최저가 1.72억만 보면 안 된다 — 확인 가능한 실질취득은 약 2.60억, 미상 임차인 위험은 별도

서울남부지방법원 2024타경139164. 서울 강서구 화곡동 로빈하우스 제5층 제502호, 전용 29.73㎡ 다세대주택입니다. 감정가 268,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가는 171,520,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 감정가의 64%라 저렴해 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금 인수 구조를 먼저 계산해야 하는 물건입니다.

등기부상 2019.09.09 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당권은 2019.11.07 일부포기를 원인으로 말소됐고, 제시된 말소기준권리는 2024.10.17 강제경매개시결정입니다. 김자연·이정석의 전입과 김재원의 전입신고는 모두 그보다 앞섭니다. 다만 김재원은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 곧바로 대항력 확정 또는 인수 0원으로 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인들

고흥군수산업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권은 2019.11.07 말소된 이력이 있어, 이 사건의 말소기준은 2024.10.17 강제경매개시결정으로 제시돼 있습니다. 이후 강서구 압류와 국세 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 임차인 관련 권리는 말소기준보다 앞서므로 단순한 “후순위 전부 소멸” 사건이 아닙니다.

② 임차인 분석 — 확약은 이정석 건에만 적용

보증기관 승계인을 별도 임차인으로 중복 합산하지 않을 때 인적 확인 대상은 김재원·김자연·이정석 3명입니다. 이정석 관련 포기·말소 조건은 해당 임차보증금에만 적용되며, 김재원과 김자연의 위험까지 함께 없애는 조건은 아닙니다.

* 포기·말소 조건은 이정석 관련 보증금에만 적용됩니다. 김재원 및 김자연에 관한 인수 가능성은 별도로 판단해야 합니다.

③ 낙찰가가 내려가도 총액은 약 2.60억

현재 회차의 예상배당은 집행비용 3,201,280원을 먼저 공제하고, 남은 168,318,720원을 김자연에게 우선 배당하는 구조입니다. 김자연 보증금 257,000,000원 중 부족분 88,681,280원을 매수인이 인수한다고 계산하면, 현재 회차의 확인 가능한 실질취득은 260,201,280원입니다.

낙찰가가 171,520,000원에서 109,772,800원으로 61,747,200원 내려가도, 인수액은 88,681,280원에서 149,564,019원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 259,336,819원~260,201,280원으로 거의 고정됩니다. 따라서 최저가가 감정가의 64% 또는 40.96%라는 이유만으로 “유찰될수록 싸진다”고 판단하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 171,520,000원 가정)

예상배당 산정상 김자연의 미배당액은 88,681,280원입니다. 고흥군수산업협동조합 근저당권은 등기부상 2019.11.07 말소 이력이 있으므로 실제 배당관계는 원본 채권계산서 및 배당표와 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 시세 비교 — 3.50억을 그대로 믿으면 안 된다

확인되는 로빈하우스 실거래는 2022.06 거래 1건뿐입니다. 거래가는 350,000,000원이지만 면적은 39.78㎡로, 경매 대상 29.73㎡와 일치하지 않습니다. 현재 회차의 제시 실질취득 260,201,280원은 이 거래의 74.3%이고 금액 차이는 89,798,720원이지만, 4년 전 단일 거래이자 면적 불일치 표본이므로 이를 근거로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 전용 29.73㎡ 제5층 제502호입니다.
• 입지. 월정초등학교 남동측 인근으로, 주변에는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물이며 일반 위생·급배수·도시가스 난방·엘리베이터 설비가 있습니다.
• 도로. 북서측 및 남서측 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 264.0㎡이며 토지이용상황은 다세대, 지형은 평지입니다.
• 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부는 건축물현황도·외부관찰·탐문을 통해 파악됐습니다.
• 환금성. 2019.08.29 사용승인된 13세대 다세대로 거래 표본이 적고, 동일 면적 비교거래가 확인되지 않아 가격 검증력이 낮습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김재원 보증금 확인. 임대차계약서, 전입세대열람, 실제 점유, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 김자연 권리 정합성. 2021.12.28 임차권등기 말소와 현재 예상배당의 우선변제·인수 산정이 왜 다른지 최신 매각물건명세서와 배당요구 서류로 확인해야 합니다.
• 이정석 포기 조건 확인. 한국주택금융공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각허가 및 소유권이전 단계에서 그대로 이행되는지 원문을 확인해야 합니다.
• 낙찰가가 아닌 총액 비교. 현재 회차는 171,520,000원이 아니라 제시 실질취득 260,201,280원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 7회·8회 유찰 시에도 제시 실질취득은 각각 259,721,024원·259,336,819원으로 거의 줄지 않습니다.
• 세금 배당 확인. 강서구 및 동대문세무서 압류가 있으므로 당해세·법정기일과 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.24 민간임대주택등기의 현재 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 현황이 직접 조사되지 않았으므로 누수·설비·불법 구조변경·수리비를 현장에서 점검해야 합니다.
• 최신 시세 재조사. 2022.06의 39.78㎡ 거래 1건이 아니라 대상과 가까운 29.73㎡ 전후의 최신 다세대 거래를 별도로 확보해야 합니다.

맺으며 — “64% 낙찰가”가 아니라 “2.60억＋미상 인수”

이 물건의 최저가는 감정가의 64%인 171,520,000원입니다. 그러나 제시 예상배당 기준으로는 김자연 보증금 부족분 88,681,280원을 더해야 하므로, 확인 가능한 실질취득은 260,201,280원입니다. 추가 유찰이 이어져도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 총액은 약 2.59억~2.60억에 머뭅니다.

이정석의 승계인 한국주택금융공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건은 분명한 완화 요소입니다. 하지만 그 조건은 이정석 건에만 적용됩니다. 김재원의 보증금과 확정일자는 미상이고, 김자연은 임차권등기 말소 이력과 예상배당 산정이 서로 맞지 않아 원본 확인 전까지 인수액을 확정할 수 없습니다.

비교 실거래 350,000,000원도 2022.06 단 1건이며 대상보다 넓은 39.78㎡ 거래입니다. 13세대 다세대, 경매 평균 4.3회 유찰, 본건 6회 유찰이라는 환금성 신호까지 감안하면 표면 할인율만으로 응찰할 물건이 아닙니다. 이 사건의 결론은 “1.72억에 싸게 산다”가 아니라, “약 2.60억의 확인 가능한 총액에 미상 임차인 위험까지 더해질 수 있으므로 권리 원본과 최신 시세를 모두 확정한 뒤 판단한다”입니다.