42,782,000원
서울남부지방법원 2024타경140331. 독산동 엘린하우스 제2층 제203호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 다만 집합건축물대장상 전유부 용도는 사무소이고, 감정 당시에는 임의로 벽체를 구분해 주거용으로 이용하고 있었습니다. 공용화장실 일부 약 3㎡도 외부 차단해 단독 화장실로 이용하고 있어, 권리뿐 아니라 용도·원상회복·이행강제금 가능성까지 함께 확인해야 하는 물건입니다.
권리 흐름의 핵심은 2022.11.30 금천구 압류가 말소기준권리라는 점입니다. 그보다 앞선 2022.02.28 천지영의 전세권은 전세금 250,000,000원이고, 등기상 말소기준권리 이전입니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 전세권설정등기가 있고 전세권자로서는 배당요구를 하지 않았다고 명시돼 있습니다. 따라서 후순위 압류·가압류가 소멸하는 것과 별개로, 이 전세권 자체는 낙찰자가 인수하는 권리로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경140331 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산로 335-2, 제2층 제203호 (독산동, 엘린하우스) |
| 물건종류 / 현황 | 다세대 · 집합건축물대장상 사무소 · 현재 주거용 이용 |
| 소유자 | 김문수 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 42,782,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천지영 / 250,000,000원 |
| 전세권 | 천지영 · 전세금 250,000,000원 · 2022.02.28 설정 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 살아 남는다
그 뒤의 2023.08.28 부천시 압류, 2024.11.05 강제경매개시결정, 2024.11.11 국민건강보험공단 압류, 2025.01.24 주택도시보증공사 가압류 200,000,000원은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 과거 화곡신용협동조합의 근저당권 2,304,000,000원과 1,536,000,000원은 2022.02.28 이미 말소돼 현재 인수권리가 아닙니다.
② 임차인 — 천지영의 대항력과 전세권을 따로 봐야 한다
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천지영 | 203호 · 주거 | 2022.02.28 | 2022.01.28 | 미상 | 2024.11.18 | 대항력 있음 우선변제 |
천지영은 2022.02.28 전입했고 확정일자는 2022.01.28이며 배당요구도 했습니다. 전입이 말소기준권리보다 빨라 대항력이 있는 임차인입니다. 다만 임차보증금은 확인되지 않았습니다. 동시에 같은 천지영 명의의 등기 전세권 250,000,000원이 존재합니다. 동일인이 임차인·전세권자·경매신청채권자로 겹치므로, 임차보증금과 전세금 250,000,000원을 별개의 금액으로 단순 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 비교 — 42,782,000원이 아니라 292,782,000원을 본다
현재 최저매각가는 42,782,000원으로 감정가 255,000,000원의 16.78%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 인수 전세권 250,000,000원을 더한 단순 실질취득은 292,782,000원입니다. 가격 판단 기준은 이 금액입니다.
| 구분 | 금액 | 비교 |
|---|---|---|
| 감정가 | 255,000,000원 | - |
| 현재 최저가 | 42,782,000원 | 감정가의 16.78% |
| 인수 전세권 | 250,000,000원 | 말소기준권리 이전 |
| 단순 실질취득 | 292,782,000원 | 실거래의 91.8% |
| 실거래 | 319,000,000원 | 2023.04 · 41.52㎡ · 3층 |
엘린하우스 실거래 표본은 2023.04 거래 1건, 319,000,000원입니다. 현재 단순 실질취득 292,782,000원은 그 금액의 약 91.8%로 26,218,000원 낮습니다. 다만 비교 가능한 거래가 1건뿐이고 거래 시점도 2023.04이므로, 이를 근거로 현재 시세 대비 확실히 싸다고 단정하기는 어렵습니다. 특히 실질취득은 감정가 255,000,000원보다 37,782,000원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,782,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,170,076원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 천지영 | 250,000,000원 | 41,611,924원 |
| 3. 경매개시결정 · 천지영 | 250,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 계산상 총 채권액 700,000,000원 중 41,611,924원이 채권자 배당으로 잡히고, 부족액은 658,388,076원입니다. 다만 매각물건명세서에는 전세권자로서는 배당요구를 하지 않은 것으로 명시돼 있으므로, 권리 인수 여부 판단에서는 배당표보다 선순위 전세권의 존속·인수 기재를 우선해서 확인해야 합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 42,782,000원 | 41,611,924원 | 658,388,076원 |
| 9회 유찰 시 | 34,225,600원 | 33,209,539원 | 666,790,461원 |
| 10회 유찰 시 | 27,380,480원 | 26,487,631원 | 673,512,369원 |
후속 유찰 시 매각가 자체는 34,225,600원, 27,380,480원으로 더 내려갑니다. 그러나 선순위 전세권 250,000,000원이 그대로 인수된다면 단순 실질취득 역시 각각 284,225,600원, 277,380,480원입니다. 이 사건은 낙찰가 숫자보다 인수권리 확인이 먼저입니다.
⑥ 용도·현황 리스크 — 사무소를 주거용으로 사용 중
- 공부와 현황 차이. 집합건축물대장상 전유부 용도는 사무소이나 현재 임의로 벽체를 구분해 주거용으로 이용하고 있습니다.
- 제시외 부분. 공용화장실 일부 약 3㎡를 외부 차단해 단독 화장실로 이용하고 있으며 제시외 건물로 감정됐습니다. 제시외건물 1,000,000원이 포함 매각됩니다.
- 원상회복 가능성. 불법 여부에 따라 원상회복 또는 이행강제금 등의 제재 가능성이 있어 관할관청의 용도변경·신고·허가 여부를 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 7층 중 제2층 제203호이며 사용승인일은 2021-07-14입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 주차시설을 갖추고 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산3동주민센터 북측 인근으로 오피스텔, 연립·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 도로. 토지 동측으로 약 3.5m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 3,623,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 엘린하우스 16세대이며 대상 면적은 43.78㎡입니다. 확인된 비교 실거래는 2023.04의 319,000,000원 1건입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 2022.02.28 설정 전세권 250,000,000원의 존속 여부와 매수인 인수 문구를 최신 등기부·매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 임대차 금액 확인. 천지영의 전입·확정일자·배당요구는 확인되지만 임차보증금은 미상입니다. 전세권 금액과 실제 임대차보증금의 관계를 확인해야 합니다.
- 중복 합산 금지. 천지영은 임차인·전세권자·신청채권자로 동일합니다. 같은 원인채권이면 전세금과 임차보증금을 별도로 중복 계산하면 안 됩니다.
- 세금 우선권 확인. 금천구·부천시 압류와 국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 용도 적법성 확인. 공부상 사무소와 현황 주거용의 차이, 공용화장실 약 3㎡ 단독사용 부분의 원상회복·이행강제금 가능성을 관할관청에 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최저가 42,782,000원이 아니라 인수 전세권을 반영한 292,782,000원을 출발점으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “8회 유찰”보다 “선순위 인수”가 먼저다
이 물건의 최저가는 42,782,000원까지 내려왔습니다. 하지만 말소기준권리보다 앞선 천지영의 전세권 250,000,000원이 매수인에게 대항하는 권리로 남아 있고, 전세권자로서는 배당요구를 하지 않은 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 가격을 판단할 때는 42,782,000원이 아니라 최소 292,782,000원 수준의 실질취득을 먼저 봐야 합니다.
비교 실거래 319,000,000원보다 26,218,000원 낮기는 하지만 표본은 2023.04의 1건뿐입니다. 게다가 공부상 사무소와 현황 주거용이 다르고, 공용화장실 약 3㎡의 임의 차단 부분에는 원상회복·이행강제금 가능성이 있습니다. 낮아진 낙찰가만으로는 판단할 수 없는 사건이며, 전세권·임대차의 실제 채권관계와 용도 적법성 확인이 입찰 전제입니다.
