인천지방법원 2025타경32773. 경기도 김포시 월곶면 군하리 36-11 소재 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 제1종근린생활시설(작업장) 등이며, 건물은 일반철골구조 판넬박공지붕 단층, 벽체는 샌드위치 복합판넬 마감, 높이는 7.5m로 조사됐습니다. 토지는 공장용지·공업용으로 제시되며 면적은 1,746.0㎡, 자연녹지지역에 속합니다.
권리분석의 중심은 2011.08.22 설정된 중소기업은행 근저당권 720,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 중소기업은행 근저당 300,000,000원, 민석기 근저당 420,000,000원, 박미경 근저당 280,000,000원, 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 현황조사에는 그보다 앞선 시점에 전입한 임차인이 있어 등기권리 소멸과 임차보증금 인수는 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32773 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 군하리 36-11 · 경기도 김포시 월곶면 애기봉로 2 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 제1종근린생활시설(작업장) 등 |
| 소유자 | 문영욱 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,831,388,000원 / 1,831,388,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이재상 / 1,000,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2011.08.22 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 토지 | 1,746.0㎡ · 공장용지 · 공업용 · 자연녹지지역 · 공시지가 420,800원/㎡ |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록4 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 별도 점검
말소기준권리는 2011.08.22 중소기업은행 근저당권입니다. 2013년 중소기업은행 근저당, 2022년 민석기 근저당, 2023년 박미경 근저당과 2025년 강제경매개시결정·가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 서울보증보험·대부철강·김향순·신김포농업협동조합 및 세무 관련 근저당은 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 인수 가정 40,000,000원
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 레오건설 주식회사 | 2009.03.17 | 20,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 해당 없음 |
| 요셉철강 주식회사 | 2010.07.30 | 20,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 해당 없음 |
두 임차인 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명으로 분류됩니다. 전입일이 말소기준인 2011.08.22보다 앞서 있고, 배당모형에는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 따라서 현재 신건 기준 실질취득은 1,831,388,000원 + 40,000,000원 = 1,871,388,000원으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,831,388,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,713,880원 |
| 인수 · 레오건설 주식회사 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 요셉철강 주식회사 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 중소기업은행 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 을구 15번 근저당 · 민석기 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 4. 을구 16번 근저당 · 박미경 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 5. 갑구 4번 경매개시결정 · 이재상 | 1,000,000,000원 | 90,674,120원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 진흥철강 주식회사 | 64,772,445원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 208,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,992,772,445원 중 예상 배당 1,810,674,120원, 미배당은 1,182,098,325원입니다. 임차보증금 40,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 별도로 매수인 인수액에 반영된 구조입니다. 실제 배당은 조세·우선순위 확인 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용상태. 제1종근린생활시설(작업장) 등으로 이용 중인 것으로 조사됐고, 건물은 일반철골구조 판넬박공지붕 단층, 높이 7.5m입니다.
- 입지. 감정요항표에는 김포시 마산동 소재 마산동행정복지센터 남동측 인근으로, 상업용 부동산·나지·저층 공동주택단지·야산 등이 혼재한 지역으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 김포한강3로·8로 등 간선도로 인근으로 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장과 김포골드선 마산역이 위치하는 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 1,746.0㎡ 공장용지·공업용, 자연녹지지역이며 공시지가는 420,800원/㎡입니다. 토지 형상은 사다리형, 평지, 도로접면은 소로각지로 제시돼 있습니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·제한보호구역·군사기지 및 군사시설 보호구역, 비행안전제2구역·제3구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황. 목록4 토지의 지목은 답, 목록7 토지의 지목은 공장용지이나 두 토지 모두 현황도로로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 목록2 지상에는 소유자 미상의 컨테이너박스 3기가 있으나 철거가 용이해 평가에서 제외됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 존속 여부 확인. 레오건설 주식회사와 요셉철강 주식회사의 실제 점유·임대차 존속, 보증금 반환관계를 현황조사와 현장 확인으로 다시 대조해야 합니다.
- 명세서와 배당모형 교차검증. 명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 기재됐지만, 배당모형은 40,000,000원 인수를 전제로 합니다. 이 차이를 입찰 전에 해소해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록4는 농지취득자격증명이 필요하고, 증명서를 제출하지 않으면 보증금을 반환하지 않는 조건이 기재돼 있습니다.
- 현황도로 확인. 목록4와 목록7은 공부상 지목과 달리 현황도로로 이용되고 있으므로 이용가치와 매각 후 관리·통행관계를 확인해야 합니다.
- 컨테이너박스 3기. 목록2 지상의 소유자 미상 컨테이너박스 3기는 평가에서 제외돼 있으므로 현존 여부와 철거·점유 문제를 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 자연녹지지역·성장관리계획구역과 군사·비행안전·소음 관련 제한이 다수 중첩돼 있어 향후 이용이나 증축·개발을 전제로 한다면 관계 부서 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 실거래 자료가 없어 신건 최저가 1,831,388,000원이 시장가보다 낮다고 볼 근거가 없습니다. 임차보증금 인수액까지 포함한 실질취득 1,871,388,000원을 기준으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸해도 인수위험은 남는다”
이 사건은 말소기준 이후의 담보권과 가압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보면 구조가 명료합니다. 하지만 실제 입찰 판단에서는 그보다 앞선 전입일을 가진 임차인 2명이 핵심입니다. 배당모형상 보증금 합계 40,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 남기 때문에, 신건 최저가 1,831,388,000원이 곧 취득원가가 아니라 실질취득 1,871,388,000원으로 봐야 합니다.
여기에 목록4의 농지취득자격증명 제출 조건, 일괄매각과 제시외 건물, 현황도로 이용, 평가에서 제외된 컨테이너박스 3기, 군사·비행안전 관련 토지이용 제한이 겹칩니다. 실거래 자료도 없어 가격 메리트를 확인할 근거가 없는 만큼, 이 사건의 승부처는 단순히 “등기부 권리가 지워지는가”가 아니라 임차보증금 인수의 실제 존속 여부와 토지·이용 조건을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
