인천지방법원 2025타경33053. 김포 고촌읍 미리내고촌 6층 606호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 손재현은 2022년 4월 25일 거래가 235,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 이뤄졌습니다. 실제 임차인은 김은영 1명으로, 2022년 4월 25일 전입·점유를 갖추고 2022년 4월 4일 확정일자를 받은 뒤 2023년 7월 10일 보증금 235,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준은 2023년 4월 6일 강서세무서장의 압류입니다. 김은영의 전입·점유는 그보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인에 해당하고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받을 수 있습니다. 현재 최저가에서 집행비용을 제외하고 임차인에게 배당되는 금액은 107,423,360원이며, 보증금 부족분은 127,576,640원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33053 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068 미리내고촌 6층 606호 도로명: 경기도 김포시 고촌읍 장차로5번길 5-33 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정상 업무시설(오피스텔) 이용 · 지하 1층, 지상 14층 중 6층 |
| 소유자 | 손재현 (2022.04.25. 거래가 235,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 109,760,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 말소기준권리 | 2023.04.06. 갑구 6번 압류 · 국(처분청 강서세무서장) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
김은영은 말소기준권리보다 앞선 2022년 4월 25일 전입·점유를 갖춰 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 통해 우선변제권도 행사합니다. 임차권등기 자체는 2023년 7월 10일 접수됐지만, 대항력의 기준이 되는 전입·점유는 2023년 4월 6일 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 구분 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) 전입·점유 2022.04.25 확정일자 2022.04.04 | 235,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실제 임차인 보증기관 승계신고 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자·신청채권자로 등기돼 있으며, 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 메리트는 판정 보류
감정가는 224,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 109,760,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 평균과 최신 실거래 금액이 확인되지 않아, 최저가가 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 특히 본건은 근린시설로 분류되고 감정상 업무시설(오피스텔)로 이용되는 물건이므로, 아파트 시세를 그대로 대입해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,336,640원 |
| 1. 임차인 김은영 보증금 | 235,000,000원 | 107,423,360원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 미배당액은 127,576,640원입니다. 이는 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액이며, 제출된 말소동의 확약서가 유효하게 이행되는 경우 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 평가합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 세금 압류·후순위 권리
말소기준인 2023년 4월 6일 강서세무서장 압류 이후 주택도시보증공사의 1,020,000,000원 가압류, 보령세무서장 압류, 강제경매개시결정, 김포시 압류가 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포골드선 고촌역 북서측 인근으로, 주위는 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 고촌역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 임차권등기에는 건물 전부를 주거로 사용한 것으로 기재돼 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층·지상 14층 건물로 승강기·난방·위생·급배수·소화전·화재탐지설비가 있습니다.
- 도로. 남서측 약 35미터, 북측 약 8미터, 서측 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 고도지구, 철도보호지구, 수평표면구역, 장애물제한표면구역 등의 제한이 있습니다.
- 공시지가. 4,994,000원/㎡이며 감정평가상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 근린시설 분류와 업무시설 이용이 결합된 물건으로, 아파트보다 금융·임대·매각 수요층이 제한될 수 있어 실거래와 임대수익 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상, 효력 발생조건, 낙찰 후 임차권등기 말소 절차를 원문으로 확인하세요.
- 확약 미적용 시 인수액. 현재 회차 기준 룰상 미배당 보증금은 127,576,640원입니다. 확약 확인 전에는 이를 인수 가능액으로 보고 자금계획을 세워야 합니다.
- 실거래·임대료 조사. 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 단정할 수 없습니다. 동일 건물·인근 오피스텔 및 근린시설의 최근 거래와 임대수익을 별도로 비교하세요.
- 용도·대출 가능 여부. 사건상 근린시설, 감정상 업무시설(오피스텔), 임차권상 주거 사용이 함께 나타납니다. 건축물대장 용도와 금융기관 담보인정 기준을 확인하세요.
- 세금 우선권. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당 및 말소 범위를 점검하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 있어 현재 점유관계와 열쇠 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리의 승부처는 ‘확약’, 가격의 승부처는 ‘시세 확인’
이 사건은 선순위 대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 커서, 원칙대로라면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 127,576,640원이고, 확약이 없다면 총부담은 237,336,640원에 이릅니다.
다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 김은영 임차권등기의 인수는 실질 0원*으로 평가할 수 있습니다. 이 경우 실질취득의 출발점은 최저가 109,760,000원이지만, 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가의 49%라는 숫자만으로 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 확약서 원본과 말소 이행조건을 먼저 확인하고, 그다음 동일 건물·인근 업무시설의 거래가와 임대수익을 대조해야 합니다. 권리는 조건부 통과, 가격은 검증 보류.
