인천지방법원 2025타경32909. 부천시 원미구 원미동 명안아트 4층 403호, 전용 49.6㎡의 다세대주택입니다. 이 물건의 권리분석은 등기 순서만 보면 위험하고, 확약서를 반영하면 결과가 뒤집히는 구조입니다. 임차인 강동혁의 전입일은 2022.07.27로 말소기준인 국세 압류 2023.11.20보다 빠릅니다. 보증금은 185,000,000원, 확정일자는 2022.06.24이고 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
현재 최저매각가에서 집행비용 1,486,624원을 제외하면 임차인 예상배당은 58,881,376원입니다. 확약이 없다면 미배당 보증금 126,118,624원이 매수인에게 남아, 낙찰가와 합친 부담이 보증금 규모에 수렴합니다. 따라서 단순히 “최저가가 감정가의 34%라 싸다”고 보면 안 됩니다. 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시됐으므로, 강동혁 임차권에 대해서는 실질 인수를 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32909 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 90-5 명안아트 4층 403호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 조마루로386번길 55 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 49.6㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 이용민 (2022.09.28 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 60,368,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,996,026원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 사용승인일 | 2003.02.25 |
| 위반건축물 | 무단증축 · 조립식패널조 · 주거 · 7.28㎡ |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2023.11.20 국세 압류입니다. 등기부에 나타난 과거 근저당권과 압류는 각각 2008년, 2013년, 2016년에 말소됐습니다. 말소기준 뒤의 부천시 압류는 2025.06.02 해제됐고, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 강동혁은 말소기준보다 앞선 2022.07.27 전입·점유를 갖춰 주택임차권등기가 매각으로 말소되더라도 미배당 보증금 인수 문제가 남는 유형입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강동혁 | 건물의 전부 주거(임차권등기) | 185,000,000원 | 2022.07.27 2022.06.24 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.08.12 | 룰상 인수 126,118,624원 확약 반영 0원* |
확약 미반영 시에는 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당액이 늘어 매수인의 총 부담이 보증금 수준에 수렴합니다. 본 리포트의 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 약정대로 이행되는 것을 전제로 합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 우선
명안아트5차 전용 49.6㎡ 거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 158,000,000원이지만, 여기에는 2022년의 185,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 시장 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균인 145,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 가격은 이전 거래군보다 10.7% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 49.6㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 2023.03 | 49.6㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2022.09 | 49.6㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2022.02 | 49.6㎡ | 1 | 142,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.6㎡ | 1건 | 145,000,000원 |
확약 반영 실질취득 60,368,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 145,000,000원의 41.6%입니다. 따라서 확약의 유효성과 이행이 확인된다면 가격 완충폭은 분명합니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 미배당 보증금 126,118,624원이 더해져 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,368,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,486,624원 | 송달·공고·감정·매각수수료 추정 |
| 1. 임차인 강동혁 | 185,000,000원 | 58,881,376원 | 룰상 미배당 126,118,624원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 190,996,026원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세 등에 따라 변동 가능 |
국세·지방세 압류 3건과 관련해 당해세가 확인되면 우선 차감될 수 있어 실제 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다. 배당액이 줄면 확약 미반영 원칙상 미배당 인수액은 증가하지만, 강동혁 임차권에 대한 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
④ 건물 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 4층 건물의 4층 403호입니다.
- 주위환경. 부천북초등학교 북서측 인근으로 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통여건은 보통입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 도시가스설비, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6m 도로와 접하고, 토지이용계획상 소로2류 폭 8m~10m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되거나 저촉됩니다.
- 토지. 대지 360.7㎡, 공시지가 3,037,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장에 무단증축·조립식패널조·주거 7.28㎡가 등재돼 있습니다.
- 노후·누수. 사용승인일은 2003.02.25이며 감정서에서 누수에 취약한 것으로 보여 재확인이 필요하다고 기재했습니다.
- 환금성. 10세대 소규모 다세대로 최근 거래 표본은 4건이며, 최근 가격 추세는 −10.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 10번 강동혁 주택임차권과 일치하는지, 별도 조건이나 유효기간이 있는지 확인하세요.
- 배당·인수 이중 계산. 확약 미반영 시 룰상 인수액은 126,118,624원입니다. 확약의 효력을 확인하기 전에는 이 금액을 잠재 부담으로 두고 판단해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 당해세 여부에 따라 임차인 예상배당 58,881,376원이 줄고 미배당액이 늘 수 있으므로 법원 배당요구 종기 서류와 조세채권 내역을 대조하세요.
- 위반건축물 원상회복. 무단증축 7.28㎡의 이행강제금, 시정 가능 여부, 원상회복 비용과 대출·매도 제한을 확인하세요.
- 누수 실사. 최상층 4층이며 감정서가 누수 재확인을 명시했습니다. 천장·외벽·옥상 방수와 공용부 보수 이력을 확인하세요.
- 점유·명도. 주택임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태, 열쇠 인도, 잔존 동산과 명도 협의 여부를 현장에서 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 158,000,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 145,000,000원을 기준으로 수리 후 매도가와 보유기간을 계산하세요.
- 환금성 보수적 산정. 10세대 소규모 다세대, 평균 3회 유찰, 매각률 0% 통계를 반영해 매도기간과 가격 할인 가능성을 넉넉히 잡으세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 집합건축물대장과 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약 확인 전에는 인수형, 확인 후에는 조건부 가격형”
이 물건은 최저가만 보면 감정가의 34.3%지만, 원래 구조는 보증금 185,000,000원의 대항력 임차인이 있는 인수형입니다. 현재 배당 시나리오에서는 126,118,624원이 미배당되므로 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 매수인의 총 부담은 크게 줄지 않습니다.
다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 강동혁 임차권의 실질 인수를 0원*으로 반영하면, 실질취득은 60,368,000원입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래 145,000,000원의 41.6%로 가격 완충폭은 큽니다. 그 대신 위반건축물 7.28㎡, 누수 가능성, −10.7%의 하락 추세, 10세대 소규모 다세대의 낮은 환금성이 남습니다. 결론은 확약서 원문과 이행 조건이 확인되면 검토 가능, 확인 전에는 인수 위험 때문에 보류입니다.
