·월세·실제 점유 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 업종 검토. 일반음식점 용도로 실제 영업 가능성과 대명항 상권 수요를 확인하세요.
- 권리 확인. 신탁원부 및 관련 처분 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 집합건물 특성상 미납 관리비 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 수익성은 검증”
이 물건은 권리분석만 보면 깔끔합니다. 말소기준 이후 권리는 정리되고 임차인 인수 위험도 없습니다. 하지만 상가형 기타시설은 아파트처럼 거래가격만으로 판단하기 어렵습니다. 236,600,000원의 가격이 권리상 안전하다는 의미이지, 자동으로 좋은 투자라는 의미는 아닙니다. 실제 영업 가능성·임대수요· 환금성을 확인한 뒤 입찰하는 유형입니다.