부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경32839 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트조 38.6㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

97,600,000원 9,760만 감정가 142,000,000원

감정가의 68% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 69,580,000원 최저가 대비 +40%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

695만원

최저가의 10% · 6,958,000원

실거래 대비

▼ 21.9% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.25억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차인의 미배당 보증금 인수가 핵심입니다. 최저가만 보면 저렴해 보이지만 실질취득 기준 검토가 필요합니다.

가격 최저가 69,580,000원에 임차보증금 부족분 87,072,440원 인수 가능
자금 입찰보증금은 최저가 기준 10%인 6,958,000원
리스크 진소정 대항력 임차권등기·우선변제권 존재, 확약서 제출 여부 확인 필요

한 줄 평 최저가만 보면 감정가의 49%까지 내려온 매력적인 물건처럼 보입니다. 하지만 핵심은 임차권등기 임차인 진소정의 보증금 1.55억입니다. 배당 부족분 87,072,440원이 매수인에게 인수될 가능성이 있어 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

감정가

142,000,000원

다세대

최저가

69,580,000원

2회 유찰

실질취득 위험

156,652,440원

낙찰가+인수액

매수인 인수

87,072,440원

임차보증금 부족분

인천지방법원 2025타경32839. 경기도 부천시 원미구 역곡동 하이트뷰 5층 502호 다세대입니다. 전용면적은 38.6㎡이며 2012년 11월 30일 사용승인된 공동주택(도시형생활주택-단지형)입니다.

이 사건의 핵심은 권리관계가 아니라 임차권등기입니다. 진소정 임차인은 임차보증금 155,000,000원, 전입 2019.11.20, 확정일자 2019.10.18로 대항력과 우선변제권을 가진 상태입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경32839 (강제경매)
소재지	경기도 부천시 원미구 역곡동 109-9 하이트뷰 5층 502호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형)
소유자	유성선
감정가 / 최저가	142,000,000원 / 69,580,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

⚠️ 대항력 임차인 인수 위험 임차인 진소정의 보증금은 155,000,000원입니다. 현재 최저가 69,580,000원 기준 예상 배당액은 67,927,560원으로 부족분 87,072,440원이 발생합니다. 대항력 임차권등기 상태이므로 낙찰가가 낮아져도 부족분 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
진소정	155,000,000원	有	有	87,072,440원 가능

③ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,652,440원
임차인 진소정 보증금	155,000,000원	67,927,560원
주택도시보증공사	155,000,000원	0원
매수인 인수	-	87,072,440원

매각대금 배분

최저가 vs 보증금

최저가가 낮아 보여도 실질취득은 임차보증금 수준까지 상승할 수 있습니다.

④ 입찰 판단

⚠️ 가격 판단 기준 최저가 69,580,000원만 보면 감정가 대비 49% 수준입니다. 그러나 임차인 인수 가능액 87,072,440원을 더하면 실질취득은 156,652,440원으로 감정가 142,000,000원을 넘어섭니다.

임차권등기 확인. 진소정 임차권은 매수인이 가장 먼저 확인해야 할 핵심 권리입니다.
확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부에 따라 임차권 부담 판단이 달라질 수 있습니다.
당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 배당 순위 확인이 필요합니다.
현황 확인. 현장조사에서 내부 확인이 불가했던 점을 감안해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득을 보라”

이 물건은 권리상 단순한 다세대가 아닙니다. 2회 유찰로 최저가는 낮아졌지만, 대항력 있는 임차권등기 보증금이 존재해 매수인의 실질 부담을 따져야 합니다. 최저가 6,958만원만 보고 접근하면 위험하며, 낙찰가와 인수 가능 보증금을 합산한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

부동산강제경매

임차권등기 보증금 인수가 핵심 — 부천 역곡동 하이트뷰 502호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)

④ 입찰 판단

맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득을 보라”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (8장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-22	유찰	1억 4,200만원
2	2026-05-27	유찰	9,940만원
3	2026-07-08	대기	6,958만원