인천지방법원 2025타경32931. 부천시 원미구 춘의동 아이원오피스텔비동 7층 701호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 백상훈은 2021년 5월 3일 289,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 등기상 후순위 압류보다 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인입니다.
말소기준은 2022년 11월 10일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 하지만 최윤희는 주민등록을 2021년 4월 13일 마쳤고 확정일자는 2021년 3월 18일입니다. 보증금 289,000,000원에 배당요구도 했으므로 우선변제를 받지만, 최저가가 보증금보다 훨씬 낮아 배당받지 못한 금액이 남습니다. 이 구조에서는 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 커져 전체 취득부담이 약 2.9억원에 붙잡히는 현상이 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32931 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 춘의동 193-9 아이원오피스텔비동 7층 701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 중 제7층 제701호 · 승강기·난방·위생설비 |
| 소유자 | 백상훈 (2021.05.03. 소유권 취득 · 거래가액 289,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 140,630,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 289,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2022.11.10. 갑구 5번 주택도시보증공사 가압류 778,000,000원입니다. 이후 국·부천시·국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 최윤희의 주민등록은 2021.04.13.로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2023.05.15.에 이뤄졌지만 대항력의 기초가 되는 전입 시점은 그보다 앞섭니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최윤희 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.13 / 2021.03.18 | 289,000,000원 | 있음 | 있음 배당요구 2023.05.15 | 151,138,820원 가능 |
| 이상윤 | 2023.12.14 / 미상 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 인수 근거 없음 |
이상윤은 2023년 12월 14일 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 중복 임차신고는 없으므로 실제 임차인은 최윤희·이상윤 2명으로 봅니다.
② 가격구조 — 49% 낙찰가가 ‘49% 취득가’가 아니다
현재 최저가는 감정가 287,000,000원의 49%인 140,630,000원입니다. 그러나 최윤희의 보증금 289,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 매각대금에서 우선변제를 하고도 151,138,820원이 남습니다. 현재 회차에서 낙찰자가 실질적으로 부담하게 되는 금액은 140,630,000원 + 151,138,820원 = 291,768,820원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 140,630,000원 | 151,138,820원 | 291,768,820원 |
| 3회 유찰 시 | 98,441,000원 | 192,730,938원 | 291,171,938원 |
| 4회 유찰 시 | 68,908,700원 | 221,731,657원 | 290,640,357원 |
현재 회차 실질취득 291,768,820원은 감정가 287,000,000원의 약 101.7%입니다. 소유자의 2021년 취득 거래가액도 289,000,000원입니다. 이 두 숫자는 참고 기준일 뿐 현재 시세를 대신할 수 없으므로, 응찰 판단은 반드시 별도의 현시점 가격조사와 함께 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,768,820원 |
| 1. 임차인 최윤희 보증금 | 289,000,000원 | 137,861,180원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 778,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 289,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당에서는 최윤희 보증금에 137,861,180원이 배당되고 미배당 151,138,820원이 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원미중학교 북서측 인근으로 업무시설·공동주택·공장·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 제반 주위여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 버스정류장과 전철역이 인근에 있고 차량 출입이 가능해 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 철근콘크리트구조 9층 건물의 7층 701호입니다.
- 도로. 북서측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준공업지역·춘의준공업지역 지구단위계획구역·과밀억제권역이며 토지 공시지가는 3,046,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가를 보세요. 현재 회차 기준 140,630,000원이 아니라 인수액을 합친 291,768,820원이 핵심 숫자입니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 최윤희의 대항력 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다.
- 최윤희 임대차 원본 대조. 전입 2021.04.13, 확정일자 2021.03.18, 보증금 289,000,000원, 배당요구 2023.05.15의 일치 여부를 확인하세요.
- 이상윤 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없으나 보증금·확정일자가 미상인 만큼 현재 점유와 명도 상태를 확인하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국·부천시 등의 압류 중 당해세 금액이 있으면 배당과 인수 계산이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1의 민간임대주택등기 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 현재 가격조사. 감정가와 과거 취득가만으로 시세 할인 여부를 판단하지 말고 업무시설(오피스텔) 실거래·매물을 별도로 비교하세요.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “2.9억 실질취득”이 중요하다
표면상으로는 감정가 287,000,000원짜리 물건이 2회 유찰돼 140,630,000원까지 내려온 사건입니다. 하지만 대항력 있는 최윤희의 보증금이 289,000,000원이고, 현재 배당 구조에서는 151,138,820원을 매수인이 떠안을 가능성이 있습니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 291,768,820원으로 감정가보다 오히려 높습니다.
3회·4회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 함께 증가해 실질취득은 여전히 약 2.9억원에 머뭅니다. 여기에 세금 압류, 보증금이 확인되지 않은 점유자 이상윤, 민간임대주택등기, 그리고 말소동의 확약서의 정확한 범위까지 확인해야 합니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 대항력 임차보증금이 만들어내는 고정된 총부담입니다.
