한 줄 평 감정가 대비 절반 수준까지 떨어진 물건이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아닙니다. 임차인 이미자의 대항력 있는 임차권등기와 보증금 158,000,000원입니다. 우선변제로 일부 배당받더라도 부족분은 매수인 인수 가능성이 있어 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실제 부담 범위는 별도 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
140,000,000원
68,600,000원 (2회 유찰)
실질취득 예상
158,000,000원
인수 가능 보증금 기준
매수인 인수
91,034,800원
배당 부족분 기준
핵심지표
임차권
대항력·우선변제권
인천지방법원 2025타경32884. 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 다세대주택 제2층 제203호입니다. 감정가는 1억4000만원, 현재 최저가는 6860만원으로 2회 유찰 상태입니다. 그러나 등기상 핵심 권리는 2024년 설정된 주택임차권입니다. 임차인 이미자는 전입일 2022.03.25, 확정일자 2022.02.24로 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖춘 상태입니다.
따라서 단순히 6860만원에 낙찰받는 구조가 아닙니다. 배당으로 회수되지 못하는 보증금은 매수인이 부담할 수 있으며, 이 사건 배당표 기준 부족분은 91,034,800원입니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총 실질취득 부담은 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32884 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 665-3 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 백덕련 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권이 기준이다
⚠️ 대항력 임차권 핵심 이미자의 주택임차권은 말소기준권리보다 앞선 권리로 확인됩니다. 배당요구를 했지만 보증금 전액 회수가 되지 않아 부족분은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이미자 | 건물 전부 · 주거 | 158,000,000원 | 有 | 有 | 확인 필요 |
임차권등기명령에 따라 임차보증금 158,000,000원이 등재되어 있습니다. 현재 배당에서는 66,965,200원이 배당되고 부족분 91,034,800원이 발생하는 구조입니다. 확약서는 주택도시보증공사의 말소동의 관련 내용으로, 확약 적용 범위 밖 권리 위험은 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 임차인 이미자 보증금 | 158,000,000원 | 66,965,200원 |
| 주택도시보증공사 | 158,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분 (현재 회차)
감정가 vs 실질취득
최저가 68,600,000원보다 실질취득은 인수 보증금을 반영해 판단해야 합니다.
④ 결론 — 낮은 최저가보다 인수구조 확인
⛔ 가격 판단 최저가 68,600,000원은 감정가 대비 낮지만, 대항력 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득 부담은 약 158,000,000원 수준입니다. 따라서 최저가만 기준으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
✅ 확인 포인트 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 임차권 인수 부담을 어떻게 처리하는지 확인하는 것이 입찰의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 이미자의 대항력·우선변제권 존재 여부와 배당 이후 부담 범위를 재확인하세요.
- 확약 범위 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 임차권 전체에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 낙찰가가 아니라 인수 가능 보증금을 포함한 총 투입액으로 판단하세요.
- 현장 확인. 다세대주택 특성상 점유관계와 관리 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 권리가 먼저다”
이 사건은 2회 유찰로 숫자상 매력적인 가격처럼 보이지만, 대항력 있는 임차권이 존재하는 인수형 물건입니다. 법원경매에서 중요한 것은 표면 최저가가 아니라 낙찰 후 실제 부담입니다. 확약 적용 여부가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 안전합니다.
