서울남부지방법원 2024타경140621. 대림동 대흥미소가 제4층 제401호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다. 윤병환은 2021.02.04 전입·점유를 시작했고, 2020.12.15 확정일자를 받아 말소기준권리인 2021.12.28 이현 근저당보다 앞섭니다. 등기부에도 2023.12.18 주택임차권이 등기되어 있으며 보증금은 295,000,000원입니다.
현재 최저매각가 63,334,000원에서 집행비용 1,540,012원을 제외한 61,793,988원이 임차인 보증금에 배당되는 것으로 계산되어, 남는 233,206,012원은 매수인이 인수합니다. 따라서 실제 경제적 취득부담은 63,334,000원 + 233,206,012원 = 296,540,012원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액도 줄고 인수액이 늘어나는 구조여서, 최저가 하락만큼 총 부담이 크게 싸지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경140621 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 가마산로45길 17, 제4층 제401호 (대림동, 대흥미소가) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방2·거실·화장실·발코니 등) · 5층 건물 내 4층 |
| 면적 | 33.24㎡ |
| 소유자 | 이금자 · 2020.12.17 매매 · 거래가액 295,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 63,334,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2021.12.28 설정된 이현 근저당권 75,000,000원입니다. 문제는 임차인 윤병환의 전입·점유가 2021.02.04로 그보다 앞선다는 점입니다. 확정일자도 2020.12.15이고 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액을 배당받을 수 없습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 임차권등기가 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤병환 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.04 | 2020.12.15 | 295,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
② 가격 비교 — 최저가 24.4%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
확인되는 대흥미소가 동일 면적 거래는 2021.12, 전용 33.24㎡, 2층, 260,000,000원 1건입니다. 전체 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가 모두 이 한 건을 기준으로 잡혀 있습니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 2021.12 실거래 | 260,000,000원 | 전용 33.24㎡ · 2층 |
| 감정가 | 302,000,000원 | 법원 감정가 |
| 현재 최저가 | 63,334,000원 | 실거래의 24.4% |
| 현재 인수 예상액 | 233,206,012원 | 임차보증금 미배당 |
| 현재 실질취득 | 296,540,012원 | 실거래 260,000,000원의 114.1% |
표면 최저가만 보면 실거래의 24.4%이지만, 인수액까지 합치면 현재 실질취득은 296,540,012원으로 비교 거래보다 36,540,012원 높습니다. 따라서 이 사건에서 “감정가 대비 79% 할인”, “시세의 24%” 같은 표현만으로 가격 메리트를 판단하면 권리구조를 거꾸로 읽게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,334,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,540,012원 |
| 1. 임차인 윤병환 보증금 | 295,000,000원 | 61,793,988원 |
| 2. 근저당 · 이현 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 윤병환 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차인 윤병환에게 61,793,988원이 배당되고, 보증금 부족분 233,206,012원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세 등 실제 배당순위에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신영초등학교 북동측 인근이며 주위는 다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 신도림역 1호선·2호선이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로 사용승인일은 2013.12.26입니다. 급·배수·위생·도시가스·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,831,000원/㎡, 토지면적 162.5㎡이며 다세대 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 대흥미소가는 16세대이고 확인 실거래가 1건에 불과하며, 경매물건 평균 유찰 횟수도 7.0회로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총부담을 기준으로 계산. 현재 회차는 63,334,000원 낙찰가에 233,206,012원 인수 예상액을 더해 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 윤병환의 임대차계약서, 전입 2021.02.04, 확정일자 2020.12.15, 보증금 295,000,000원, 임차권등기명령 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 윤병환과 경매 채권자 윤병환이 동일하므로 실제 보증금 지급 경위와 채권 발생 관계를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 8회 유찰 시 인수액 245,644,810원, 9회 유찰 시 255,595,848원으로 증가합니다. 낙찰가만 낮아진다고 총취득부담이 같은 폭으로 낮아지지 않습니다.
- 시세 재확인. 비교 거래는 2021.12 한 건뿐이므로 입찰 당시 인근 다세대 실거래와 현재 매물을 별도로 확인해야 합니다.
- 압류·배당 확인. 영등포구 압류와 실제 조세채권의 배당순위·금액은 배당표 확정 전 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,333만원에 낙찰”이 아니라 “약 2.97억에 취득”
이 물건은 7회 유찰되어 감정가 302,000,000원이 63,334,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 295,000,000원이고, 현재 배당으로 회수되지 않는 233,206,012원을 매수인이 인수하게 됩니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 296,540,012원입니다.
비교 가능한 거래 260,000,000원보다도 높고, 추가 유찰 시에는 낙찰가 하락만큼 인수액이 커집니다. 이 사건에서 판단 기준은 감정가 대비 할인율이나 최저가가 아니라 “낙찰가 + 인수보증금”입니다. 임차인과 경매 채권자의 동일성까지 확인해야 하는 만큼, 권리와 가격 모두 원본 대조가 필요한 고난도 인수형 사건입니다.
