인천지방법원 2025타경32910. 부천시민회관 동측 인근에 있는 예일주택 B동 5층 501호, 전용 48.44㎡ 다세대주택입니다. 소유자 백상훈은 2022년 3월 17일 이 주택을 180,000,000원에 취득했고, 임차인 백경은 그보다 앞선 2022년 1월 22일 임대차계약을 체결한 뒤 2022년 3월 11일 전입·점유를 시작했습니다. 확정일자는 2022년 1월 24일이며, 보증금은 소유자의 취득가와 같은 180,000,000원입니다.
등기상 말소기준은 2023년 4월 19일 부평세무서장 명의의 압류입니다. 임차인의 전입·점유는 말소기준보다 약 1년 앞서므로 임차권등기가 2024년에 이뤄졌더라도 대항력의 기준 시점은 2022년 3월 11일입니다. 따라서 통상적인 배당 규칙만 적용하면 보증금 미배당액을 매수인이 떠안게 됩니다. 이번 사건의 핵심은 최저가가 아니라 그 인수를 없애는 확약서가 실제 매각과 말소에 어떻게 적용되는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32910 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 790-17 예일주택 제5층 제501호 · 도로명 심중로 53 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 48.44㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 백상훈 (2022.03.17. 거래가 180,000,000원에 취득) |
| 규모 / 준공 | 예일주택B동 · 총 12세대 · 2002.04.08. 준공 |
| 감정가 / 최저가 | 180,455,000원 / 61,896,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 특이사항 | 제시외 건물 소재 · 집합건축물대장 위반건축물 등재 · 외벽 B동 표시 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약서가 승부처
등기부에 과거 근저당권과 전세권이 여러 건 보이지만, 한빛은행 근저당, 우순제 전세권, 박옥희 전세권, 영광농업협동조합 근저당, 농협은행 근저당은 모두 경매 전에 말소등기까지 완료됐습니다. 현재 분석의 중심은 2023년 압류 이후의 권리와, 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 백경입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백경 | 건물의 전부 | 180,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2022.03.11 | 우선변제 有 확정 2022.01.24 · 배당요구 | 승계 아님 | 말소동의 확약 주택도시보증공사 제출 |
② 시세 비교 — 확약 유효 시 최근 거래의 37.5%
예일주택B동의 거래 표본은 3건입니다. 전체 평균 161,666,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가인 165,000,000원을 우선 비교 기준으로 삼았습니다. 최근 거래 흐름은 과거 표본 대비 3.1% 상승이지만, 최근 12개월 표본이 1건이라 개별 상태에 따른 편차를 함께 고려해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 53.05㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2023.04 | 44.5㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2022.03 | 48.44㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 165,000,000원 |
확약이 유효하면 실질취득 61,896,000원은 최근 12개월 평균 165,000,000원의 37.5%입니다. 감정가 180,455,000원과 비교해도 현재 최저가는 34.3% 수준입니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 룰상 미배당 보증금 119,618,128원이 추가되므로, 시세 비교 기준도 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 총부담으로 바뀝니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,896,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,514,128원 | - |
| 1. 임차인 백경 보증금 | 180,000,000원 | 60,381,872원 | 119,618,128원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
위 표는 대항력·우선변제 규칙에 따른 배당 구조입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 임차인 배당액과 미배당액이 달라질 수 있습니다. 다만 말소동의 확약이 예정대로 적용되면 백경 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 평가합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 확약 전제 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 61,896,000원 | 119,618,128원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 43,327,200원 | 137,852,690원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 30,329,039원 | 150,616,884원 | 0원* |
확약이 없다면 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 보증금 인수액은 반대로 커집니다. 그래서 총부담은 임차보증금 수준에서 크게 줄지 않습니다. 반면 확약이 유효하면 인수는 실질 0원*이므로, 실질취득은 각 회차의 낙찰가와 같아집니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시민회관 동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 1호선 중동역이 있어 대중교통 사정도 무난한 편입니다.
- 도로. 토지는 사다리형 평지이며 동측 약 25m, 남측 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 공시지가는 3,205,000원/㎡입니다.
- 물건 하자 확인. 감정요항에는 제시외 건물이 소재한다고 기재돼 있고, 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장 위반건축물 등재가 명시돼 있습니다. 현황은 외벽에 B동으로 표시됩니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대이고 2002년 준공됐습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%이며 최근 낙찰가 기록도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 낙찰자에게 적용되는지, 별도 제출서류·대금납부·말소 시점 등의 조건이 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 대금납부 후 백경의 주택임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 책임 주체를 법원 기록에서 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국·부천시 압류의 법정기일과 당해세 여부에 따라 임차인 배당액이 변동될 수 있습니다.
- 제시외 건물·위반건축물. 구조, 면적, 시정명령, 이행강제금, 원상복구 가능성 및 금융기관 담보평가 영향을 확인해야 합니다.
- 5층 현장 상태. 5층 건물 중 5층 물건이므로 누수·옥상 방수·외벽 드라이비트 상태와 도시가스 난방설비를 현장에서 확인하세요.
- 저환금성 반영. 총 12세대 소규모 다세대이고 경매 평균 유찰이 3.0회이므로, 향후 매도기간과 금융조건을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 확약서 원문을 직접 대조한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — “가격보다 먼저 확약을 사는 경매”
표면만 보면 감정가 180,455,000원짜리 다세대가 3회 유찰돼 61,896,000원까지 내려온 고할인 물건입니다. 최신 거래 165,000,000원과 비교하면 37.5% 수준이니 숫자만으로는 강한 가격 메리트가 보입니다.
하지만 이 결론은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 백경의 임차권을 완전히 정리한다는 전제 위에만 성립합니다. 확약이 없다면 보증금 180,000,000원의 대항력 임차권 때문에 현재 회차에서도 룰상 119,618,128원의 인수액이 발생합니다. 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 커지는 구조여서, 단순 유찰 할인은 실질적인 할인으로 이어지지 않습니다.
확약이 유효하다면 실질취득 61,896,000원·인수 0원*으로 가격 경쟁력이 분명합니다. 다만 제시외 건물, 위반건축물 등재, 압류 세금의 배당순위, 총 12세대 소규모 다세대의 낮은 환금성을 함께 감안해야 합니다. 결론은 확약 확인 전에는 보류, 확약 효력 확인 후에는 가격 메리트 검토입니다.