인천지방법원 2025타경32771. 김포 운양동 한강베네치아1동 4층 437호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이강민이며 2022.02.22. 매매가 64,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 한 달 뒤인 2022.03.22. 이정은 명의의 채권최고액 45,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 국민건강보험공단 압류, 김포시 압류, 손민호의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기만 보면 단순하지만 임차관계는 다릅니다. 현황조사와 매각물건명세서에 손민호가 나타나고 전입일이 2020.12.30.으로 근저당보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수도, 인수액이 0원이라고 확정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32771 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1297-1 한강베네치아1동 4층 437호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 5층 내 4층 437호 |
| 소유자 | 이강민 (2022.02.22. 거래가 64,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 43,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 채권자 / 청구 | 손민호 / 70,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.22. 이정은 근저당권 · 채권최고액 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도
2014.06.23. 우리은행 근저당 60,000,000원이 설정됐다가 2014.08.25. 해지로 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2022.03.22. 이정은 근저당 45,000,000원입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 김포시 압류, 2025.03.05. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 핵심
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손민호 | 2020.12.30 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 손민호는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 인원으로 보지 않습니다. 한편 손민호는 2025.03.05. 강제경매개시결정의 채권자와도 같은 이름으로 나타납니다. 이러한 관계 때문에 가장임차인 또는 관계인 가능성을 확인할 필요가 있지만, 이름이 같다는 이유만으로 임대차 자체를 무효라고 판단할 수는 없습니다. 임대차계약서·보증금 지급자료·점유관계 확인이 결론을 좌우합니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 62,000,000원, 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 43,400,000원입니다. 한 번 더 유찰될 경우 시나리오상 30,379,999원, 세 번 유찰 기준으로는 21,265,999원까지 내려갑니다.
다만 이 사건에서 가격 판단보다 앞서는 것은 임차보증금입니다. 손민호의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 43,400,000원을 최종 취득비용으로 볼 수 없습니다. 특히 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 낙찰가 하락분만큼 인수부담이 커질 수도 있으므로, 최저가가 내려갔다는 이유만으로 가격 메리트가 커졌다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,181,200원 |
| 2. 근저당 · 이정은 | 45,000,000원 | 42,218,800원 |
| 3. 경매개시결정 · 손민호 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 43,400,000원 가정 시 집행비용 1,181,200원을 제외한 42,218,800원이 이정은 근저당에 배당되고, 채권자 손민호 배당은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 115,000,000원 대비 미배당은 72,781,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 손민호의 임차보증금이 확인될 경우 실제 배당 및 인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 인수관계가 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 총배당 | 미배당 | 배당계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 43,400,000원 | 42,218,800원 | 72,781,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 30,379,999원 | 29,433,159원 | 85,566,841원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 21,265,999원 | 20,483,211원 | 94,516,789원 | 0원 |
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 본 호는 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 437호입니다.
- 입지. 운양역(김포골드라인) 북서측 약 150미터 지점으로, 주변에 업무시설·아파트·근린생활시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 25미터, 서측 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) 등에 해당하고, 대표지번 공시지가는 2,657,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 손민호 보증금 확인. 전입 2020.12.30.이 말소기준 2022.03.22.보다 빠릅니다. 임대차계약서와 보증금 지급자료 확인이 최우선입니다.
- 대항력 확정 금지. 보증금·확정일자가 미상인 상태이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 접근해야 합니다.
- 채권자와 임차인 관계 확인. 손민호는 강제경매 채권자로도 등장합니다. 가장임차인 또는 관계인 여부를 원본자료와 점유관계로 확인해야 합니다.
- 명세서상 인수 0원 재확인. 명시 인수권리는 해당사항 없지만, 임차보증금 존재 여부까지 확인한 뒤 실질 인수액을 판단해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마십시오.
- 배당 변동 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 배당표에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “43,400,000원짜리 물건”이라고 아직 부를 수 없다
등기상 구조는 어렵지 않습니다. 2022.03.22. 이정은 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 없으며 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기가 아니라 2020.12.30. 전입한 손민호입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서 대항력을 확정할 수도, 인수액 0원을 최종 확정할 수도 없습니다. 따라서 현재 최저가 43,400,000원은 실질취득비용의 하한으로만 보는 것이 안전합니다. 권리 후순위는 정리되지만 임차보증금은 미확인. 이 물건은 가격보다 임대차 원본 확인이 먼저인 오피스텔입니다.
