인천지방법원 2025타경32644. 부천시 원미구 심곡동 다온하브 8층 820호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 등기부상 2024.03.11 설정된 박준일의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.06.26, 확정일자는 2022.06.27, 주민등록·점유개시는 2022.07.19이며, 말소기준인 2025.02.28 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 인수형 임차인입니다.
현재 최저가 43,904,000원으로 배당을 가정하면 집행비용 1,190,272원 다음으로 박준일에게 42,713,728원이 배당되고, 보증금 115,000,000원 중 72,286,272원이 남습니다. 확약서가 없다면 정확도 규칙상 매수인의 실질취득은 최저가와 미배당액을 합친 수준이 아니라 보증금 115,000,000원에 수렴하는 인수형 구조입니다. 즉 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질 총액은 크게 내려가지 않습니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 제공된 판단 규칙에 따라 박준일 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 따라서 가격 비교의 기준도 보증금 115,000,000원이 아니라 현재 최저가와 같은 실질취득 43,904,000원입니다. 다만 입찰 전에는 확약서 원본 내용과 실제 말소 실행 조건을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32644 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 8층 820호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 15.737㎡ |
| 건물 | 지하4층 지상14층 · 8층 820호 · 사용승인일 2005.03.05 |
| 소유자 | 김영곤 · 2022.08.10 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 43,904,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 확약서가 핵심 예외
현재 등기부상 과거 신한은행 근저당권 74,400,000원은 2016.12.22 이미 말소됐습니다. 따라서 현 경매에서의 말소기준은 2025.02.28 강제경매개시결정입니다. 박준일은 2022.07.19 주민등록·점유개시, 2022.06.27 확정일자를 갖추고 2024.03.11 주택임차권등기까지 마쳐 말소기준보다 앞선 대항력·우선변제권 보유자입니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박준일 | 115,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 박준일은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다. *확약서가 없다면 현재 회차 기준 룰상 미배당 승계액은 72,286,272원입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 우선
다온하브는 283세대, 사용승인일 2005.03.05이며 대상 전용면적은 15.737㎡입니다. 전체 12건 평균 거래가는 96,916,666원이지만, 과거에는 120,000,000원·122,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 85,750,000원, 최신 거래 90,000,000원, 그리고 최근 구간이 이전 구간보다 -16.3%라는 흐름을 우선 반영하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 17.08㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2026.06 | 16.15㎡ | 13 | 81,000,000원 |
| 2025.10 | 17.08㎡ | 5 | 82,000,000원 |
| 2025.10 | 17.13㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2025.04 | 17.08㎡ | 6 | 88,000,000원 |
| 2024.12 | 15.29㎡ | 7 | 81,000,000원 |
| 2024.08 | 15.45㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2023.01 | 15.45㎡ | 8 | 122,000,000원 |
| 2022.10 | 15.29㎡ | 8 | 92,000,000원 |
| 2022.09 | 15.29㎡ | 5 | 122,000,000원 |
| 2022.07 | 15.29㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2022.07 | 15.74㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 85,750,000원 |
확약서 적용 후 실질취득 43,904,000원은 최근 12개월 평균 85,750,000원의 51.2%입니다. 최신 거래 90,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 확약서가 예정대로 적용되는 전제에서는 현재 가격 자체에 분명한 할인 폭이 있습니다. 다만 최근 거래 추세가 이전 구간 대비 -16.3%이므로, 과거 전체 평균 96,916,666원만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,904,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,190,272원 |
| 1. 임차인 박준일 보증금 | 115,000,000원 | 42,713,728원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 박준일 보증금 중 72,286,272원이 미배당됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인에게 남지만, 이 사건은 말소동의 확약서가 제출되어 박준일 임차권의 실질 인수액을 0원으로 처리합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약서 없으면 총액은 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 43,904,000원 | 72,286,272원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 30,732,799원 | 85,220,391원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 21,512,959원 | 94,274,274원 | 실질 0원 |
이 표가 보여주는 핵심은 단순합니다. 확약이 없다면 “더 유찰되면 더 싸진다”가 성립하지 않습니다. 대항력 보증금의 미배당분이 그만큼 커지기 때문입니다. 반대로 이 사건처럼 해당 임차권에 말소동의 확약서가 적용되면, 매수인 실질 인수는 0원으로 처리되므로 유찰가는 실제 취득가격에 직접 반영됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며 대상 전용면적은 15.737㎡입니다.
- 입지. 부천대학교 남측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택·업무시설·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 지하4층 지상14층 건물의 8층 820호이며 사용승인일은 2005.03.05입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균은 85,750,000원, 최신 거래는 90,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 -16.3%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건 가격 판단을 뒤집는 핵심 문서입니다. 대상 임차권·말소 조건·실행 절차를 매각물건명세서 원본과 함께 대조해야 합니다.
- 박준일 임차권 확인. 보증금 115,000,000원, 전입·점유 2022.07.19, 확정일자 2022.06.27, 임차권등기 2024.03.11의 선순위 권리입니다.
- 시세는 최근 구간 우선. 전체 평균 96,916,666원보다 최근 12개월 평균 85,750,000원과 최신 90,000,000원을 중심으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 이전 구간 대비 -16.3%이므로 과거 고가 거래를 기준으로 기대가격을 높게 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 횟수 확인. 현재 3회 유찰이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.3회입니다.
- 용도·면적에 따른 환금성 확인. 도시형생활주택 원룸형, 전용 15.737㎡라는 특성을 실제 매수·임대 수요와 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 핵심은 “43,904,000원”이 아니라 확약서다
표면만 보면 감정가 128,000,000원짜리 물건이 3회 유찰돼 43,904,000원까지 내려온 사례입니다. 최근 12개월 평균 85,750,000원 대비 51.2%이므로, 확약서가 정상적으로 적용된다는 전제에서는 현재 실질취득가격이 최근 시세보다 낮습니다.
하지만 이 사건의 본질은 최저가가 아닙니다. 박준일의 보증금 115,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금이고, 현재 배당안대로라면 72,286,272원이 남습니다. 확약서가 없었다면 유찰이 더 진행돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 인수형 물건입니다.
따라서 이 사건은 “대항력 임차인 때문에 위험한 물건”으로 끝나는 것도, “3회 유찰돼 무조건 싼 물건”으로 끝나는 것도 아닙니다. 제공된 말소동의 확약서가 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 만드는지가 승부처이고, 그 전제가 충족되면 현재 43,904,000원을 최근 12개월 실거래와 직접 비교할 수 있습니다. 다만 시장 추세는 -16.3%이고 이미 3회 유찰된 도시형생활주택 원룸형이므로, 권리 해소와 별개로 가격 하락·환금성 검토는 남습니다.
