인천지방법원 2025타경32894. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)인 집합건물입니다. 백상훈이 2021.04.26. 거래가액 287,000,000원에 소유권을 취득했으며, 현재 경매의 말소기준은 2023.04.05. 부평세무서장의 압류입니다. 이후 부천시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 등기 순서보다 김잔디의 선행 전입입니다. 김잔디는 2021.04.26. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.03.08.로, 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금은 287,000,000원이며 2023.05.09. 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 따라서 확약이 없으면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해, 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32894 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 춘의동 193-9 아이원오피스텔비동 6층 603호 도로명: 경기도 부천시 원미구 조마루로427번길 92 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 9층 건물 내 6층 603호 |
| 사용승인일 | 2020.04.03. |
| 소유자 | 백상훈 (2021.04.26. 거래가액 287,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 145,040,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 287,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
말소기준은 2023.04.05. 국의 압류입니다. 김잔디의 주택임차권등기는 2023.05.09. 접수됐지만, 대항력 판단의 기초인 전입·점유는 2021.04.26.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 접수일만 보고 후순위 임차인으로 처리하면 안 됩니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김잔디 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.26. / 2021.03.08. 배당요구 2023.05.09. | 287,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
| 김민석 | 점유 내역 확인 필요 | 2024.11.27. / 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 승계 없음 |
* 김잔디 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하고 실제 매각조건에 반영되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 확약을 적용하지 않는 일반 배당 룰상 현재 회차의 미배당 인수액은 144,790,560원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 감정가 296,000,000원의 49%인 145,040,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 사건은 선순위 대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 큰 구조이므로, 확약의 유효성이 가격 판단의 전제가 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 확약 미적용 룰상 인수 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 145,040,000원 | 49% | 144,790,560원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 101,528,000원 | 34% | 187,693,392원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 71,069,600원 | 24% | 217,609,653원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 145,040,000원에서 101,528,000원, 71,069,600원으로 내려가도 김잔디의 미배당액은 각각 144,790,560원, 187,693,392원, 217,609,653원으로 증가합니다. 결국 매수인의 실질취득비용은 보증금 287,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 반대로 확약이 매각조건대로 이행되면 김잔디 관련 인수는 0원*이므로 현재 회차의 실질취득은 최저가 145,040,000원으로 계산할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,830,560원 |
| 1. 임차인 김잔디 보증금 (우선변제) | 287,000,000원 | 142,209,440원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 287,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 룰상 김잔디의 보증금 부족분은 144,790,560원입니다. 다만 제출된 말소동의 확약서가 유효하게 적용되면 김잔디 관련 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원미중학교 북서측 인근으로, 오피스텔·공장·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 춘의역이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 내 6층 603호이며, 사용승인일은 2020.04.03.입니다. 위생·급배수·승강기·소방시설이 구비되어 있습니다.
- 용도. 사건상 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 김잔디 임차권에는 주거 사용으로 표시되어 있어 실제 이용상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 세로장방형 토지로 북서측 포장도로에 접하며, 토지면적은 1,467.6㎡, 공시지가는 3,046,000원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역·춘의준공업지역 지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 소로2류에 접합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 내부 현황과 설비의 정상 작동 여부는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 김잔디의 임차권등기와 미배당 보증금 전부를 포괄하는지, 조건이나 유효기간이 있는지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 김잔디 임차권의 인수 표시와 확약서 반영 문구를 매각기일 기준 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 김민석 점유 확인. 보증금·계약관계·배당요구 여부와 실제 점유 범위를 확인해야 합니다. 대항력은 없지만 명도 절차는 별도 문제입니다.
- 압류 3건과 당해세. 국·부천시·국민건강보험공단 압류의 체납액과 법정기일을 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.04.19. 등록을 원인으로 2021.12.30. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 말소·정리 여부를 확인해야 합니다.
- 용도와 현황 확인. 근린시설·업무시설 오피스텔이라는 공부상 용도와 임차권에 표시된 주거 사용, 현장 내부 상태가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 싸다고 판단하지 말고, 아이원오피스텔비동 및 인근 업무시설 오피스텔의 실제 거래·임대·공실 상황을 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약은 핵심이지만, 전부는 아니다”
이 사건의 본래 권리구조는 무겁습니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 김잔디의 보증금 287,000,000원이 현재 최저가 145,040,000원을 크게 넘기 때문에, 일반 룰만 적용하면 144,790,560원의 미배당액이 매수인에게 남습니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 증가하므로 실질취득비용은 보증금 수준에서 고정됩니다.
다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 김잔디 관련 실질 인수는 0원*으로 평가할 수 있습니다. 그렇다고 곧바로 안전·저가 물건이 되는 것은 아닙니다. 확약 밖 점유자인 김민석의 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않았고, 업무시설 오피스텔의 실제 거래가격도 별도로 검증해야 합니다. 주된 인수는 확약으로 해소되지만, 점유·매각조건·가격 검증은 남아 있는 물건입니다.
