한 줄 평 권리 구조보다 중요한 것은 대항력 임차보증금 130,000,000원 인수 위험입니다. 최저가 80,500,000원만 보면 저렴해 보이지만, 배당 부족분 51,349,000원을 인수하면 실질취득은 약 131,849,000원으로 계산해야 합니다. 최근 거래 153,000,000원보다는 낮지만 임차인 관계 리스크와 환금성을 함께 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
115,000,000원
1회 유찰 후
실질취득
131,849,000원
낙찰가+인수금
인수 위험
51,349,000원
임차보증금 부족분
최근 거래
153,000,000원
2025.04
인천지방법원 2025타경33086. 경기도 부천시 소사구 소사본동 청구그린빌 5층 501호 다세대주택입니다. 소유자는 박해주이며, 핵심 권리는 을구 9번 주택임차권입니다. 임차인 고봉수는 보증금 130,000,000원, 확정일자 2021.08.04, 전입 2022.12.20으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
핵심 판단 칩
🏠 대항력 임차인: 고봉수 보증금 130,000,000원. 배당 후 부족분 51,349,000원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
💰 실질가격: 최저가 80,500,000원이 아니라 실질취득 약 131,849,000원 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
💰 실질가격: 최저가 80,500,000원이 아니라 실질취득 약 131,849,000원 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33086 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 63-11 청구그린빌 5층 501호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 박해주 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 80,500,000원 |
| 신청채권 / 청구액 | 고봉수 / 130,614,900원 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 고봉수 | 130,000,000원 | 有 | 有 | 가능 |
매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 을구 9번 임차권등기가 있습니다. 배당에서는 78,651,000원을 받고 부족한 51,349,000원은 매수인 인수 대상입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 거래 | 153,000,000원 |
| 최신 거래 2025.04 | 153,000,000원 |
| 실질취득 예상 | 131,849,000원 |
| 감정가 | 115,000,000원 |
최근 거래 기준으로 실질취득가는 약 86.2% 수준입니다. 단, 청구그린빌은 12세대 소규모 다세대이고 최근 거래 표본이 적어 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
배당 분배
가격 비교
최저가가 아닌 실질취득가 기준으로 판단합니다.
④ 결론
⛔ 주의 포인트 낙찰가가 내려가도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 증가해 총 실질취득 부담은 보증금 수준으로 수렴합니다. 확약이나 인수 해소 근거는 확인되지 않아 임차권 승계 위험을 핵심 변수로 봐야 합니다.
✅ 긍정 포인트 실질취득 131,849,000원은 최근 거래 153,000,000원보다 낮아 가격상 여지는 있습니다. 권리 인수 구조를 정확히 반영하면 검토 가능한 물건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차권등기 존부와 인수금액을 반드시 확인할 것.
- 최저가 80,500,000원이 아닌 실질취득 131,849,000원을 기준으로 입찰가를 결정할 것.
- 소규모 다세대 특성상 거래량과 환금성을 보수적으로 평가할 것.
- 등기부·매각물건명세서 원본 확인 후 입찰할 것.
맺으며 — “싼 가격보다 인수 구조가 먼저”
이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금이 존재하기 때문에 낙찰가와 별도로 인수 부담을 계산해야 합니다. 실질취득 기준에서는 최근 거래보다 낮지만, 임차권 승계와 소규모 다세대 환금성을 함께 검토해야 하는 물건입니다.
