124,416,000원
서울남부지방법원 2024타경140454. 까치산역 서측 인근에 있는 공부상 다세대주택으로, 철근콘크리트조 지하 1층·지상 4층 건물의 제3층 제301호입니다. 감정가 243,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 124,416,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 확인되지 않은 임차보증금입니다.
등기상 말소기준권리는 2023.02.24 북부산세무서의 압류입니다. 그보다 앞서 설정됐던 한국주택은행·북가좌새마을금고·김윤한·투에스캐피탈대부의 근저당권은 각각 말소등기가 완료됐고, 2019년 투에스대부의 임의경매개시결정도 취하 후 말소됐습니다. 따라서 현재 등기부만 놓고 보면 선순위 담보권 인수 문제는 없습니다. 그러나 임차인 이문수는 말소기준권리보다 훨씬 앞선 1999.10.08 전입으로 조사돼 대항력이 있으며, 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경140454 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 곰달래로19나길 15-18, 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 · 지하 1층 / 지상 4층 중 제3층 |
| 소유자 | 주식회사신승푸드 (2020.03.13 취득 · 거래가액 159,590,800원) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 124,416,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최랑 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 말소기준권리 | 2023.02.24 압류 · 권리자 국 · 처분청 북부산세무서장 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 임차인은 남는다
1999년부터 2017년까지 설정됐던 근저당권은 후속 말소등기로 모두 정리됐습니다. 2019년 투에스대부 주식회사의 임의경매개시결정 역시 2020.04.16 취하를 원인으로 2020.04.22 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.02.24 압류이며, 이후의 강서구 압류·현재 강제경매개시결정·사상구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수액은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이문수 | 미상 | 1999.10.08 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 | 인수 가능 |
| 전미숙 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확정 불가 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 표에 기재된 두 사람은 중복 신고가 아닌 실제 임차인 2명으로 봐야 합니다. 이문수는 전입일이 확인돼 대항력이 있는 것으로 조사됐지만, 확정일자·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 전미숙은 전입일과 보증금 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 51.2%라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 51.2%인 124,416,000원입니다. 다만 동일 물건 또는 유사 면적의 최근 실거래 금액이 확인되지 않아, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 더구나 대항력 임차인의 보증금까지 미상인 상태에서는 시세 비교 기준도 최저가가 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합한 실질취득액이어야 합니다.
제시된 단지 통계상 인터시티빌라는 총 10세대, 사용승인일은 1999.09.14이며 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 사건 역시 세 차례 유찰됐습니다. 표본 규모가 확인되지 않은 통계이므로 확정적인 환금성 지표로 단정할 수는 없지만, 감정가 수준에서 수요가 형성되지 않았다는 사실은 현재 회차가 보여주고 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,416,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,541,824원 | - |
| 1. 한국주택은행 근저당 | 65,000,000원 | 65,000,000원 | 0원 |
| 2. 북가좌새마을금고 근저당 | 108,000,000원 | 56,874,176원 | 51,125,824원 |
| 3. 김윤한 근저당 | 30,000,000원 | 0원 | 30,000,000원 |
| 4. 투에스캐피탈대부 근저당 | 10,000,000원 | 0원 | 10,000,000원 |
| 5. 투에스대부 경매개시결정 | 200,000,000원 | 0원 | 200,000,000원 |
| 6. 최랑 경매개시결정 | 200,000,000원 | 0원 | 200,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
예상 채권총액 613,000,000원 중 채권자 배당액은 121,874,176원, 미배당액은 491,125,824원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모
- 위치. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2·5호선 까치산역 서측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 까치산역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 다세대주택이며 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역으로 공시지가는 3,625,000원/㎡, 토지면적은 309.0㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 총 10세대, 사용승인일 1999.09.14인 소규모 다세대주택입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이문수 보증금 확인. 보증금, 확정일자, 임대차계약서, 배당요구 여부와 실제 점유 여부를 매각물건명세서·현황조사서 원문 및 현장조사로 확인해야 합니다.
- 전미숙 점유관계 확인. 전입일·보증금이 모두 미상입니다. 대항력이 없다고 단정하지 말고 주민등록 전입세대 열람과 점유자를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 응찰가 상한은 최저가가 아니라 낙찰가에 인수할 임차보증금, 명도비용과 체납 관리비를 더한 금액으로 정해야 합니다.
- 호수 특정. 현관문 표시와 건축물 현황도가 서로 뒤바뀌어 있습니다. 감정평가서의 내부구조도와 현장을 대조해 매각대상 호수를 특정해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 최근 거래 확인. 감정가 대비 51.2%라는 이유만으로 저가 입찰을 판단하지 말고, 인근 다세대의 최근 거래와 매물 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 실제 임차인 2명이 조사된 사건이므로 인도명령 가능 여부와 보증금 반환 관계를 확인한 뒤 명도 기간과 비용을 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 확인할 것은 보증금”
이 물건은 등기부에 남아 있는 선순위 근저당권 때문에 위험한 사건은 아닙니다. 과거 근저당권과 경매개시결정은 말소됐고, 현재 말소기준권리 이후의 압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 1999.10.08 전입한 대항력 임차인 이문수의 보증금이 미상이고, 전미숙의 전입일과 보증금도 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 최저가 124,416,000원은 매수인이 최종적으로 부담할 총액이 아닐 수 있습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액도, 시세 대비 할인율도 확정할 수 없습니다. 여기에 현관문 표시와 건축물 현황도의 호수 불일치, 국세·지방세 압류와 당해세 가능성, 세 차례 유찰된 소규모 다세대라는 조건까지 겹칩니다. 결론은 등기권리는 정리되지만 임차·현황 위험이 크므로 보증금과 매각대상을 확인하기 전에는 입찰 보류입니다.