137,216,000원
서울남부지방법원 2024타경139164. 서울 강서구 화곡동 로빈하우스 제5층 제502호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 최저매각가는 137,216,000원으로 감정가 268,000,000원에서 7회 유찰된 상태입니다. 권리분석의 핵심은 등기부상 선순위 주택임차권자인 이정석과 현황조사·매각물건명세서에 나타난 김재원을 분리해서 보는 것입니다.
이정석은 임차보증금 268,000,000원, 주민등록 2021.12.22, 확정일자 2021.11.29의 임차권자이고 말소기준인 2024.10.17 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 원칙 계산으로는 현재 회차 매각대금에서 집행비용 2,721,024원을 빼고 134,494,976원을 배당받아 133,505,024원이 부족합니다. 그러나 매각물건명세서에는 이정석의 승계인 한국주택금융공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이정석 관련 부족분은 실질 인수 0원으로 봅니다.
문제는 그 확약의 범위 밖에 있는 김재원입니다. 김재원은 2024.06.28 전입으로 말소기준일보다 앞서지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·보증금 미상으로 다뤄야 합니다. 이 물건은 이 미상 임차관계가 해소되지 않는 한 최종 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경139164 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 월정로28가길 17, 제5층 제502호 (화곡동, 로빈하우스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사케이젤 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 137,216,000원 |
| 유찰 | 7회 |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 290,050,544원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제5층 제502호 |
| 준공 | 2019.08.29 |
| 세대수 | 13세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 포기가 핵심
등기부상 2019.09.09 고흥군수산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 2021.11.25 김자연의 주택임차권 역시 2021.12.28 해제로 말소됐습니다. 현재 중요 권리는 2023.11.17 등기된 이정석의 주택임차권과 2024.10.17 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 말소기준 이후의 강서구 압류와 국 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 확약 대상과 확약 밖 점유자를 분리
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정석 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.22 | 2021.11.29 | 268,000,000원 | 선순위 | 있음 | 한국주택금융공사 승계 · 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 → 실질 인수 0원* |
| 김재원 | 미상 | 2024.06.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금·인수액 미상 |
③ 시세 비교 — 39.2% 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
시세 자료에는 로빈하우스 거래가 1건 있습니다. 2022.06, 전용 39.78㎡, 5층, 거래금액 350,000,000원입니다. 반면 비교 대상 기준면적은 29.73㎡이고 면적 일치 여부가 불일치로 표시돼 있습니다. 따라서 최저가 137,216,000원이 거래표본의 39.2%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 39.78㎡ | 5 | 350,000,000원 |
거래표본의 평균·최저·최고는 모두 350,000,000원이지만 표본이 1건이고 면적도 맞지 않습니다. 더구나 이 물건은 김재원의 보증금이 미상이라 최종 실질취득액 자체도 아직 확정되지 않습니다. 따라서 “최저가가 거래표본의 39.2%이니 싸다”라는 판단은 보류해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,216,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,721,024원 |
| 1. 임차인 이정석 보증금(우선변제) | 268,000,000원 | 134,494,976원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 290,050,544원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
계산상 이정석의 미배당액은 133,505,024원입니다. 다만 매각물건명세서의 조건부 포기로 이정석 부분은 매수인 실질 인수 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김재원 보증금은 미상이라 위 계산에 포함되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 이정석 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 137,216,000원 | 133,505,024원 | 이정석 실질 인수 0원* |
| 8회 유찰 시 | 109,772,800원 | 160,564,019원 | 이정석 실질 인수 0원* |
| 9회 유찰 시 | 87,818,240원 | 182,162,488원 | 이정석 실질 인수 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 월정초등학교 남동측 인근. 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물의 제5층 제502호입니다.
- 설비. 일반적인 위생설비·급배수설비·도시가스 난방설비·엘리베이터가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 264.0㎡, 지목 대, 공시지가 3,912,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김재원 보증금 확인. 전입 2024.06.28이 말소기준 2024.10.17보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본으로 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.
- 확약 문구 원본 대조. 이정석의 승계인 한국주택금융공사가 배당받지 못하는 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소한다는 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 승계 중복 계산 금지. 한국주택금융공사는 이정석의 승계인으로 기재돼 있으므로 이정석 보증금과 별도 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 시세 숫자 과신 금지. 확인 거래는 2022.06의 39.78㎡ 1건이고 대상 기준면적 29.73㎡와 맞지 않습니다. 39.2%라는 비율만으로 저가 매수라고 단정하지 마세요.
- 반복 유찰 원인 확인. 이 사건은 7회 유찰됐고 로빈하우스 경매물건 평균 유찰은 4.9회입니다. 임차관계·내부상태·환금성을 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.24 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 당해세·최우선변제 확인. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “반값”보다 확약 밖 임차인이 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 268,000,000원에서 7회 유찰돼 137,216,000원까지 떨어진 물건입니다. 하지만 핵심은 할인율이 아닙니다. 이정석의 보증금 268,000,000원 중 계산상 미배당 133,505,024원은 승계인 한국주택금융공사의 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 실질 인수 0원으로 정리됩니다. 반면 별도 점유자 김재원은 보증금과 확정일자가 미상이라 그 확약의 보호를 받지 않습니다.
또한 350,000,000원의 거래표본은 2022.06 한 건이고 면적도 대상 기준과 맞지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 거래표본의 39.2%라는 이유만으로 가격 매력이 충분하다고 판단하기 어렵습니다. 이정석 부분은 조건부로 해소됐지만, 김재원 임차관계 확인 전에는 최종 인수액과 실질취득액이 확정되지 않는 사건입니다. 7회 유찰이라는 이력까지 감안하면, 입찰 전 매각물건명세서 원문과 점유·보증금 관계 확인이 우선입니다.
