서울남부지방법원 2024타경138208. 강서구 화곡동 케이엠아트빌 제4층 제403호, 전용 26.24㎡ 다세대주택입니다. 소유자 김정호는 2021.07.16 매매를 원인으로 거래가액 265,000,000원에 취득했고, 현재 경매는 한국주택금융공사가 청구금액 292,631,012원으로 신청했습니다. 등기상 과거 은평신용협동조합 근저당 2건은 이미 2021.07.08 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.12.28 양천세무서장 압류입니다.
권리분석의 난점은 말소기준 자체보다 임차인입니다. 김연중은 2021.07.12 주민등록, 2021.08.27 확정일자를 갖추고 2023.08.04 임차권등기를 했습니다. 말소기준일인 2022.12.28보다 전입이 빠르므로 대항력이 있고, 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 통상 구조라면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커져 실질취득비용이 보증금에 수렴하지만, 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경138208 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 가로공원로78길 49-3, 제4층 제403호 (화곡동, 케이엠아트빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 26.24㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 4층 |
| 사용승인 | 2021.05.20 |
| 소유자 | 김정호 · 2021.07.16 매매 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 146,944,000원 (7회 유찰, 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 292,631,012원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2021.05.24 설정됐던 은평신용협동조합 근저당권 2건은 2021.07.08 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계의 기준은 2022.12.28 압류입니다. 2023.05.23 압류와 2024.10.08 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김연중의 임차권등기 역시 등기 자체는 후순위지만, 실제 전입일은 말소기준보다 앞선 2021.07.12이므로 대항력 여부는 임차권등기 순번이 아니라 선행 전입을 기준으로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 확약 적용 범위를 분리해야 한다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김연중 | 건물 전부 · 2021.07.12 | 265,000,000원 | 2021.08.27 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
| 택금융 | 주거 · 2021.07.12 | 미상 | 2021.06.10 | 대항력 有 우선변제 有 승계 미상 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
김연중 확약을 반영하면 현재 회차의 기준 실질취득비용은 146,944,000원*입니다. 제공된 비교 평균은 251,000,000원, 최신 거래는 255,000,000원이며 실질취득 기준액은 비교 평균의 58.5%입니다. 다만 아래 5건의 거래가 모두 2021.07에 집중되어 있어, 숫자만 보고 현재 시세 대비 확정적인 저가매수라고 단정하기에는 현재성이 약합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 27.81㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 26.69㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2021.07 | 26.24㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.07 | 26.62㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2021.07 | 26.62㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 251,000,000원 |
거래 표본의 최저는 245,000,000원, 최고는 265,000,000원, 평균은 251,000,000원입니다. 감정가 287,000,000원은 이 표본보다 높지만, 현재 회차에서는 확약 반영 실질취득 기준액이 146,944,000원*까지 내려와 수치상 차이는 큽니다. 다만 2021.07 거래를 2026년의 확정 시세처럼 사용할 수 없고, 미상 임차보증금 위험도 남아 있으므로 ‘감정가의 절반이니 무조건 싸다’는 판단은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,944,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,857,216원 |
| 1. 임차인 김연중 보증금 | 265,000,000원 | 144,086,784원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 292,631,012원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김연중 미배당액은 120,913,216원입니다. 일반적인 대항력 임차인 구조라면 이 금액이 매수인 인수로 이어질 수 있지만, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소 때문에 김연중 관련 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 단, ‘택금융’의 미상 보증금 위험은 이 확약과 별도로 남습니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 김연중 룰상 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 7회 유찰 · 51.2% | 146,944,000원 | 120,913,216원 | 김연중 관련 실질 0원* |
| 8회 유찰 · 40.96% | 117,555,200원 | 149,890,573원 | 김연중 관련 실질 0원* |
| 9회 유찰 · 32.77% | 94,044,160원 | 173,048,635원 | 김연중 관련 실질 0원* |
특별매각조건이 없다면 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 146,944,000원에서 117,555,200원, 94,044,160원으로 떨어질수록 김연중의 룰상 미배당 인수액은 120,913,216원, 149,890,573원, 173,048,635원으로 증가합니다. 즉 최저가만 싸지는 것이지 총 부담이 함께 줄어드는 구조가 아닙니다. 이 사건에서는 바로 그 부분을 특별매각조건이 끊어준다는 점이 결정적입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 2021.05.20 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 제4층 제403호입니다.
- 입지. 서울월정초등학교 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장 및 비교적 원거리에 까치산역(지하철 2호선·5호선)이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 도로. 남서측 및 남동측으로 노폭 약 4-5m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 167.6㎡, 공시지가 3,777,000원/㎡, 평지·가로장방 형태이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 총 19세대 소규모 물건이고 이 사건 자체가 7회 유찰됐습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 4.0회, 낙찰률 5.56%로 나타나므로 재매각 가능성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 한국주택금융공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- ‘택금융’ 보증금 확인. 대항력·우선변제권은 있으나 보증금이 미상으로 정리되어 있습니다. 이 금액이 확인되지 않으면 총 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
- 최저가 할인율만 보지 않기. 51.2%라는 숫자는 주된 인수확약을 반영할 때 의미가 있습니다. 확약 밖 임차부담이 확인되지 않은 상태에서 단순 할인율로 입찰가를 결정하면 안 됩니다.
- 실거래의 현재성 점검. 비교표 5건이 모두 2021.07 거래입니다. 평균 251,000,000원과 최신 거래 255,000,000원을 2026년의 확정 시세로 그대로 적용하지 말고 현장 매물과 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성 점검. 19세대 다세대주택에 이미 7회 유찰된 물건입니다. 취득 후 매도 기간과 매수층을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·특별매각조건을 직접 확인한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 할인”보다 중요한 것은 확약의 범위다
이 물건을 최저가 146,944,000원만 보고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 김연중은 보증금 265,000,000원의 대항력 임차인이고, 현재 배당 구조상 120,913,216원이 부족합니다. 원래라면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득비용이 크게 줄지 않는 구조입니다. 그러나 특별매각조건으로 한국주택금융공사가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 김연중 관련 주된 인수는 실질 0원*으로 해석할 수 있습니다.
그렇다고 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 별도 임차인 ‘택금융’은 대항력과 우선변제권이 있으면서 보증금이 미상이고, 이 특별조건이 그 임차인까지 포괄한다는 근거는 없습니다. 여기에 7회 유찰, 19세대 규모, 평균 4.0회 유찰·낙찰률 5.56%의 환금성 지표, 2021.07에 집중된 실거래 표본까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “주된 인수는 해소됐지만, 확약 밖 미상임차인 확인 전에는 보수적 접근”입니다. 실질취득 기준액은 비교평균보다 낮지만, 가격 메리트보다 먼저 미상 승계 위험을 확정해야 하는 사건입니다.
