부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경32719 · 부천지원 · 아파트
철근콘크리트구조 67.65㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

255,940,000원 2억 5,594만 감정가 335,000,000원

감정가의 76% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 234,500,000원 최저가 대비 +9%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,345만원

최저가의 10% · 23,450,000원

실거래 대비

▲ 4.5% 시세 이상

같은 평형 직전 2건 평균 2.45억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차보증금 인수가 핵심인 물건. 최저가만 보면 안 되고 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

가격 최저가 234,500,000원은 최근 거래 265,000,000원의 88.5% 수준이나 임차보증금 인수 58,583,000원 반영 필요
자금 최저가 10% 입찰보증금 약 23,450,000원 · 실질취득 약 293,083,000원
리스크 김원진 임차권등기 보증금 289,000,000원 중 미배당분 인수 가능

한 줄 평 깨끗한 소멸 구조처럼 보이지만 핵심은 임차보증금 인수 가능성입니다. 임차인 김원진의 보증금 2.89억은 우선변제권이 있으나 최저가 기준 배당 부족분 58,583,000원이 발생합니다. 낙찰가가 내려가면 부족분 인수가 증가하므로 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

335,000,000원 / 234,500,000원

1회 유찰

실질취득

293,083,000원

최저가 + 인수 예상

매수인 인수

58,583,000원

임차보증금 미배당분

핵심지표

대항력 임차권

우선변제 행사

인천지방법원 2025타경32719. 부천 송내동 제이앤팰리스 602호 아파트입니다. 등기상 말소기준권리는 2021년 8월 4일 설정된 김순복 근저당권입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 을구 6번 주택임차권등기가 존재하며, 임차인 김원진은 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태로 분석됩니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경32719 (강제경매)
소재지	경기도 부천시 소사구 송내동 599 제이앤팰리스 6층 602호
물건종류	아파트
소유자	박경옥
감정가 / 최저가	335,000,000원 / 234,500,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

⚠️ 대항력 임차보증금 분석 김원진 임차인은 전입 2021.05.28, 확정일자 2021.05.14로 확인되며 대항력과 우선변제권이 있습니다. 최저가 234,500,000원 기준 배당 예상액은 230,417,000원으로 부족분 58,583,000원은 매수인 인수 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김원진	289,000,000원	있음	있음	58,583,000원 가능

③ 시세 비교 — 실질취득 기준

JN팰리스 동일 평형 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 거래는 265,000,000원입니다. 최저가는 최근 거래 대비 88.5% 수준이지만, 임차보증금 인수 가능분을 반영한 실질취득액은 293,083,000원으로 최근 거래보다 높습니다.

거래월	전용	층	거래가
2025.03	68.02㎡	6	265,000,000원
2022.02	68.02㎡	2	280,000,000원
2021.11	67.65㎡	4	329,000,000원
2021.09	67.65㎡	2	258,000,000원
2021.06	67.65㎡	6	289,000,000원
최근 12개월 평균	-	1건	265,000,000원

배당 분배

실질취득 vs 실거래

임차보증금 인수 반영 시 실질취득은 최근 거래보다 높습니다.

④ 예상 배당표 (최저가 234,500,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,083,000원
임차인 김원진 보증금	289,000,000원	230,417,000원
김순복 근저당	79,600,000원	0원
기타 가압류 등	21,514,069원	0원

⛔ 입찰 핵심 현재 최저가에서는 임차보증금 부족분 58,583,000원이 예상됩니다. 2회 유찰 시 낙찰가는 164,150,000원이지만 인수액은 127,948,100원으로 증가해 총 취득 부담은 약 292,098,100원이 됩니다. 낙찰가 하락이 곧 취득가 하락으로 이어지지 않는 구조입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

실질취득 기준 확인. 최저가 2.345억보다 임차보증금 인수분을 포함한 금액으로 판단해야 합니다.
임차권등기 확인. 김원진 임차권등기와 배당요구 내용을 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
확약 여부 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부와 적용 범위를 확인해야 합니다.
명도 계획. 임차관계 정리 여부를 확인한 후 입찰해야 합니다.

맺으며 — “유찰보다 임차권이 변수”

이 물건은 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되지만, 대항력 있는 임차권이 존재한다는 점이 핵심입니다. 최저가만 보면 최근 거래보다 낮아 보이지만, 임차보증금 부족분을 인수하면 실질취득 부담은 최근 거래 수준을 넘어섭니다. 따라서 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수 여부와 실질취득가 계산입니다.

부동산강제경매

임차보증금 인수가 핵심 변수 — 부천 송내동 제이앤팰리스 602호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 실질취득 기준

④ 예상 배당표 (최저가 234,500,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰보다 임차권이 변수”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (8장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-27	유찰	3억 3,500만원
2	2026-07-08	대기	2억 3,450만원