인천지방법원 2025타경32727. 경기도 부천시 소사구 괴안동 97-14 제니스빌15차 3층 304호, 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가는 193,000,000원이고 현재 최저매각가는 66,199,000원으로 세 번 유찰된 상태입니다. 다만 이 사건은 최저가 자체를 실질적인 매입가격으로 보면 안 되는 구조입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞선 이연호의 보증금 199,500,000원이 대항력 있는 것으로 조사되어 있어, 배당으로 전액 회수되지 않는 부분은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
특히 이연호는 등기부상 강제경매개시결정의 채권자로도 나타나며, 별도 조사 메모에서는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재돼 있습니다. 이는 임차권리의 실체를 반드시 따져야 하는 사안입니다. 또 최우태도 대항력 있음으로 조사됐으나 보증금은 미상입니다. 따라서 현재 숫자로 확정 가능한 인수액은 이연호 보증금 199,500,000원이고, 최우태 관련 위험은 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32727 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 97-14 제니스빌15차 3층304호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 32.78㎡ · 대상물건은 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대))으로 이용중 |
| 소유자 | 공상호, 지원호 (각 2분의 1 공유) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 66,199,000원 (3회 유찰) |
| 신청·채권 관계 | 청구금액 199,500,000원 · 강제경매개시결정 채권자 이연호 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소 여부보다 ‘임차인 인수’가 핵심
말소기준권리: 제공된 권리관계상 별도 근저당·가압류 없이 갑구 4번 강제경매개시결정이 기준으로 잡혀 있습니다. 갑구 4번 이후의 갑구 5번 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 이연호와 최우태는 모두 전입신고가 기준권리보다 앞선 것으로 조사되어 대항력 있음으로 표시됐습니다.
② 임차인 현황 — 두 임차인 모두 대항력 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 이연호 | 2020.06.26 | 199,500,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 인수 가능 | 전입신고가 기준권리 이전 · 등기부상 권리자와 동일하여 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 |
| 최우태 | 2020.11.26 | 미상 | 대항력 有 우선변제권 미상 인수 가능 | 보증금 미상 · 매각물건명세서 보완 필요 |
매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음으로 기재되어 있으나, 현황조사·임차인 자료에는 대항력 있는 임차인이 별도로 확인됩니다. 따라서 입찰 전에는 이연호의 실제 임대차관계와 최우태의 보증금, 전입·점유 및 관련 서류를 원본으로 재확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — ‘최저가 34%’가 아니라 ‘실질취득 124.7%’를 본다
제니스빌15차의 대상면적 32.78㎡와 면적이 일치하는 최근 실거래는 2026.07 거래 1건이며, 전용면적은 30.73㎡, 3층, 거래가는 160,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 30.73㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 대상면적 일치 | 1건 | 160,000,000원 |
최저매각가 66,199,000원만 보면 최근 12개월 실거래 평균의 41.4%에 불과합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 대항력 있는 이연호 보증금입니다. 매수인이 인수할 금액을 약 199,500,000원으로 놓으면 실질취득액은 최근 12개월 평균 160,000,000원의 약 124.7%가 됩니다. 따라서 최저가 기준의 가격 메리트는 실질취득 기준으로 사라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,199,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,591,582원 |
| 인수 · 임차인 이연호 보증금 | 199,500,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 이연호 | 199,500,000원 | 64,607,418원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 전호연 | 199,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 배당 총액 기준 채권자에게 지급되는 금액은 64,607,418원이며, 채권자 총 청구액 399,000,000원 대비 334,392,582원의 미배당이 발생합니다. 이연호의 보증금 199,500,000원은 대항력 있는 임차보증금으로 별도 인수 가능성이 있어 배당금과 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 소사구청 동측 인근으로 아파트와 재건축 아파트, 다세대주택 등 공동주택지가 형성되어 있으며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 5분 이내 시내버스정류장이 있으며, 북서측 근거리에 1호선 및 서해선 소사역이 입지해 교통상황은 대체로 무난합니다.
- 용도. 대상 건물은 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대)) 및 다세대주택으로 이용중이며, 대상물건의 이용상태와 물건 용도는 다세대입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 2,210,000원/㎡, 평지·사다리형, 소로 한면에 접합니다.
- 환금성. 단지 규모는 14세대이고 최근 거래는 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 160,000,000원으로 거래 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 최저매각가 66,199,000원에 현혹되지 말고 이연호 보증금 199,500,000원 인수 가능성을 포함해 총액을 봐야 합니다.
- 최우태 권리 확인. 대항력 있음으로 조사됐고 보증금이 미상입니다. 이 금액이 추가 인수로 연결되는지 확인이 필요합니다.
- 이연호의 임차인 지위 검증. 등기부상 권리자와 임차인이 동일하게 나타나 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 메모돼 있으므로 임대차계약서·전입·점유 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서와 현황조사 대조. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항없음으로 기재되어 있어 임차인 조사 결과와의 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 다회 유찰 해석. 단지 평균 유찰 횟수 2.4회, 현재 3회 유찰 상태입니다. 유찰 자체보다 인수 부담을 반영한 실질가격이 적정한지가 핵심입니다.
맺으며 — “최저가 34% ≠ 시세 대비 저가”
이 물건은 겉으로는 감정가 193,000,000원에서 66,199,000원까지 내려온 매력적인 저가 경매처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 이연호의 보증금 199,500,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있어 실질취득액은 약 199,500,000원으로 보는 것이 핵심입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 160,000,000원보다 높은 수준입니다.
따라서 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 임차인 인수액의 확정입니다. 이연호의 임차인 지위가 실제로 어떻게 판단되는지, 최우태의 미상 보증금이 존재하는지까지 확인하지 않은 상태에서 최저가만 보고 응찰하면 안 됩니다. 유찰로 가격은 내려왔지만, 실질취득액 기준 가격 메리트는 확보되지 않은 물건입니다.
