서울남부지방법원 2024타경142962. 서울 강서구 화곡동 에스엠케이아파트 12층 1202호입니다. 감정가 295,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 188,800,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “감정가의 64%까지 떨어졌다”가 아닙니다. 말소기준권리는 2021년 4월 12일 국의 압류인데, 장아름은 그보다 앞선 2020년 7월 10일 전입·점유를 갖추고 2020년 6월 9일 확정일자까지 받아 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.
보증금은 260,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어나 실질취득액이 보증금 부근에서 고정되는 구조입니다. 실제 배당추정에서도 현재 회차 미배당액은 74,643,200원, 8회 유찰 시 111,874,560원, 9회 유찰 시 141,659,648원으로 늘어납니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고상 장아름의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 그 조건이 이행되는 전제에서는 장아름 관련 매수인 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경142962 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 곰달래로 60-1, 제12층 제1202호 (화곡동, 에스엠케이아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 제15층 건물 내 제12층 제1202호 |
| 소유자 | 김향종 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 188,800,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인 | 2020.04.24 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 조건부로 인수 해소
등기상 현재 말소기준은 2021.04.12 국의 압류입니다. 2020년 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2020.07.10 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장아름 | 건물의 전부 · 2020.07.10 | 260,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택임차권승계인 HUG 조건부 잔액청구 포기 |
| 최건 | 미상 · 2024.11.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 7회 유찰만 보고 싸다고 할 수 없다
가격 판단에서 가장 중요한 숫자는 감정가 대비 할인율보다 최근 거래입니다. 에스엠케이아파트의 최근 확인 거래는 2025년 12월 120,000,000원이며, 최근 12개월 평균 역시 120,000,000원입니다. 과거 2021년 11월 거래 177,000,000원까지 포함한 전체 평균은 148,500,000원이지만, 최근 거래 추세는 -32.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 14.92㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2021.11 | 14.92㎡ | 10 | 177,000,000원 |
| 전체 평균 | 14.92㎡ | 2건 | 148,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.92㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
현재 최저가 188,800,000원은 최근 12개월 평균 120,000,000원의 157.3%입니다. 따라서 “감정가보다 36% 싸다”는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다. 다만 본건 대상면적은 28.01㎡, 확인된 실거래 표본은 14.92㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 이 거래를 본건의 직접 시세로 단정하는 것도 부적절합니다. 결론은 ‘싸다’가 아니라 ‘직접 비교 가능한 시세 확인이 더 필요하다’입니다.
④ 예상배당표 (매각가 188,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,443,200원 |
| 1. 임차인 장아름 보증금 | 260,000,000원 | 185,356,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 680,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
장아름의 룰상 미배당 보증금은 74,643,200원입니다. 다만 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 그 잔액의 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원*으로 반영했습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 원래는 총액이 보증금 부근에 고정되는 구조
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수액 | 단순 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 188,800,000원 | 74,643,200원 | 263,443,200원 |
| 8회 유찰 시 | 151,040,000원 | 111,874,560원 | 262,914,560원 |
| 9회 유찰 시 | 120,832,000원 | 141,659,648원 | 262,491,648원 |
이 표가 보여주는 핵심은 대항력 보증금 인수형의 특성입니다. 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘기 때문에 원래 구조라면 실질 부담은 약 260,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 유찰 횟수만 보고 “점점 싸진다”고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건은 HUG의 잔액청구 포기·임차권 말소 조건이 있어 실제 매수인 부담에서는 이 룰상 인수액을 0원*으로 처리합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월정초등학교 남동측에 위치하고, 주위는 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 까치산역이 있습니다.
- 건물. 2020.04.24 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물의 12층입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 북측으로 왕복 3차선 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규모. 에스엠케이아파트는 27세대이며, 확인된 실거래는 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 조건 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
- 장아름 임차권. 보증금 260,000,000원, 전입 2020.07.10, 확정일자 2020.06.09, 배당요구 2022.08.01을 원본과 대조하세요.
- 최건 점유관계. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 실제 점유관계는 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 실거래 표본은 전용 14.92㎡로 본건 28.01㎡와 불일치합니다. 같은 면적대 실거래가 없는 상태에서 188,800,000원을 싸다고 단정하면 안 됩니다.
- 하락 추세. 최근 거래 120,000,000원, 최근 12개월 평균 120,000,000원, 최근 대 과거 추세 -32.2%를 감안해 보수적으로 접근해야 합니다.
- 7회 유찰. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 7.0회이며 매각성공률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리의 큰 산은 넘었지만, 가격을 싸다고 부를 근거는 없다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 260,000,000원의 대항력 임차인이 있어 상당한 인수위험이 있는 물건입니다. 현재 최저가 188,800,000원만 기준으로 계산하면 미배당액 74,643,200원을 추가로 떠안을 수 있는 구조입니다. 그러나 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 그 조건 이행 전제에서는 장아름 관련 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 7회 유찰됐지만 최근 12개월 확인 거래는 120,000,000원, 현재 최저가는 그 금액의 157.3%입니다. 최근 추세도 -32.2%입니다. 동시에 실거래 표본은 본건과 면적이 달라 단순 비교도 위험합니다. 결국 이 물건은 “권리 리스크는 조건부로 크게 해소됐지만, 가격 메리트는 검증되지 않은 물건”입니다. 감정가 대비 할인율보다 동일 면적대 실거래와 HUG 조건의 유효성을 먼저 확인해야 합니다.
