인천지방법원 2025타경32675. 부천시 원미구 상동 진달래마을 2207동 9층 904호 아파트입니다. 현재 회차는 감정가 1,050,000,000원에서 한 차례 유찰돼 735,000,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 동일 면적 130.37㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 966,000,000원이고 최신 거래도 960,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 최저가 자체가 최근 실거래 평균보다 낮은 상태이며, 매수인 인수가 0원이라 실질취득 기준도 735,000,000원입니다.
권리관계에서는 과거 근저당과 압류 상당수가 이미 해지·말소됐습니다. 2019년 부천시 압류 역시 2019.10.10 해제로 말소됐고, 현재 배당표에서는 2024.03.14 설정된 봉덕3동새마을금고 근저당 912,000,000원을 선순위 담보채권으로 배당합니다. 이후 나이스이지론대부 근저당, 우리카드 가압류와 조세 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32675 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 526-1 진달래마을 2207동 9층 904호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 130.3698㎡ · 지상15층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 류기철 · 2010.03.30 소유권이전 · 거래가액 700,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,050,000,000원 / 735,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 봉덕3동새마을금고 / 760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 사용승인일 | 2002.06.21 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 정리, 현재 인수액은 0원
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제도 발생하지 않습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 7.35억 vs 최근 평균 9.66억
진달래마을(대우) 동일 면적 130.37㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 966,000,000원, 최저 거래는 882,000,000원, 최고 거래는 1,110,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 960,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 130.37㎡ | 2 | 960,000,000원 |
| 2026.07 | 130.37㎡ | 15 | 1,000,000,000원 |
| 2026.07 | 130.37㎡ | 12 | 995,000,000원 |
| 2026.07 | 130.37㎡ | 12 | 995,000,000원 |
| 2026.06 | 130.37㎡ | 13 | 1,015,000,000원 |
| 2026.05 | 130.37㎡ | 10 | 960,000,000원 |
| 2026.05 | 130.37㎡ | 15 | 900,000,000원 |
| 2026.05 | 130.37㎡ | 5 | 900,000,000원 |
| 2026.05 | 130.37㎡ | 2 | 915,000,000원 |
| 2026.05 | 130.37㎡ | 10 | 960,000,000원 |
| 2026.03 | 130.37㎡ | 3 | 882,000,000원 |
| 2026.03 | 130.37㎡ | 7 | 1,110,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 966,000,000원 |
현재 최저가 735,000,000원은 최근 12개월 평균 966,000,000원의 76.1%입니다. 임차보증금이나 별도 인수금액이 없으므로 실질취득 기준도 735,000,000원으로 동일합니다. 최근 거래 최저 882,000,000원보다도 낮은 최저가가 형성돼 있어 현재 회차에는 가격 차이가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 735,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,750,000원 |
| 을구 15번 근저당권 · 봉덕3동새마을금고 | 912,000,000원 | 725,250,000원 |
| 을구 16번 근저당권 · 주식회사나이스이지론대부 | 75,000,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 20,323,320원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,007,323,320원 중 예상 배당액은 725,250,000원이며, 미배당은 282,073,320원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 735,000,000원 | 725,250,000원 | 282,073,320원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 514,499,999원 | 506,954,999원 | 500,368,321원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 360,149,999원 | 354,307,899원 | 653,015,421원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 박공지붕 지상15층 건물의 제9층 제904호입니다.
- 입지. 상인초등학교 남서측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철7호선 상동역이 있습니다.
- 단지. 진달래마을(대우) 580세대, 사용승인일 2002.06.21이며 비교 대상 면적은 130.3698㎡입니다.
- 도로. 토지 북측·남측·서측으로 너비 약 30미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(상동지구), 과밀억제권역 등이며 공시지가는 3,839,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
- 거래. 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인되며 거래가는 882,000,000원부터 1,110,000,000원까지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 기준. 최저가 735,000,000원은 최근 12개월 평균 966,000,000원의 76.1%입니다. 권리 인수액 0원이므로 가격 비교는 그대로 735,000,000원을 기준으로 보면 됩니다.
- 조세 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 주의가 표시돼 있습니다. 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 배당순위를 정확히 볼 수 있습니다.
- 근저당권 이전 확인. 2024.03.14 봉덕3동새마을금고 근저당은 2025.04.07 제이비우리캐피탈주식회사로 이전 등기됐습니다. 최신 등기와 채권자 지위를 대조해야 합니다.
- 임차관계. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 입찰 직전 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 변동. 동일 면적 실거래가 882,000,000원부터 1,110,000,000원까지 분포하므로 층·상태에 따른 개별 가격 차이를 현장 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·조세채권·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원, 현재 가격은 최근 평균의 76.1%”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고 현재 최저가는 735,000,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균 966,000,000원 대비 76.1%로, 최근 실거래 가격보다 낮은 회차에 진입해 있습니다. 감정가 1,050,000,000원에서 한 차례 유찰된 결과입니다.
다만 낮은 가격만 보고 배당관계를 가볍게 볼 사건은 아닙니다. 현재 매각가 가정에서도 채권 282,073,320원이 미배당되고, 국세·지방세 압류 5건의 당해세 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 그럼에도 제시된 배당 구조상 미배당 채권이 매수인 인수로 연결되지는 않고 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건의 최종 판단 포인트는 현재의 가격 차이를 실제 물건 상태와 조세채권 확인으로 지킬 수 있는지에 있습니다.
