부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경32785 · 부천지원 · 아파트
철근콘크리트구조 60.73㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

271,984,000원 2억 7,198만 감정가 356,000,000원

감정가의 76% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 249,200,000원 최저가 대비 +9%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,492만원

최저가의 10% · 24,920,000원

감정가 대비

▼ 23.6% 싸게 매수

감정가 3.56억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권은 확약으로 실질 인수 0원 처리되지만, 실질취득 기준 시세 메리트가 거의 없어 가격 판단이 핵심입니다.

가격 실질취득 약 3.69억은 최근 거래 3.70억과 유사해 최저가 2.492억만 보고 저평가 판단 금지
권리 대항력 임차인 보증금 3.69억은 말소동의 확약 적용 시 실질 인수 0원 처리
리스크 임차권등기·미배당 채권 구조 확인과 확약 이행 여부 점검 필요

한 줄 평 최저가만 보면 2.492억으로 할인처럼 보이지만, 이 사건은 대항력 있는 임차권등기 보증금 구조가 핵심입니다. 제출된 말소동의 확약으로 해당 임차인 인수는 실질 0원 처리되나, 확약 전 기준 실질취득 부담은 보증금 부족분 124,088,800원이며 최종 판단은 실질취득가 약 3.69억 기준으로 해야 합니다.

감정가

356,000,000원

아파트

최저가

249,200,000원

1회 유찰

실질취득

약 369,000,000원

확약 전 기준

인수

0원*

확약 적용 시

인천지방법원 2025타경32785. 부천시 오정구 삼정동 아테온아파트 201호는 2021년 사용승인된 신축급 아파트입니다. 등기상 소유자는 고일청이며, 권리 흐름의 핵심은 을구 주택임차권등기입니다. 임차인 김노경은 보증금 369,000,000원, 전입 2021.08.13, 확정일자 2021.07.20으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경32785
소재지	경기도 부천시 오정구 삼정동 308-2 아테온아파트 2층 201호
용도 / 이용상태	아파트 · 아파트로 이용중
소유자	고일청
감정가 / 최저가	356,000,000원 / 249,200,000원
매각기일	2026.07.08
신청채권	주택도시보증공사

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

⚠️ 실질취득 계산 현재 매각가 249,200,000원에서 임차인 김노경 보증금 369,000,000원 중 배당 244,911,200원을 제외한 부족분 124,088,800원이 발생합니다. 따라서 확약이 없으면 매수인 실질취득가는 약 373,288,800원이 아니라 보증금 기준 약 369,000,000원 수준으로 보는 것이 맞습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 적용 시 해당 임차권 인수는 실질 0원 처리됩니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김노경	369,000,000원	有	有	확약 적용

임차권등기는 매각으로 소멸 대상이지만, 매각물건명세서에는 인수권리로 표시되었습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인에 대한 인수 위험은 해소되는 구조입니다. 확약 적용 범위를 벗어나는 별도 권리 위험은 원본 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준

단지	아테온
세대수	22세대
최근 거래	2023.05 · 370,000,000원
최근 12개월 평균	370,000,000원
실질취득 기준 비교	369,000,000원 ≈ 최근 거래 370,000,000원

매각대금 배분

감정가/실질취득 vs 실거래

실질취득가는 최근 거래 수준으로 최저가 할인 효과와 구분해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

확약 확인. 임차권등기 말소동의 확약의 실제 효력과 제출 서류를 반드시 확인해야 합니다.
가격 기준. 최저가 249,200,000원이 아니라 실질취득 약 369,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
환금성. 아테온은 22세대 규모로 거래 표본이 적어 매도 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
권리 확인. 임차권등기, 미배당 채권, 당해세 관련 사항은 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 실질취득가”

이 물건은 겉으로는 1회 유찰된 2.492억 매각물건이지만, 대항력 임차권등기 보증금 구조 때문에 단순 할인 매수 대상으로 보면 안 됩니다. 확약 적용으로 인수 부담은 제거되는 방향이나, 실질취득 기준 약 3.69억은 최근 거래 3.70억과 거의 같습니다. 권리상 위험은 낮아졌지만 가격 메리트는 제한적인 사건입니다.

부동산강제경매

권리는 정리되지만, 실질취득가는 시세와 비슷하다 — 부천 아테온 201호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 실질취득가”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-27	유찰	3억 5,600만원
2	2026-07-08	대기	2억 4,920만원