66,846,000원
서울남부지방법원 2024타경140331. 금천구 독산동 엘린하우스 제2층 제203호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 집합건축물대장상 전유부분 용도는 사무소지만 현재는 벽체를 나눠 주거용으로 이용하고 있습니다. 감정가는 255,000,000원, 6회 유찰된 현재 최저매각가는 66,846,000원입니다. 숫자만 보면 188,154,000원이나 낮아졌지만, 이 사건은 낙찰대금만으로 취득비용을 판단하면 안 됩니다.
소유권보다 먼저 봐야 할 권리는 천지영 명의의 전세권입니다. 전입일은 2022.02.28, 확정일자는 2022.01.28이며, 말소기준으로 제시된 금천구 압류일 2022.11.30보다 앞섭니다. 등기상 전세금은 250,000,000원이고 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 전세권설정등기가 있으며 전세권자로서는 배당요구를 하지 않았다고 기재돼 있습니다. 따라서 전세권을 전액 인수하는 경우의 실질취득은 66,846,000원에 250,000,000원을 더한 316,846,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경140331 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산로 335-2, 제2층 제203호 (독산동, 엘린하우스) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 43.78㎡ · 지하 1층/지상 7층 건물 중 2층 |
| 공부상 용도 / 현황 | 사무소 / 임의 벽체 구분 후 주거용 이용 |
| 소유자 | 김문수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 66,846,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천지영 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 사용승인일 / 세대수 | 2021.07.14 / 16세대 |
① 권리 흐름 — 전세권 인수와 등기 충돌을 함께 봐야 한다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 천지영 | 203호 · 주거 | 2022.02.28 / 2022.01.28 | 미상 등기상 전세금 250,000,000원 | 2024.11.18 전세권자로서는 배당요구하지 않음 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 승계 아님 |
임차인의 임대차보증금 자체는 미상입니다. 다만 같은 천지영 명의로 전세금 250,000,000원의 전세권설정등기가 존재하고, 신청채권자의 청구액도 250,000,000원입니다. 전입·확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있으나, 매각물건명세서상 전세권자로서의 배당요구는 하지 않은 상태입니다. 임대차 배당요구와 전세권 배당요구를 구분해 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 316,846,000원을 비교해야 한다
비교 가능한 거래는 엘린하우스 전용 41.52㎡, 3층의 2023.04 거래 319,000,000원 한 건입니다. 대상면적은 43.78㎡이며 면적 비교 대상으로 분류돼 있지만, 거래 표본이 1건뿐이고 거래시점도 2023.04이므로 현재 시세를 확정하는 근거로 쓰기에는 한계가 큽니다.
| 구분 | 거래월 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 비교 실거래 | 2023.04 | 41.52㎡ | 3층 | 319,000,000원 |
| 감정가 | - | 43.78㎡ | 2층 | 255,000,000원 |
| 현재 최저가 | - | 43.78㎡ | 2층 | 66,846,000원 |
| 최소 실질취득 | - | 43.78㎡ | 2층 | 316,846,000원 |
최저가만 비교하면 실거래의 21.0%지만, 이는 인수 전세권을 제외한 숫자입니다. 전세금 250,000,000원을 전액 인수하는 최소 실질취득 316,846,000원은 비교 실거래 319,000,000원의 99.3%입니다. 차이는 2,154,000원에 불과합니다. 여기에 용도 불일치, 원상회복·이행강제금 가능성, 명도와 권리확인 비용을 고려하면 6회 유찰 자체를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,846,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,603,228원 |
| 을구 1번 근저당권 · 화곡신용협동조합 | 2,304,000,000원 | 65,242,772원 |
| 을구 2번 근저당권 · 화곡신용협동조합 | 1,536,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 전세권 · 천지영 | 250,000,000원 | 0원 |
| 경매 신청채권 · 천지영 | 250,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,540,000,000원 중 채권자 예상배당은 65,242,772원, 미배당은 4,474,757,228원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 압류 3건 중 당해세가 확인되면 선순위 배당액도 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 권리 위험은 그대로다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 66,846,000원 | 65,242,772원 | 4,474,757,228원 | 불충족 |
| 7회 유찰 시 | 53,476,800원 | 52,114,218원 | 4,487,885,782원 | 불충족 |
| 8회 유찰 시 | 42,781,440원 | 41,611,374원 | 4,498,388,626원 | 불충족 |
7회 유찰 시 최저가는 53,476,800원, 8회 유찰 시에는 42,781,440원으로 내려갑니다. 그러나 전세권 250,000,000원을 전액 인수한다면 실질 부담은 각각 303,476,800원과 292,781,440원이 됩니다. 낙찰가가 내려가도 인수권리와 용도·등기 불확실성이 사라지는 것은 아닙니다.
⑥ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 독산3동주민센터 북측 인근이며 오피스텔, 연립·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 7층 건물로 승강기와 주차시설, 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 용도 불일치. 공부상 사무소이나 현재 주거용으로 이용 중입니다. 용도변경 신고·허가, 승계 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 제시외 부분. 공용화장실 일부 약 3㎡를 외부 차단해 단독 화장실로 사용하고 있으며, 제시외건물 1,000,000원이 포함돼 있습니다.
- 원상회복 위험. 공용화장실 차단과 실제 이용현황에 따라 원상회복 또는 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
- 도로·토지. 동측 약 3.5m 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 2필지 일단의 세장형 토지입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 비교 거래는 2023.04 한 건뿐이며, 같은 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 전세권설정계약서, 존속기간 종료 후 갱신·점유관계, 말소 여부와 인수 범위를 확인하세요.
- 배당요구 구분. 천지영이 임차인으로 배당요구했지만 전세권자로서는 배당요구하지 않은 것으로 기재돼 있습니다. 배당요구서의 권리 근거를 확인해야 합니다.
- 근저당 말소 범위. 을구 1·2번 말소 기재의 대상 부동산과 일부포기 범위, 공동담보목록 제2021-890호·제2021-891호를 대조하세요.
- 실질취득 기준. 입찰가에 전세권 인수액을 더해 총비용을 계산해야 합니다. 현재 최저가 기준 최소 316,846,000원입니다.
- 세금 압류. 금천구·부천시·국민건강보험공단 압류와 당해세 여부를 확인하세요.
- 동일인 관계. 임차인·전세권자·신청채권자가 동일하므로 실제 전세금 지급자료와 점유의 진정성을 검증하세요.
- 용도와 위반 가능성. 공부상 사무소의 주거 이용, 공용화장실 차단 부분에 대한 관할관청의 원상회복·이행강제금 가능성을 확인하세요.
- 명도. 대항력 있는 점유자가 존재하므로 인수금 정산과 말소·인도 조건이 해결되지 않으면 일반적인 소유자 점유 물건보다 명도가 어려울 수 있습니다.
맺으며 — “66,846,000원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 핵심은 유찰 횟수도, 감정가 대비 할인율도 아닙니다. 매수인에게 대항할 수 있는 전세금 250,000,000원의 전세권이 배당 없이 남는다면 낙찰자가 부담하는 최소 실질취득은 316,846,000원입니다. 이는 확인 가능한 2023.04 실거래 319,000,000원과 거의 같은 수준입니다.
더구나 비교 거래는 한 건에 불과하고, 공부상 사무소를 주거용으로 사용하며 공용화장실 일부를 차단한 상태입니다. 선순위 근저당 2건은 말소 기재가 존재하는데 예상배당에는 살아 있는 권리로 반영돼 있어 자료 간 충돌도 큽니다. 가격은 싸 보이지만 권리와 물건 상태를 합치면 싸다고 단정할 수 없습니다. 원본 등기부·공동담보목록·매각물건명세서·배당요구서·전세권설정계약서를 모두 대조하기 전에는 보수적으로 판단해야 합니다.
