부동산강제경매

2025타경32760 · 부천지원 · 근린시설
철근콘크리트구조 52.29㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

197,230,000원 1억 9,723만 감정가 297,000,000원

감정가의 66% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 145,530,000원 최저가 대비 +35%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,455만원

최저가의 10% · 14,553,000원

감정가 대비

▼ 33.6% 싸게 매수

감정가 2.97억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 낮지만 대항력 임차권과 말소동의 확약 효력 확인이 핵심입니다.

가격 최저가 145,530,000원은 감정가 297,000,000원의 49% 수준
자금 일반 인수 구조에서는 보증금 308,000,000원 검토 필요, 확약 인정 시 해당 임차인 실질 0원
리스크 정용준 임차권등기 대항력 有·우선변제권 有

한 줄 평 대항력 있는 임차권등기가 핵심인 물건입니다. 현재 최저가만 보면 저렴해 보이지만, 보증금 인수 구조를 반드시 확인해야 합니다. 제출된 말소동의 확약 적용 시 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 처리되며, 확약 효력 확인이 낙찰 전 핵심입니다.

감정가 / 최저가

297,000,000원

최저가 145,530,000원

실질취득 판단

확약 확인 필요

임차보증금 308,000,000원

인수 위험

주의

대항력 임차권 존재

핵심지표

2회 유찰

권리·확약 검토형

인천지방법원 2025타경32760. 경기도 부천시 원미동 해냄스토리 904호 근린시설 물건입니다. 등기상 소유자는 고준성 씨이며, 2020년 거래가액 294,000,000원으로 소유권이 이전되었습니다. 가장 중요한 권리는 을구 1순위 주택임차권입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경32760
소재지	경기도 부천시 원미구 원미동 42-1 해냄스토리주건축물제1동 9층 904호
용도 / 이용상태	근린시설 / 오피스텔로 이용중
소유자	고준성
감정가 / 최저가	297,000,000원 / 145,530,000원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권 확인이 승부처

말소기준권리는 2023.06.20 국 압류입니다. 이후 국 압류, 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 1순위 임차권은 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
정용준	308,000,000원	有	有	확약 확인 대상

⚠️ 실질취득 주의 일반적인 대항력 인수 구조에서는 보증금 308,000,000원이 낙찰가보다 큰 경우 낙찰가가 내려가도 매수인 실질취득액은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어, 해당 임차인에 대해서는 확약 효력 인정 시 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 확약 밖의 권리 위험은 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 145,530,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,837,420원
임차인 정용준 보증금	308,000,000원	142,692,580원
주택도시보증공사 가압류	1,482,000,000원	0원
경매개시결정	308,000,000원	0원

매각대금 배분

회차별 미배당

실거래 데이터가 없어 회차별 인수 부담 시나리오를 표시합니다.

⛔ 결론 최저가 145,530,000원만 보고 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차권과 308,000,000원 보증금 구조 때문에 확약 효력 확인 전에는 고위험 물건입니다. 확약이 인정되면 주된 인수 부담은 해소되지만, 원본 서류 확인이 필수입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 원미구청 북동측 근거리에 위치하며 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재한 주상 혼용지대입니다.
교통. 차량 접근이 용이하고 인근 노선버스 정류장이 있습니다.
토지. 준공업지역, 지구단위계획구역에 속하며 토지는 업무용으로 이용중입니다.
환금성. 업무·상업 혼재 지역 내 오피스텔 이용 물건으로 용도 특성상 수요층 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

주택도시보증공사 말소동의 확약서 원본 확인
임차권등기 말소 여부 확인
확약 적용 범위가 정용준 임차인 전체 권리에 해당하는지 확인
국세·지방세 압류 관련 당해세 여부 확인
등기부·매각물건명세서 원본 대조

맺으며 — “최저가보다 권리가 먼저다”

이 물건은 2회 유찰로 최저가가 낮아졌지만, 핵심 판단 기준은 가격이 아니라 임차권입니다. 대항력 있는 임차보증금 308,000,000원 구조는 일반적으로 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 확약 확인이 선행되어야 합니다. 확약이 인정되는 경우와 그렇지 않은 경우의 실질취득 차이가 매우 큰 물건입니다.

부동산강제경매

대항력 임차권이 핵심 — 부천 원미동 해냄스토리 904호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 확인이 승부처

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 145,530,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 권리가 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (12장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-22	유찰	2억 9,700만원
2	2026-05-27	유찰	2억 790만원
3	2026-07-08	대기	1억 4,553만원