한 줄 평 1회 유찰로 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김은지의 보증금 146,000,000원 인수 가능성 때문에 매수인의 실질취득가는 낙찰가가 아니라 약 1.46억원으로 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
125,000,000원
87,500,000원
실질취득
146,000,000원
인수 보증금 기준
최근 거래
120,000,000원
2024.03
인수 위험
60,475,000원
미배당 보증금
인천지방법원 2025타경32847. 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 도시형생활주택 505호입니다. 등기상 소유자는 김양훈이며, 핵심 권리는 을구 1번 주택임차권입니다. 임차권자는 김은지로 보증금 146,000,000원, 전입 2020.04.07, 확정일자 2020.02.25가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32847 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 74-142 5층 505호 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 |
| 소유자 | 김양훈 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 |
| 청구금액 | 146,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 임차권이 승부처
2018.02.05 존속
소유권보존 · 김인수
2019.06.03 존속
소유권이전 · 김양훈
2021.05.04 기준권리
가압류 · 한국주택금융공사 75,302,149원
2024.03.19 인수 검토
주택임차권 · 김은지 보증금 146,000,000원
2025.03.11 소멸
강제경매개시결정 · 김은지
⛔ 대항력 임차인 인수 구조 임차인 김은지는 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 인정됩니다. 낙찰가 87,500,000원에서 우선변제 배당 85,525,000원을 받아도 보증금 부족분 60,475,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 총 부담은 약 보증금 수준으로 고정됩니다.
② 임차인 분석
김은지
대항력 有우선변제 有인수 가능
주거(임차권등기) · 건물 전부 · 보증금 146,000,000원
전입 2020.04.07 · 확정일자 2020.02.25 · 배당요구 2024.03.19
대항력 有우선변제 有인수 가능
주거(임차권등기) · 건물 전부 · 보증금 146,000,000원
전입 2020.04.07 · 확정일자 2020.02.25 · 배당요구 2024.03.19
등기부상 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일 인물로 확인되어 관계인 가능성 및 가장임차인 여부는 별도 확인이 필요합니다. 다만 현재 자료 기준으로는 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 표시되어 있어 인수 위험을 중심으로 검토해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 17.92㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 최근 평균 | 18.68㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
최근 거래는 120,000,000원입니다. 최저가 87,500,000원만 보면 저렴해 보이지만, 임차보증금 인수를 반영한 실질취득 약 146,000,000원은 최근 거래보다 높습니다. 따라서 가격 메리트 판단은 최저가 기준이 아니라 인수 포함 금액 기준으로 해야 합니다.
배당분배 (87,500,000원)
감정가/실질취득 vs 실거래
④ 입찰 체크리스트
- 인수금액 확인. 낙찰가보다 보증금 인수 여부가 핵심입니다.
- 임차권 검토. 임차권등기 말소 및 실제 배당 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 87,500,000원이 아니라 약 146,000,000원의 실질취득가로 판단해야 합니다.
- 현황 확인. 도시형생활주택 특성상 환금성과 임대수요를 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수금액이 중요하다”
이 물건은 유찰로 숫자상 최저가는 낮아졌지만, 대항력 있는 임차보증금 때문에 경매가격만으로 판단하면 위험합니다. 권리관계의 핵심은 깨끗함이 아니라 보증금 인수 가능성입니다. 실질취득가가 최근 거래가보다 높은 구조이므로 충분한 권리 검토 없이 입찰하기 어려운 물건입니다.
