183,680,000원
서울남부지방법원 2024타경138208. 서울 강서구 화곡동 케이엠아트빌 제4층 제403호, 전용 26.24㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김정호는 2021년 7월 16일 매매를 원인으로 거래가액 265,000,000원에 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2022년 12월 28일 양천세무서장 압류이며, 그보다 앞선 2021년 7월 12일 전입과 점유를 갖춘 김연중의 임차권은 대항력이 있는 선순위 임차권입니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 현재 최저가에서 임차인 배당 부족액 84,691,520원을 낙찰자가 추가로 부담해 실질취득액이 268,371,520원이 됩니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 늘어 전체 부담은 보증금 수준에 가까워집니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 한국주택금융공사가 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 조건이 정상 이행되면 룰상 미배당액을 매수인이 부담하지 않아 실질 인수 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경138208 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 가로공원로78길 49-3, 제4층 제403호 (화곡동, 케이엠아트빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 26.24㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 2021.05.20 |
| 소유자 | 김정호 (2021.07.16 매매 · 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 183,680,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 292,631,012원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역(7층 이하) · 도시지역 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
2021년 설정됐던 은평신용협동조합 근저당권 2건은 2021년 7월 8일 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022년 12월 28일 국 압류입니다. 이후의 강서세무서장 압류, 김연중 임차권등기, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 김연중 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.07.12 확정 2021.08.27 점유개시 2021.07.10 | 265,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 |
| 택금융 | 주거 | 전입 2021.07.12 확정 2021.06.10 배당요구 2024.10.04 | 0원 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 |
김연중은 말소기준권리보다 앞선 전입과 점유를 갖추고 있어 대항력이 있으며, 확정일자와 배당요구를 통해 우선변제권도 행사합니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용을 제외한 배당 가능액은 180,308,480원이고, 보증금과의 차액은 84,691,520원입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 거래 시점은 오래됐다
케이엠아트빌의 제공된 실거래는 모두 2021년 7월 거래입니다. 면적 26.24㎡~27.81㎡의 5건 평균은 251,000,000원, 최저 245,000,000원, 최고 265,000,000원입니다. 현재 최저가 183,680,000원은 이 평균의 73.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 27.81㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 26.69㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2021.07 | 26.24㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.07 | 26.62㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2021.07 | 26.62㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 251,000,000원 |
특별매각조건 이행을 전제로 한 실질취득액은 최저가와 같은 183,680,000원이므로 실거래 평균 대비 73.2%입니다. 반대로 특별매각조건이 적용되지 않아 미배당 보증금을 인수한다면 실질취득액은 268,371,520원으로 올라가 제공된 최고 거래가 265,000,000원보다도 높아집니다. 이 물건은 특별매각조건의 유효성과 적용 범위가 가격 메리트를 결정합니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 조건 이행 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰(64%) | 183,680,000원 | 84,691,520원 | 183,680,000원* |
| 7회 유찰 시(51%) | 146,944,000원 | 120,913,216원 | 146,944,000원* |
| 8회 유찰 시(41%) | 117,555,200원 | 149,890,573원 | 117,555,200원* |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 전체 부담은 임차보증금 수준에 가까워집니다. 위 실질취득액은 한국주택금융공사의 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 정상 이행되는 경우입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 183,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,371,520원 |
| 1. 임차인 김연중 보증금 | 265,000,000원 | 180,308,480원 |
| 2. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 292,631,012원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 선순위 임차보증금 배당에 전부 사용됩니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 예상배당은 0원이며, 청구액 292,631,012원 전액이 미배당으로 남는 구조입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 까치산역(지하철 2호선·5호선)은 비교적 원거리에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물로, 승강기·도시가스 개별난방·위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측과 남동측으로 폭 약 4~5m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 19세대의 소규모 다세대이며, 단지 경매 낙찰률은 7.14%, 평균 유찰 횟수는 3.7회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 한국주택금융공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 범위와 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
- 임차 신고 2건. 김연중과 “택금융” 신고의 관계, 채권양도·대위 여부, 보증금 중복 여부를 매각물건명세서와 배당요구 서류로 대조하세요.
- 조건 미이행 시 상한. 특별매각조건이 적용되지 않으면 현재 회차 실질 부담은 268,371,520원입니다.
- 민간임대주택 등기. 임대의무기간과 낙찰 후 등록 말소·승계 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 제공된 실거래가 모두 2021년 7월 거래이므로 2026년 매각기일 시점의 인근 다세대 거래와 매물 호가를 별도로 확인하세요.
- 명도·점유. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유 상태와 인도 시점, 이사 협의 가능성을 확인하세요.
- 세금·관리비. 당해세, 공용부분 관리비 체납 및 집행비용 변동 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서 및 특별매각조건 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 최저가보다 ‘포기·말소 조건’이 핵심
겉으로는 감정가 287,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 183,680,000원까지 내려온 물건입니다. 특별매각조건이 정상 이행되면 인수액은 실질 0원*이고, 실질취득액은 제공된 실거래 평균의 73.2%입니다. 그러나 그 조건이 적용되지 않는다면 선순위 임차보증금 미배당액 84,691,520원을 더해 총 부담이 268,371,520원으로 바뀝니다.
또한 실거래 표본은 2021년 7월 5건에 그치고, 총 19세대·낙찰률 7.14%의 소규모 다세대이며 이미 6회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 “특별매각조건 확인 시 가격 검토 가능, 확인 전에는 보류”입니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 한국주택금융공사의 포기 대상과 임차권 말소가 실제로 매수인에게 완전한 인수 0원을 보장하는지 확인하는 데 있습니다.
* 특별매각조건이 정상 이행되는 경우의 실질 인수액입니다. 일반 배당 규칙상 현재 회차의 임차보증금 미배당액은 84,691,520원입니다.
