인천지방법원 2025타경32813. 경기도 부천시 소사구 소사본동 77-29의 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물과 토지가 대상입니다. 감정 이용상태는 1층 주택 및 점포, 2층 점포 등, 3층 주택 등으로, 단순 주택이나 아파트가 아니라 주거와 상업 이용이 섞인 물건입니다. 등기상 소유자는 김용철과 장민이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2026.04.14 경정결정에 따른 등기에는 강제경매 목적이 장민 지분으로 표시돼 있습니다.
말소기준으로 계산된 권리는 2019.12.19 부천시의 장민 지분 압류입니다. 다만 이 압류는 2020.02.12 해제로 말소된 이력도 함께 존재하고, 이후 2025.03.06 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 사건에서는 단순히 말소되는 등기만 볼 것이 아니라 말소기준일보다 앞서 전입한 점유자들의 보증금 인수 가능성과 경매 목적 지분을 동시에 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32813 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 77-29 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 주택 및 점포 · 2층 점포 등 · 3층 주택 등 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브 지붕 3층 · 사용승인 1978.11.15 · 증축 1984.10.29, 1994.09.22 |
| 소유관계 | 김용철 2분의 1 · 장민 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 711,452,210원 / 244,028,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 김용철 / 569,063,220원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 임차인과 지분이 핵심
과거 근저당권과 가압류 가운데 상당수는 이미 해지·해제되어 등기부상 말소됐습니다. 현재 사건의 강제경매는 김용철이 채권자로 신청했고, 2026.04.14 경정결정에 따라 등기 목적이 장민 지분 강제경매개시결정으로 정리됐습니다. 따라서 매각 대상의 정확한 지분 범위는 건물·토지 각 원본과 매각목록을 대조해야 합니다.
② 임차인·점유자 — 확인된 32,000,000원보다 미상 보증금이 더 중요
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김연주 | 확인 필요 | 2017.05.18 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 2025.03.21 |
| 이규대 | 1층 103호 | 2019.09.17 | 15,000,000원 | 있음 | 확인 안 됨 | 2025.03.27 |
| 황순식 | 1층 좌측 상가(건강원) | 2019.01.02 | 10,000,000원 / 430,000원 | 있음 | 확인 안 됨 | 2025.03.27 |
| 박옥순 | 1층 | 2015.03.30 | 7,000,000원 / 400,000원 | 있음 | 확인 안 됨 | 확인 안 됨 |
| 장민 | 확인 필요 | 2020.12.01 | 보증금 미상 | 없음 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| AN JISHUN | 확인 필요 | 2020.04.22 | 보증금 미상 | 없음 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| 장원 | 확인 필요 | 2021.06.29 | 보증금 미상 | 없음 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| LI GUANGZHU | 확인 필요 | 2021.07.27 | 보증금 미상 | 없음 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| HAN YUZI | 확인 필요 | 2022.11.14 | 보증금 미상 | 없음 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| LI SHIZHU | 확인 필요 | 2022.11.14 | 보증금 미상 | 없음 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| JIN XIANGHUA | 확인 필요 | 2023.08.07 | 보증금 미상 | 없음 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| LI YINGYU | 확인 필요 | 2023.08.10 | 보증금 미상 | 없음 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| JIN YINGDAN | 확인 필요 | 2023.09.04 | 보증금 미상 | 없음 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| JIN YUANZHI | 2층 201호 | 2023.09.04 | 20,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| SHEN GUANG | 확인 필요 | 2024.12.25 | 보증금 미상 | 없음 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
실제 임차·점유자로 기재된 사람은 15명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 현재 계산에 매수인 인수로 반영된 금액은 이규대 15,000,000원, 황순식 10,000,000원, 박옥순 7,000,000원으로 합계 32,000,000원입니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐어도 ‘싸다’고 결론낼 근거가 없다
감정가는 711,452,210원, 현재 최저매각가는 244,028,000원입니다. 3회 유찰돼 감정가 대비 현재 회차 비율은 데이터상 34% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 없어 최저가가 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거는 없습니다.
더 중요한 것은 낙찰가 외 비용입니다. 현재 계산에 이미 반영된 세 임차인의 보증금 32,000,000원을 더하면 확인 가능한 실질취득은 276,028,000원입니다. 여기에 김연주의 미상 보증금이 실제 인수대상으로 확인되면 총 취득부담은 더 커집니다. 따라서 244,028,000원이라는 최저가만으로 할인폭을 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 244,028,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,216,392원 |
| 인수 · 이규대 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 황순식 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박옥순 보증금 | 7,000,000원 | 0원 |
| 강제경매 신청채권 · 김용철 | 569,063,220원 | 239,811,608원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 신청채권 569,063,220원 중 239,811,608원이 배당되고 329,251,612원이 미배당으로 남습니다. 이규대·황순식·박옥순의 확인 보증금 32,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부원초등학교 북동측 인근. 주변은 각종 근린생활시설·시장·단독주택 등이 혼재하며 주변환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 소사역이 소재해 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 이용. 1층은 주택 및 점포, 2층은 점포 등, 3층은 주택 등으로 이용 중인 복합형 건물입니다.
- 토지. 대 161.8㎡ · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 · 공시지가 3,495,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 중로2류와 접합니다.
- 건물. 사용승인 1978.11.15, 증축 1984.10.29 및 1994.09.22인 벽돌조 슬래브 지붕 3층 건물입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김연주 보증금 확인. 2017.05.18 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 임대차계약과 보증금을 반드시 확인해야 합니다.
- 확인된 인수 32,000,000원 반영. 이규대 15,000,000원, 황순식 10,000,000원, 박옥순 7,000,000원은 현재 계산상 매수인 인수입니다.
- 지분 범위 확인. 등기상 소유자는 김용철·장민 각 2분의 1이고, 강제경매 목적은 2026.04.14 경정 후 장민 지분으로 표시됩니다. 건물과 토지의 정확한 매각지분을 매각목록에서 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 1층·2층·3층에 다수 전입자와 영업점포가 확인돼 실제 점유구획과 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 장민 관계 확인. 공유자 장민이 전입자로도 조사돼 임차인인지 관계인 점유인지 구분이 필요합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함돼 있으므로 감정평가서와 매각목록에서 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 현재 비교 가능한 거래가격이 없어 244,028,000원이 저가인지 판단할 수 없습니다. 주변 토지·주상용 건물 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·매각목록의 권리와 점유 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 먼저 풀어야 할 권리 문제가 많다
이 물건의 최저가는 감정가 711,452,210원에서 244,028,000원까지 내려왔습니다. 하지만 할인폭만 보면 위험합니다. 현재 확인된 보증금 인수만 32,000,000원으로, 최저가와 합치면 276,028,000원이고, 김연주의 보증금은 아직 확인되지 않았습니다. 시세 자료도 없어 이 실질부담이 시장가격보다 낮다는 근거가 없습니다.
여기에 등기상 경매 목적이 장민 지분으로 경정돼 있고, 건물은 주택과 점포가 섞여 있으며 다수의 전입자·점유자가 확인됩니다. 따라서 이 사건은 “3회 유찰돼 싸진 물건”이 아니라 “지분·임차보증금·점유범위를 확정한 뒤에야 가격을 평가할 수 있는 물건”입니다. 미상 보증금과 정확한 매각지분이 정리되기 전에는 최저가만을 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
