최저가 7,916만원이 아니라 실질취득 2.97억원 — 대림동 대흥미소가 401호

서울남부지방법원 2024타경140621. 영등포구 대림동 ‘대흥미소가’ 4층 401호, 전용 33.24㎡ 다세대주택입니다. 표면상 최저가는 79,167,000원으로 감정가 302,000,000원의 26.2%에 불과합니다. 그러나 이 숫자를 실제 매입비용으로 보면 안 됩니다. 임차인 윤병환은 2021.02.04 전입·점유를 시작했고, 말소기준 근저당은 그보다 늦은 2021.12.28 설정됐습니다. 따라서 임차인은 대항력을 갖는 구조이며, 보증금 295,000,000원 중 배당으로 회수하지 못하는 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.

현재 최저가를 전액 매각대금으로 가정하면 집행비용 1,825,006원을 먼저 제외한 77,341,994원이 임차인에게 배당됩니다. 보증금 잔액 217,658,006원은 매수인 인수액으로 남아, 낙찰가와 합산한 실질취득은 296,825,006원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인의 배당액도 줄고 인수액이 늘기 때문에, 총 부담은 보증금 295,000,000원 부근에서 크게 낮아지지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 순위보다 전입일이 먼저다

을구 1번 영등포농업협동조합 근저당은 2014.07.17 말소등기가 있고, 을구 3번 우리은행 근저당도 2017.08.11 말소됐습니다. 2022.06.22 설정된 프리드라이프 근저당 역시 2025.02.19 말소등기가 접수됐습니다. 이 사건의 선언된 말소기준은 2021.12.28 이현 근저당 75,000,000원입니다.

임차권등기 자체는 2023.12.18 접수돼 말소기준보다 늦지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유일은 2021.02.04로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자도 2020.12.15이고 배당요구가 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있으나, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액이 매수인 인수로 이어지는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 회차가 내려가도 실질취득은 거의 그대로

최저가가 79,167,000원에서 50,666,880원으로 28,500,120원 내려가도, 실질취득은 296,825,006원에서 296,312,004원으로 513,002원만 줄어듭니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 상쇄되기 때문입니다. 이 사건에서 유찰 횟수는 매입원가 절감 효과가 거의 없습니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 본다

전용 33.24㎡에 맞는 비교 거래는 2021.12, 2층의 260,000,000원 1건입니다. 거래 표본이 1건이므로 가격 판단의 폭은 제한적이지만, 현재 실질취득 296,825,006원은 이 거래보다 36,825,006원 높고 114.2%에 해당합니다. 감정가 302,000,000원도 비교 거래의 116.2%입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 79,167,000원 가정)

현재 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당에 사용됩니다. 임차인의 미배당 보증금 217,658,006원은 매수인 인수액으로 계산됐습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 방2·거실·화장실·발코니 등의 구조입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 4층입니다.
• 입지. 신영초등학교 북동측 인근으로, 주변에는 다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 1·2호선 신도림역이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로·토지. 2필지 일단의 세장형 토지로 주거용 건부지이며, 북동측 약 10미터 포장도로에 접합니다. 토지면적은 162.5㎡, 공시지가는 3,831,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부구조는 도면·탐문·외부관찰을 토대로 파악됐습니다.
• 환금성. 총 16세대 다세대주택이며 비교 가능한 동일 면적 거래가 1건에 그칩니다. 가격 검증에 사용할 거래 표본이 적어 아파트형 대단지보다 보수적인 환금성 판단이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 입찰가가 아니라 입찰가와 임차보증금 미배당 인수액을 합산해 손익을 계산해야 합니다.
• 임대차 진정성 확인. 임대차계약서·보증금 지급내역·전입세대확인서·점유 현황과 강제경매 신청채권의 발생 경위를 대조해야 합니다.
• 배당 변동 확인. 집행비용·세금·배당순위가 달라지면 임차인 배당액과 매수인 인수액도 달라집니다. 매각물건명세서와 배당요구 내역을 재확인해야 합니다.
• 말소등기 원본 확인. 영등포농협·우리은행·프리드라이프 근저당의 말소 범위와 현재 유효한 등기사항을 등기부 원본에서 대조해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 퇴거 여부와 현재 점유자를 확인하고, 인도 협의 및 명도 절차를 별도로 산정해야 합니다.
• 가격 검증. 비교 거래는 2021.12의 1건뿐입니다. 인근 다세대의 현재 매물·거래와 내부 상태를 추가 대조하더라도, 최저가 79,167,000원 자체를 시세 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수내역과 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “7,916만원에 사는 물건이 아니다”

이 사건의 숫자 중 가장 위험한 것은 최저가 79,167,000원입니다. 여섯 번 유찰돼 감정가의 26.2%까지 떨어졌지만, 대항력 임차인의 보증금이 295,000,000원이고 현재 예상 미배당액만 217,658,006원입니다. 이를 합친 실질취득은 296,825,006원으로, 비교 거래 260,000,000원보다 14.2% 높습니다.

7회 또는 8회까지 추가 유찰되더라도 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득은 296,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 총 취득부담은 낮지 않습니다. 대항력과 배당 잔액이 확정적으로 해소되지 않는 한, 가격 메리트가 있는 저가 경매로 평가하기 어렵습니다.