인천지방법원 2025타경32727. 부천시 소사구 괴안동 제니스빌15차 3층 304호 다세대 물건입니다. 감정가 193,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저매각가는 46,339,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수입니다. 이연호는 2020.06.26 전입해 2025.02.26 강제경매개시결정보다 앞서고, 보증금은 199,500,000원이며 대항력이 있는 것으로 조사돼 있습니다. 우선변제권은 확인되지 않아 배당으로 보증금이 소진되는 구조가 아니라 매수인 인수 가능성이 핵심 리스크입니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정됩니다. 현재 최저가 46,339,000원만 놓고 최근 실거래 160,000,000원과 비교해 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다. 이연호 보증금 기준 실질취득은 199,500,000원으로 최근 12개월 실거래 160,000,000원보다 높습니다. 게다가 최우태도 2020.11.26 전입한 대항력 임차인으로 조사됐고 보증금은 확인되지 않아, 실제 인수부담이 더 커질 가능성도 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32727 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 97-14 제니스빌15차 3층304호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 32.78㎡ · 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 5층 건물 내 3층 304호 |
| 이용상태 | 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대)) |
| 소유자 | 공상호 지분 2분의 1 · 지원호 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 46,339,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이연호 / 199,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소보다 선순위 점유가 핵심
등기부상 별도의 근저당·압류는 없고, 2025.02.26 이연호의 강제경매개시결정이 말소기준으로 계산돼 이후 2025.12.08 전호연의 지원호 지분 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인은 등기부의 말소 순서만으로 끝나지 않습니다. 이연호와 최우태 모두 말소기준일보다 앞서 전입해 대항력이 있는 것으로 조사돼 있어, 낙찰자가 임대차관계에서 생기는 인수위험을 별도로 검토해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이연호 | 2020.06.26 | 199,500,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 매수인 인수 가능 |
| 최우태 | 2020.11.26 | 미상 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 보증금 확인 필요 |
② 시세 비교 — 최저가 29%가 아니라 실질취득을 비교
제니스빌15차는 14세대 규모이며 사용승인은 2019.10.21입니다. 비교 가능한 최근 거래는 2026.07 전용 30.73㎡ 3층 160,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 30.73㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 160,000,000원 |
최저매각가 46,339,000원은 최근 12개월 평균의 29.0%이지만, 이 수치는 이 사건에서 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 이연호 보증금 199,500,000원을 인수하는 구조라면 실질취득은 약 199,500,000원이고, 이는 최근 실거래 160,000,000원보다 높습니다. 최우태의 보증금까지 확인되지 않았으므로 실질 부담의 상단은 현재 확정할 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,339,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,234,102원 |
| 인수 · 임차인 이연호 보증금 | 199,500,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 이연호 | 199,500,000원 | 45,104,898원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 전호연 | 199,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 46,339,000원 가운데 집행비용 1,234,102원을 제외한 45,104,898원이 이연호 채권에 배당되는 시나리오입니다. 채권 총액 399,000,000원 대비 미배당은 353,895,102원이며, 별도로 임차인 이연호 보증금 199,500,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 최우태 보증금은 확인되지 않아 이 배당표만으로 최종 인수부담을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소사구청 동측 인근으로 아파트와 다세대주택 등이 형성된 공동주택지대이며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 5분 이내 시내버스정류장이 있으며, 북서측 근거리에 1호선 및 서해선 소사역이 있어 교통상황은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 5층 건물 내 3층 304호이며 2019.10.21 사용승인됐습니다. 위생·급배수·난방 및 승강기·화재탐지·경보설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 제니스빌15차는 14세대 규모이며 비교 가능한 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.7회이고, 현재 물건은 4회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이연호 임대차 실체 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일하고 보증금과 청구금액도 199,500,000원으로 같습니다. 가장임차인 여부를 단정하지 말고 임대차계약서·점유·보증금 지급자료를 원본으로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서와 인수 계산의 충돌 확인. 명세서에는 명시 인수권리 ‘해당사항없음’으로 나타나지만, 조사자료상 이연호는 대항력 있고 보증금 199,500,000원입니다. 이 차이가 해소되기 전에는 인수 0원으로 입찰가를 계산하면 안 됩니다.
- 최우태 보증금 확인. 2020.11.26 전입, 2025.03.19 배당요구가 확인되지만 보증금은 미상입니다. 대항력이 있는 것으로 조사돼 있어 별도 인수액이 생길 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 최저가 대신 실질취득으로 비교. 46,339,000원이 최근 실거래의 29.0%라는 수치보다, 이연호 기준 실질취득 199,500,000원과 최근 12개월 거래 160,000,000원을 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·임대차계약서·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰 ≠ 싸다”
이 물건은 감정가 193,000,000원에서 최저가 46,339,000원까지 내려왔지만, 숫자상 할인율만 보고 접근할 사건이 아닙니다. 이연호의 대항력 보증금 199,500,000원을 인수하는 구조라면 실질취득은 약 199,500,000원으로 고정되고, 최근 12개월 실거래 160,000,000원보다 높습니다. 여기에 최우태의 보증금도 확인되지 않았습니다.
특히 이연호가 임차인이면서 강제경매 신청채권자이고, 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 없다고 기재된 점은 반드시 원본 확인이 필요한 핵심 쟁점입니다. 그 관계가 명확하게 해소되지 않는 한 ‘최저가가 싸다’는 이유만으로 입찰할 수 없는 물건입니다. 권리 불확실성, 실질취득가의 최근 시세 상회, 4회 유찰과 소규모 다세대의 환금성을 함께 보면 보수적으로 접근해야 합니다.
