부동산강제경매

2025타경32896 · 부천지원 · 근린시설
철근콘크리트구조 66.57㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

182,370,000원 1억 8,237만 감정가 301,000,000원

감정가의 60% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 147,490,000원 최저가 대비 +23%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,474만원

최저가의 10% · 14,749,000원

감정가 대비

▼ 39.4% 싸게 매수

감정가 3.01억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차권 인수 구조로 실질취득 부담이 핵심인 물건

가격 최저가 147,490,000원이나 임차보증금 미배당 인수 예상액 151,374,860원 존재
자금 낙찰가와 인수액 합산 실질취득 약 298,864,860원 수준
리스크 정송한 임차권등기 대항력·우선변제권 확인 및 HUG 말소동의 확약 내용 확인 필요

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 정송한의 보증금 296,000,000원 중 미배당 인수 가능성이 존재해, 낙찰가는 곧 실질취득가가 아닙니다. 확약서 제출 내용은 반드시 확인해야 하는 구조입니다.

감정가 / 최저가

301,000,000원

147,490,000원 · 2회 유찰

실질취득 예상

298,864,860원

낙찰가+예상 인수액

임차 인수 위험

151,374,860원

정송한 미배당 예상

핵심지표

대항력 임차권

확약 확인 필요

인천지방법원 2025타경32896. 부천 춘의동 아이원오피스텔에이동 204호 근린시설입니다. 감정가는 3.01억, 현재 최저가는 1.4749억까지 내려왔지만 단순 할인물건으로 보기 어렵습니다. 등기상 핵심은 을구 1번 주택임차권등기이며, 임차인 정송한의 보증금은 296,000,000원입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경32896
소재지	경기도 부천시 원미구 춘의동 193-9 아이원오피스텔에이동 2층 204호
물건종류 / 이용상태	근린시설 · 오피스텔로 이용 중
소유자	백상훈
감정가 / 최저가	301,000,000원 / 147,490,000원
청구금액	296,000,000원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 을구 1번 주택임차권등기는 별도 검토 대상입니다. 정송한은 2021.05.21 전입, 2021.05.03 확정일자를 갖춘 임차인으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 낙찰가보다 보증금 구조를 봐야 한다

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
정송한	296,000,000원	有	有	미배당 인수 가능
이시영	미상	없음	해당 없음	위험 확인 필요

⚠️ 실질취득가 계산 현재 회차 낙찰가 147,490,000원 기준 임차인 정송한 배당액은 144,625,140원, 부족분 151,374,860원은 매수인 인수 예상액입니다. 따라서 총 부담은 약 298,864,860원으로 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,864,860원
임차인 정송한 보증금	296,000,000원	144,625,140원
주택도시보증공사	296,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득

낙찰가가 내려가도 대항력 임차 인수액 증가로 실질취득 부담을 확인해야 합니다.

⛔ 핵심 위험 매각물건명세서에는 을구 1번 주택임차권등기가 인수권리로 표시되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 내용이 있습니다. 다만 확약은 해당 권리에만 적용되므로 확약서 원문 확인 전 일반적인 인수 위험 해소로 단정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 춘의역 남동측 인근으로 소규모 공장, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장과 지하철 춘의역 접근이 가능합니다.
이용상태. 오피스텔 이용 중이며 준공업지역·지구단위계획구역에 위치합니다.
하자. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 조사되었습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

보증금 구조 확인. 최저가 1.47억만 기준으로 입찰하지 말고 실질취득 부담을 계산해야 합니다.
확약서 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 내용과 적용 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
미상 보증금 점검. 이시영 점유 관련 보증금 정보는 추가 확인이 필요합니다.
세금 압류. 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류 관련 당해세 여부 확인이 필요합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 중요한 것은 총 취득비용”

이 물건은 외형상 감정가 대비 49%까지 떨어진 매력적인 경매처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차권등기가 존재해 낙찰가와 별도로 부담할 수 있는 금액이 있습니다. 확약서 적용 여부를 확인하기 전에는 단순 할인 물건으로 판단하기 어렵고, 핵심은 최저가가 아니라 실질취득가입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 진짜 가격은 따로 있다 — 부천 춘의동 아이원오피스텔 204호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 낙찰가보다 보증금 구조를 봐야 한다

③ 예상배당표

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 중요한 것은 총 취득비용”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-22	유찰	3억 100만원
2	2026-05-27	유찰	2억 1,070만원
3	2026-07-08	대기	1억 4,749만원