부동산강제경매

2025타경32800 · 부천지원 · 근린시설
철근콘크리트구조 57.87㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

202,370,000원 2억 237만 감정가 309,000,000원

감정가의 65% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 151,410,000원 최저가 대비 +33%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,514만원

최저가의 10% · 15,141,000원

감정가 대비

▼ 34.5% 싸게 매수

감정가 3.09억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차권등기로 인수 위험이 핵심인 물건. 확약서 제출로 인수 부담은 확인 필요.

가격 최저가 151,410,000원이나 임차보증금 304,000,000원 중 미배당 인수 155,509,740원 발생
자금 낙찰가와 별도로 임차권 인수 가능성을 반영해야 하는 구조
리스크 을구 1번 주택임차권등기 존재, 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출

한 줄 평 오피스텔 이용 중인 근린시설 물건으로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 핵심은 가격이 아니라 임차권 인수 가능성입니다. 임차인 여경섭의 보증금은 304,000,000원, 현재 회차 기준 미배당 예상액은 155,509,740원입니다.

감정가 / 최저가

309,000,000원 / 151,410,000원

2회 유찰

실질취득 기준

306,919,740원

낙찰가+예상 인수액

매수인 인수

155,509,740원

임차권 미배당분

핵심지표

임차권 리스크

을구 1번

인천지방법원 2025타경32800. 부천 원미동 해냄스토리 1102호는 감정가 3.09억원의 오피스텔 이용 물건입니다. 2020년 준공된 집합건물이며 소유자는 권영만입니다. 표면적으로는 두 번 유찰되어 최저가가 크게 낮아졌지만, 등기부상 가장 중요한 부분은 주택임차권등기입니다.

임차인 여경섭은 2020년 8월 계약, 2020년 9월 전입 및 점유를 마쳤고 보증금은 304,000,000원입니다. 전입이 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 판단되며, 낙찰가가 낮아질수록 싸지는 구조가 아니라 인수 부담을 함께 봐야 합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경32800 (강제경매)
소재지	경기도 부천시 원미구 원미동 42-1 해냄스토리주건축물제1동 11층 1102호
물건종류 / 이용상태	근린시설 · 오피스텔 이용중 · 전용 57.87㎡
소유자	권영만
감정가 / 최저가	309,000,000원 / 151,410,000원
신청채권자	주택도시보증공사 · 청구 304,000,000원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권등기

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
여경섭	304,000,000원	有	有	가능성 있음

⚠️ 실질취득가 계산 현재 최저가 151,410,000원에 낙찰될 경우 임차인 보증금 중 배당받지 못하는 155,509,740원이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 따라서 단순 낙찰가는 1.51억원이지만 실질취득 기준은 약 306,919,740원으로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (최저가 151,410,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,919,740원
임차인 여경섭 보증금	304,000,000원	148,490,260원
주택도시보증공사	304,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득

최저가만 보면 저렴해 보이나 임차권 인수 가능성을 반영해야 합니다.

✅ 확인된 긍정 요소 2020년 준공 건물이며 공부와 차이 없음, 위반건축물 사항 없음. 교통은 7호선 춘의역 및 노선버스 이용이 가능합니다.

⛔ 핵심 위험 대항력 있는 임차권등기가 존재합니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로 실제 인수 여부는 해당 확약의 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 원미중학교 서측 인근, 오피스텔·공동주택·노변 근린생활시설 등이 혼재한 주거·상업·공업 혼용지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 정류장 및 7호선 춘의역 이용이 가능합니다.
규제. 준공업지역, 춘의준공업지역 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
환금성. 오피스텔 및 근린시설 수요를 함께 보는 입지로, 임차권 정리 여부가 매수 판단의 핵심입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 여경섭 임차권등기와 HUG 말소동의 확약서의 효력을 확인해야 합니다.
가격 판단. 1.5141억원의 최저가만 기준으로 판단하지 말고 실질취득 비용을 계산해야 합니다.
세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
명도. 임차권 관련 권리관계 정리 여부 확인 후 접근해야 합니다.

맺으며 — “유찰보다 중요한 것은 인수금액”

이 물건은 두 번 유찰되어 숫자상 최저가는 낮아졌습니다. 그러나 법원경매에서는 낙찰가만으로 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차권 보증금이 존재하는 만큼 실질취득 비용을 기준으로 접근해야 합니다. 확약서 적용 여부가 확인되기 전까지는 가격보다 권리 리스크를 우선 검토해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 3억 임차권이 남는다 — 부천 해냄스토리 1102호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권등기

③ 예상배당표 (최저가 151,410,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰보다 중요한 것은 인수금액”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-22	유찰	3억 900만원
2	2026-05-27	유찰	2억 1,630만원
3	2026-07-08	대기	1억 5,141만원