인천지방법원 2025타경32784. 김포 구래동 태림더끌리움1차 8층 811호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 김호중이며 2021년 8월 17일 매매를 원인으로, 2021년 11월 19일 소유권을 이전받았고 거래가액은 110,000,000원입니다. 현재 감정가는 100,000,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 49,000,000원입니다.

이 사건의 승부처는 낙찰가 자체보다 선정업의 주택임차권입니다. 선정업은 2021년 10월 26일 임대차계약, 2021년 10월 27일 확정일자, 2021년 11월 19일 주민등록·점유개시를 갖췄습니다. 말소기준권리인 토스뱅크 가압류는 2023년 6월 19일이므로 임차인의 전입이 훨씬 앞서 대항력 있는 임차권입니다. 원칙만 적용하면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심

말소기준은 2023년 6월 19일 토스뱅크주식회사 가압류 36,278,075원입니다. 뒤이어 2023년 7월 18일 서민금융진흥원 가압류 10,316,637원과 2025년 3월 5일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 있고, 이 권리들은 매각으로 소멸합니다. 등기된 선정업의 주택임차권도 등기 순위 자체는 말소기준 이후이나, 주민등록·점유개시가 2021년 11월 19일로 말소기준보다 앞서므로 대항력 판단은 별개입니다.

② 임차인 분석 — 원칙 52,282,000원 인수, 확약 반영 시 0원

실제 임차인은 1명입니다. 선정업은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 등기된 임차권자이며, 보증금 100,000,000원을 다른 채권과 중복 합산해서는 안 됩니다. 배당요구도 2024년 1월 16일에 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

다만 감정평가 현장조사는 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 진행됐고 자세한 임대관계는 미상이라고 기재되어 있습니다. 등기·명세서상 확인되는 실제 임차인은 선정업 1명이지만, 현재 실제 점유 상태와 확약서 원본의 적용 조건은 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다.

③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다

감정가 100,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 49,000,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건 또는 유사 물건의 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

특히 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차의 룰상 인수는 52,282,000원, 3회 유찰 시 66,717,400원, 4회 유찰 시 76,822,180원입니다. 즉 단순 최저가 하락만 보고 ‘점점 싸진다’고 평가하기 어렵습니다. 이번 사건은 말소동의 확약이 있어 그 주된 인수 위험이 실질적으로 제거되는지가 가격 해석의 전제입니다.

실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 선정업 임차권 관련 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 전제로 한 판단입니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)

배당 계산상 선정업에게 47,718,000원이 배당되고 52,282,000원이 부족합니다. 다만 해당 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 배당표는 당해세·최우선변제 미반영 추정치입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 구래동 구래역 서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 구래역이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 19층 건물이며 본건은 8층 811호입니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·엘리베이터가 설치되어 있습니다.
• 도로. 필지 북측 약 16m, 동측 13m 도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역 등이 포함됩니다.
• 토지. 2필 일단의 사각형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 공시지가는 3,804,000원/㎡입니다.
• 현장 확인. 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 현장조사가 제한되어 자세한 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 이 사건의 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 확약 대상이 을구 순위 1번 선정업 임차권과 정확히 일치하는지 원본으로 대조해야 합니다.
• 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 배당만 보면 52,282,000원 인수 계산이 나오지만, 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원입니다.
• 점유 상태 확인. 임차권등기는 확인되지만 현장조사는 부재·폐문으로 제한됐습니다. 실제 점유자와 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔 실거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 용도 표시는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 공부상 용도와 이용 가능 범위를 입찰 전에 대조해야 합니다.
• 배당 외 비용. 배당표는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않은 추정치이므로 관련 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 봐야 할 것은 확약의 효력

이 물건을 최저가 49,000,000원만 보고 단순한 반값 경매로 보면 권리 구조를 놓치게 됩니다. 선정업의 보증금은 100,000,000원이고 전입·점유가 말소기준보다 빨라 원칙상 대항력이 있습니다. 현재 회차 배당으로는 52,282,000원이 남아 매수인 인수형 구조가 됩니다.

하지만 매각물건명세서에는 바로 그 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시되어 있습니다. 따라서 확약이 그대로 적용되는 전제에서는 실질 인수 0원, 현재 회차 실질취득은 49,000,000원입니다. 다만 실거래 자료가 없으므로 이 금액을 시세 대비 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 권리의 핵심은 확약 확인, 가격의 핵심은 별도 시세 검증. 이 두 가지를 분리해서 보는 사건입니다.