주된 임차권 인수는 확약으로 실질 0원 처리되고 최저가는 최근 12개월 평균 대비 낮아 가격 메리트가 있으나 미상 점유 확인 필요성으로 A.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 주택임차권등기 임차인의 대항력·우선변제권은 존재하지만 주택도시보증공사 말소동의 확약으로 해당 인수는 실질 0원 처리됩니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 실거래보다 낮아 가격 메리트가 있는 다세대입니다.
감정가
158,000,000원
도시형생활주택 원룸형다세대
최저가
77,420,000원
2회 유찰
실질취득
77,420,000원
확약 적용 인수 0원
핵심지표
53.4%
최근12개월 평균 대비
인천지방법원 2025타경33077. 부천시 소사구 송내동 대림 프라우드빌 5층 502호 다세대입니다. 감정가는 1.58억, 현재 최저매각가는 7,742만원으로 2회 유찰을 거쳤습니다. 핵심은 임차권등기입니다. 김찬기 임차인은 보증금 1.75억원, 전입·확정일자·배당요구가 확인되어 원칙상 인수 가능성이 있으나, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수는 실질 0원입니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경33077
소재지
경기도 부천시 소사구 송내동 561-15 대림 프라우드빌 5층 502호
용도 / 이용상태
다세대 · 도시형생활주택(원룸형다세대)
소유자
권영만
감정가 / 최저가
158,000,000원 / 77,420,000원
매각기일
2026.07.08
① 권리 흐름 — 확약이 핵심
⚠️ 임차권등기 주의 김찬기 임차인은 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 해당 임차인 인수 실질은 0원입니다. (확약 적용 전 보증금 기준 175,000,000원)
② 임차인 분석
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
김찬기
175,000,000원
有
有
확약으로 실질 0원
권민혁
미상
해당 없음
없음
③ 시세 비교 — 최근 가격 기준
구분
금액
최근12개월 평균
145,000,000원
최신 거래(2026.06)
155,000,000원
현재 최저가
77,420,000원
감정가
158,000,000원
최저가는 최근 12개월 평균 대비 53.4% 수준입니다. 전체 평균 거래가 174,571,428원보다 낮다는 점보다 최근 거래 흐름을 우선해야 하며, 최근12개월 평균과 최신 거래 모두 대비 가격 메리트가 있습니다. 다만 최근 거래 추세는 과거 대비 -22.2% 하락했습니다.
배당 분배
감정가 vs 실거래
④ 입찰 체크리스트
임차권 확인. 김찬기 임차권등기는 대항력 있는 권리이나 확약 적용 여부 원본 확인이 필요합니다.
점유 확인. 권민혁 점유는 전입이 말소기준권리 이후로 대항력 없음으로 확인되지만 실제 현황 확인이 필요합니다.
가격 판단. 최근12개월 평균 145,000,000원 대비 최저가 77,420,000원은 가격 메리트가 있습니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “임차권이 있어도 확약이면 달라진다”
이 사건의 표면 위험은 1.75억원 임차보증금의 대항력 있는 임차권입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 해당 인수 부담은 실질 0원으로 정리됩니다. 현재 가격은 최근12개월 평균보다 낮고, 2회 유찰을 거친 점까지 고려하면 권리와 가격 모두 검토 가능한 다세대 물건입니다. 다만 확약 문서와 현장 점유 상태 확인은 반드시 필요합니다.
사건 개요
단지 평균
2.0회 유찰
소재지
경기도 부천시 소사구 송내동 561-15 대림 프라우드빌 5층 502호
법원·사건
인천지방법원
부천지원·2025타경33077
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-08 10:00
·별관 제122호 법정
물건
대림 프라우드빌 5층 502호
철근콘크리트조 31.8725㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
