부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경33098 · 부천지원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 62.855㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

197,112,000원 1억 9,711만 감정가 258,000,000원

감정가의 76% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 180,600,000원 최저가 대비 +9%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,806만원

최저가의 10% · 18,060,000원

실거래 대비

▼ 19.0% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.43억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 감정가 대비 30% 할인 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차보증금 2.56억이 핵심인 오피스텔. 확약서 제출로 임차권 인수 위험은 완화됐으나 가격 판단은 보수적으로 접근.

가격 최저가 180,600,000원 기준 실질취득은 확약 적용 여부 확인 필요
자금 입찰보증금은 최저가의 10% 수준이며 임차권 관련 서류 확인 필수
리스크 이상길 임차권등기 256,000,000원 존재. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 확인 필요

한 줄 평 대항력 있는 임차권등기 보증금 256,000,000원이 존재하는 오피스텔입니다. 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 핵심은 가격이 아니라 임차보증금 인수 가능성입니다. 매각물건명세서상 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부를 반드시 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

258,000,000원

180,600,000원 · 1회 유찰

임차보증금

256,000,000원

이상길 임차권등기

실질취득 위험

78,728,400원

확약 미적용 가정 인수액

핵심지표

C등급

임차권 확인 필요

인천지방법원 2025타경33098. 부천시 소사구 범박동 트윈스파이어 101동 306호 오피스텔입니다. 권리분석의 중심은 근저당보다 임차권등기입니다. 이상길 임차인은 임대차계약일 2020년 4월 14일, 전입 2020년 6월 4일, 확정일자 2020년 4월 29일로 확인되며 보증금은 2억5,600만원입니다.

현재 회차 최저매각가는 1억8,060만원입니다. 단순 낙찰가만 보면 낮아 보이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우 매수인의 실질 부담은 낙찰가와 별도로 발생할 수 있습니다. 다만 본 건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부는 해당 확약 내용을 기준으로 최종 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경33098 (강제경매)
소재지	경기도 부천시 소사구 범박동 212-2 트윈스파이어 101동 3층 306호
물건종류	집합건물(오피스텔)
소유자	김선미
감정가 / 최저가	258,000,000원 / 180,600,000원
신청채권자	주택도시보증공사
청구금액	256,000,000원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 4번 주택임차권은 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차권등기로 확인됩니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 기재되어 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
이상길	256,000,000원	有	가능	확약 확인 필요

⚠️ 임차보증금 위험 배당표 기준 현재 회차에서는 임차인 보증금 256,000,000원 중 177,271,600원이 배당되고 78,728,400원이 부족분으로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 임차권 말소 및 인수 해소 조건을 충족하는지 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 180,600,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,328,400원
임차인 이상길 보증금	256,000,000원	177,271,600원
서울보증보험 가압류	110,000,000원	0원
주택도시보증공사	256,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득 비교

확약 미적용 시 실질취득은 최저가와 미배당 인수액을 합산해 판단해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 말소 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서의 적용 범위와 조건을 확인해야 합니다.
보증금 구조 확인. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 단순 최저가 비교를 하면 안 됩니다.
세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
오피스텔 환금성. 주위는 오피스텔·아파트·근린생활시설 혼재 지역으로 거래층 확인이 필요합니다.

맺으며 — “낙찰가는 시작일 뿐”

이 물건은 1회 유찰로 최저가가 낮아졌지만, 핵심 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기와 2억5,600만원 보증금이 존재하기 때문에 확약 적용 여부에 따라 실질 부담이 크게 달라집니다. 권리상 가장 중요한 것은 주택도시보증공사 말소동의 확약서의 실제 효력 확인이며, 이를 확인하지 않은 입찰은 위험합니다.

부동산강제경매

보증금 2.56억 임차권이 핵심 — 부천 트윈스파이어 306호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 180,600,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낙찰가는 시작일 뿐”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (13장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-27	유찰	2억 5,800만원
2	2026-07-08	대기	1억 8,060만원