매력지수 B등급 · 인수 0원 안전성은 있으나 후순위 채권 구조와 환금성 부담으로 신중 접근
임차인 인수위험은 없지만 9.6억원 채권최고액과 다수 근저당, 1회 유찰 및 매각 경쟁 불확실성을 고려해 B등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 매수인 인수액 0원입니다. 다만 등기부에는 신한은행·현대해상화재보험·한국자산관리공사 등으로 이어진 다수 근저당 구조와 총 채권최고액 960,000,000원 규모가 존재합니다. 권리는 정리되지만, 낙찰 후 환금성과 가격 판단이 핵심인 물건입니다.
감정가
497,000,000원
평가금액
최저가
347,900,000원
감정가 70%
실거래 평균
458,166,666원
최근 12건
매수인 인수
0원
임차인 없음
인천지방법원 2025타경32807. 부천시 소사구 소사본동 양우아파트 101동 1003호 아파트입니다. 현재 소유자는 김형옥 씨이며, 등기 흐름상 최초 소유권보존은 이병대 명의로 2003년 10월 8일 접수되었고 이후 협의분할 상속으로 김형옥에게 소유권이 이전되었습니다. 말소기준권리는 2003년 10월 8일 신한은행 근저당권입니다.
후순위로 설정된 근저당권들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 낙찰자가 채무를 승계하는 권리는 확인되지 않았지만, 채권자 간 배당 경쟁과 미배당 구조는 존재하므로 단순히 “깨끗한 물건”으로 보기보다는 권리 제거 후 가격과 환금성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경32807
소재지
경기도 부천시 소사구 소사본동 323 양우아파트 101동 10층 1003호
물건종류
아파트 · 양우파크타운(내안愛)
소유자
김형옥 (단독소유)
감정가 / 최저가
497,000,000원 / 347,900,000원
매각기일
2026.07.02
신청채권자
한국자산관리공사 · 청구금액 216,936,264원
① 권리 흐름 — 인수는 없고, 배당 경쟁은 있다
임차인은 확인되지 않았으며, 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없습니다. 말소기준권리인 신한은행 근저당권 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최저가는 시세 대비 할인 구간
양우파크타운(내안愛) 동일 전용면적 84.77㎡ 최근 실거래 12건 기준 평균은 458,166,666원입니다. 최저매각가 347,900,000원은 평균 실거래 대비 약 75.9% 수준입니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.06
84.77㎡
8
465,000,000원
2026.05
84.77㎡
6
447,000,000원
2026.01
84.77㎡
15
453,000,000원
2025.12
84.77㎡
8
460,000,000원
2025.11
84.77㎡
7
500,000,000원
평균
—
12건
458,166,666원
✅ 가격 관점 현재 최저가는 실거래 평균 대비 할인폭이 있습니다. 다만 아파트 거래량과 경매 매각 경쟁에 따라 실제 낙찰가는 달라질 수 있으므로 환금성 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 347,900,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
5,670,600원
신한은행 근저당
96,000,000원
96,000,000원
신한은행 후순위 근저당
27,600,000원
27,600,000원
신한은행 후순위 근저당
55,200,000원
55,200,000원
신한은행 후순위 근저당
32,400,000원
32,400,000원
현대해상화재보험 근저당
268,800,000원
131,029,400원
애큐온저축은행·오케이저축은행
480,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실질가격 비교
최저가는 실거래 평균 대비 할인 구간이나, 낙찰 경쟁에 따라 가격은 변동됩니다.
⚠️ 권리 리스크 채권최고액 기준 전체 근저당 구조는 960,000,000원이며, 현대해상화재보험 근저당은 2019년 설정 후 2024년 한국자산관리공사로 이전되었습니다. 후순위 채권 미배당은 존재하지만 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 소사국민체육센터 북측 인근 공동주택 지역이며 근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 다수 버스 노선 및 소새울역(서해선)이 위치해 대중교통 여건이 양호합니다.
환경. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등 토지이용 제한사항이 있습니다.
환금성. 양우파크타운(내안愛) 244세대, 2003년 준공 단지로 거래는 확인되나 대단지 대비 규모는 크지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
인수권리 확인. 임차인 및 인수권리는 없지만 등기부상 후순위 권리와 배당 구조는 확인해야 합니다.
낙찰가 전략. 최저가는 실거래 평균 대비 할인 상태지만 경쟁 입찰 시 수익성이 줄어들 수 있습니다.
점유 확인. 임대관계는 미상으로 현황조사 및 실제 점유 상태 확인이 필요합니다.
관리비 확인. 아파트 특성상 체납 관리비 여부를 관리사무소에 확인해야 합니다.
원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수는 없지만, 구조를 봐야 한다”
이 물건의 장점은 명확합니다. 임차인 인수 위험이 없고 낙찰자는 후순위 근저당을 승계하지 않습니다. 하지만 등기부상 9.6억원 규모의 채권최고액과 여러 금융기관 권리 이전 흐름은 단순 안전형 물건과는 다릅니다. 현재 최저가는 실거래 평균 대비 할인되어 가격 매력은 있으나, 권리 제거 이후 실제 시장 환금성을 기준으로 접근해야 합니다. 권리는 정리되지만, 가격과 매각 가능성이 승부처인 물건입니다.
사건 개요
같은 단지 2건 동시 경매
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
경기도 부천시 소사구 소사본동 323 양우아파트 101동 10층 1003호
법원·사건
인천지방법원
부천지원·2025타경32807
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-02 10:00
·별관 제122호 법정
물건
양우아파트 101동 10층 1003호
철근콘크리트조 / 84.845㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
