부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경33094 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 65.08㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

250,510,000원 2억 5,051만 감정가 334,000,000원

감정가의 75% 2026-07-02 낙찰

최저매각가 233,800,000원 최저가 대비 +7%

낙찰일

07-02 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,338만원

최저가의 10% · 23,380,000원

실거래 대비

▼ 18.7% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 3.08억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차인 인수 0원·권리는 정리되지만 소형 다세대의 환금성 확인이 필요한 물건입니다.

가격 최저가 233,800,000원은 최근 거래 258,000,000원의 90.6% 수준
자금 최저가 2.338억 · 입찰보증금 약 23,380,000원
리스크 대항력 없는 임차인 1명 존재, 인수권리 없음

한 줄 평 임차인 보증금 3,000만원은 확인되지만 대항력 없음으로 매수인 인수는 0원입니다. 말소기준권리 이후 가압류·압류도 매각으로 정리됩니다. 다만 8세대 소규모 다세대라 거래 표본과 환금성은 보수적으로 확인해야 합니다.

감정가

334,000,000원

다세대

최저가

233,800,000원

1회 유찰

최근 거래

258,000,000원

2025.12

매수인 인수

0원

임차인 대항력 없음

인천지방법원 2025타경33094. 경기도 부천시 오정구 고강동 행우센트럴빌 4층 404호 다세대 물건입니다. 소유자는 정우정이며, 말소기준권리는 2021년 설정된 경서농업협동조합 근저당권입니다. 이후 발생한 가압류와 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각을 통해 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경33094
소재지	경기도 부천시 오정구 고강동 362-28 행우센트럴빌 4층404호
물건종류	다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대)
소유자	정우정
감정가 / 최저가	334,000,000원 / 233,800,000원
신청채권자 / 청구	경서농업협동조합 / 208,841,786원
매각기일	2026.07.02

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

② 임차인 분석

임차인	보증금	전입	대항력	우선변제	승계
이재민	30,000,000원	2024.12.30	없음	해당 없음	인수 없음

✅ 임차 리스크 판단 임차인 이재민은 전입일이 말소기준권리인 2021.04.09 이후입니다. 따라서 대항력은 인정되지 않으며, 매수인에게 보증금 30,000,000원을 인수시키는 구조가 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

행우센트럴빌은 총 8세대 규모이며, 동일 면적 거래 자료는 최근 1건입니다. 최근 거래는 2025.12 258,000,000원이며 현재 최저가는 233,800,000원으로 최근 거래 대비 90.6% 수준입니다.

거래월	전용	층	거래가
2025.12	59.92㎡	5	258,000,000원
평균	-	1건	258,000,000원

⚠️ 환금성 체크 최근 거래 대비 가격은 낮지만, 비교 표본이 1건이고 단지가 8세대 규모입니다. 낙찰 후 매도 전략은 일반 아파트보다 보수적으로 접근해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 233,800,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,073,200원
근저당 · 경서농업협동조합	264,000,000원	229,726,800원
가압류 · 현대캐피탈	36,540,607원	0원
가압류 · 경기신용보증재단	35,000,000원	0원
가압류 · 최해영	60,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최근 거래

최저가는 최근 거래 대비 90.6% 수준입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리. 근저당 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸하며 인수권리는 없습니다.
임차인. 이재민 보증금 30,000,000원은 대항력 없음으로 매수인 인수 대상이 아닙니다.
가격. 최근 거래 258,000,000원 대비 최저가 233,800,000원으로 가격 여지는 있습니다.
환금성. 8세대 소규모 다세대이므로 향후 매도 가능성과 거래량을 반드시 확인해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “깨끗한 권리, 그러나 작은 시장”

이 물건은 권리 구조만 보면 깔끔합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 임차인도 대항력이 없어 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 다만 다세대는 아파트보다 거래층이 제한될 수 있어 가격뿐 아니라 환금성을 함께 봐야 합니다. 권리는 안전하고, 매수 판단의 핵심은 소형 다세대의 시장성입니다.

부동산임의경매

인수는 없지만, 소형 다세대의 환금성을 봐야 한다 — 부천 행우센트럴빌 404호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

④ 예상배당표 (매각가 233,800,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “깨끗한 권리, 그러나 작은 시장”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (16장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-28	유찰	3억 3,400만원
2	2026-07-02	대기	2억 3,380만원