한 줄 평 근저당 기준 권리는 명확하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 주거용이 아닌 일반음식점 용도의 집합건물입니다. 가격만 보고 접근하기보다 대명항 상권 내 실제 영업 가능성과 환금성을 확인해야 합니다.
감정가
262,000,000원
평가기준
최저가
183,400,000원
1회 유찰 · 70%
실질취득
183,400,000원
인수액 0원
핵심지표
용도 확인
일반음식점
인천지방법원 2025타경32628. 김포 대곶면 대명항 인근 대명항수산물타운 에이동 3009호입니다. 공부상 이용상태는 일반음식점이며, 주거용 부동산과 달리 임차수요와 업종 적합성이 가치 판단의 핵심입니다. 권리관계는 2021년 설정된 근저당권이 말소기준권리이고 이후 압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 조사되었으나 전입 시점이 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 판단됩니다. 보증금은 확인되지 않았고, 매수인이 인수할 임차보증금 위험은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32628 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-21 대명항수산물타운 에이동 3층3009호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 일반음식점 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 183,400,000원 |
| 신청채권 | 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
말소기준권리는 2021.10.14 설정된 가리봉새마을금고 근저당권입니다. 이후 김포시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서 기준 인수권리는 해당사항 없습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 주식회사 피앤제이원 | 2022.01.25 | 미상 | 대항력 없음 전입 시점이 말소기준권리 이후 |
✅ 임차권 분석 전입일 기준 대항력은 인정되지 않습니다. 다만 보증금 정보가 확인되지 않은 만큼 실제 영업 관계와 점유 상태는 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,367,600원 |
| 근저당 · 가리봉새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 170,032,400원 |
매각대금 배분
회차별 가격 시나리오
1회 유찰 후 최저가 183,400,000원. 추가 유찰 시 가격은 하락하지만 업종형 물건의 환금성 확인이 우선입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 김포함상공원 남동측 인근, 대명항 주변 수산물시장·근린생활시설이 위치한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하나 대중교통 상황은 다소 불편한 것으로 평가되었습니다.
- 용도. 일반음식점으로 이용되는 집합건물이며, 수산물 상권과의 연계성이 가치에 영향을 줍니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 업종 확인. 주거용처럼 접근하지 말고 음식점 운영 가능성·임대수요를 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 임대관계 미상으로 실제 점유자와 영업 상태 확인이 필요합니다.
- 권리 확인. 신탁 관련 사항은 신탁원부 확인이 필요합니다.
- 가격 전략. 추가 유찰 시 가격 메리트는 커질 수 있으나, 낮은 가격만으로 환금성이 확보되는 물건은 아닙니다.
맺으며 — “인수 위험은 낮지만, 용도가 승부처”
이 물건은 권리분석만 보면 깔끔합니다. 근저당 이후 권리는 소멸하고 임차인 대항력도 없습니다. 하지만 일반음식점 용도의 집합건물은 낙찰 이후 운영 또는 임대 전략이 중요합니다. 싸게 사는 것보다 실제 활용 가능한지를 먼저 검증해야 하는 물건입니다.