인천지방법원 2025타경32901. 부천시 소사구 송내동 아펠빌리지에이 101동 302호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 106,330,000원이 아니라 보증금 232,000,000원의 대항력 임차권입니다. 은재민은 2022.04.20. 전입·점유했고 확정일자는 2022.03.29.로, 말소기준권리인 2023.04.14. 국세 압류보다 앞섭니다. 확약이 없다면 배당 부족분을 매수인이 떠안는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에는 을구 순위 1번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 적혀 있습니다. 이 확약을 해당 임차권에 적용하면 현재 회차에서 룰상 계산되는 미배당 127,958,620원은 실질적으로 인수하지 않는 것으로 보며, 낙찰자의 실질취득은 106,330,000원입니다. 다만 확약의 효력·적용 범위와 실제 말소 절차는 입찰 전 원문을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32901 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 600-1 아펠빌리지에이 101동 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 제3층 제302호 |
| 소유자 | 백상훈 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 106,330,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 232,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 공시지가 | 2,125,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2023.04.14. 부평세무서장의 압류입니다. 그보다 앞선 2022.04.20. 전입·점유의 은재민은 대항력 있는 임차인이며, 확정일자도 2022.03.29.입니다. 임차보증금은 232,000,000원이고 배당요구가 확인됩니다. 따라서 원칙적으로는 매각대금에서 전액 회수하지 못한 보증금이 낙찰자에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 확약 전·후를 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 은재민 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.20 / 2022.03.29 | 232,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 실질 0원 |
현재 매각가 106,330,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 2,288,620원 차감 후 임차인에게 104,041,380원이 배당되고, 보증금 부족분은 127,958,620원입니다. 확약이 없다면 이 부족분이 매수인 인수액이 되어 실질취득가가 약 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 즉 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 형태입니다. 이번 사건은 말소동의 확약이 있어 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 매력적이지만 표본 면적 차이를 감안
아펠빌리지A의 확인된 최근 거래는 3건입니다. 전체 평균은 239,000,000원, 최근 12개월 평균은 248,500,000원, 최신 거래는 2024.06. 292,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래 대비 13.0% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 51.88㎡ | 5 | 292,000,000원 |
| 2024.05 | 51.88㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2022.09 | 33.39㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 248,500,000원 |
확약을 반영한 실질취득가 106,330,000원은 최근 12개월 평균 248,500,000원의 42.8%입니다. 다만 대상 기준면적은 38.595㎡이고, 확인된 거래는 51.88㎡와 33.39㎡로 면적이 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 42.8%라는 숫자만으로 동일 조건의 확정적인 시세차익을 전제해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,288,620원 |
| 1. 임차인 은재민 보증금 | 232,000,000원 | 104,041,380원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 232,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 미배당액은 127,958,620원입니다. 다만 해당 주택임차권에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 106,330,000원 | 127,958,620원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 74,431,000원 | 159,308,758원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 52,101,700원 | 181,236,131원 | 실질 0원 |
이 표가 보여주는 포인트는 분명합니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나므로 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이번 사건은 말소동의 확약이 있어 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 보지만, 그 결론은 확약서 효력이 전제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천공업고등학교 동측 인근이며, 주변은 단독주택 및 다세대주택 위주의 주택지대입니다.
- 교통. 경인국도가 남측 인근에 있고 부천역·중동역이 북동측 및 북서측 근거리에 위치합니다. 시내버스정류장도 인접해 대중교통 상황은 편리한 지역으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 규모 도시형생활주택의 3층 302호이며, 일반 상하수도·위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 완경사지대 내 정방형이고 서측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아펠빌리지A는 12세대, 2020.04.28. 준공이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 확인된 경매 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 확약 대상이 은재민의 을구 순위 1번 주택임차권 전체인지, 말소 조건과 시점을 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 배당. 보증금 232,000,000원, 전입 2022.04.20., 확정일자 2022.03.29., 배당요구 사실을 원본과 대조하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세 여부와 실제 금액을 확인해야 배당 변동을 판단할 수 있습니다.
- 시세 표본. 최근 거래는 51.88㎡와 33.39㎡이고 대상 기준면적은 38.595㎡이므로 단순 평균만으로 동일 호가 수준을 확정하지 마세요.
- 2회 유찰 원인. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 권리구조와 소규모 도시형생활주택의 환금성을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 세금 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 이 사건의 가격은 ‘확약서 한 장’에 달려 있다
표면만 보면 감정가 217,000,000원짜리 물건이 2회 유찰돼 106,330,000원까지 내려온 사건입니다. 하지만 대항력 임차인 은재민의 보증금이 232,000,000원이므로, 확약이 없다면 최저가 할인율은 실질적인 가격 메리트가 아닙니다. 현재 회차에서만 해도 룰상 미배당 인수액이 127,958,620원 발생합니다.
이번 사건을 달리 만드는 것은 매각물건명세서에 적힌 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이 확약이 예정대로 효력을 갖는다면 해당 임차인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 106,330,000원입니다. 최근 12개월 거래 평균 248,500,000원 대비 42.8% 수준이지만 거래 면적이 대상과 정확히 일치하지 않아 시세 차익은 보수적으로 봐야 합니다. 결론은 확약 확인 전에는 고위험, 확약 확인 후에는 가격 경쟁력이 큰 물건입니다.
