감정가 49%의 착시 — 확약이 유효해야 실질취득 1.73억

인천지방법원 2025타경33110. 부천 소사본동 다온주택 101동 401호, 전용면적 70.29㎡의 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 소유자 조승기 씨는 2019년 3월 10일 매매계약을 원인으로 거래가액 205,000,000원에 취득했고, 2019년 3월 29일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 최저매각가는 감정가 353,000,000원의 49%인 172,970,000원입니다.

표면적인 할인율만 보면 큰 폭의 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 말소기준은 2022년 2월 4일 시흥세무서장의 압류이고, 임차권자 이준석의 전입일은 2019년 7월 15일입니다. 말소기준보다 앞선 전입과 점유, 확정일자를 갖춰 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 부족액을 매수인이 부담할 수 있는 대항력 인수형입니다.

다만 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약이 해당 임차권 전부에 유효하고 실제 말소까지 이행된다면, 규칙상 계산되는 인수액 35,251,580원은 실질 0원*으로 처리됩니다. 따라서 가격 비교는 확약 유효 시 실질취득액 172,970,000원을 기준으로 하되, 확약이 무효이거나 이행되지 않으면 실질취득액이 208,221,580원으로 즉시 올라간다는 조건부 구조로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 승부처

2017년 설정된 한국투자저축은행 근저당권 5,655,000,000원은 2018년 7월 3일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022년 2월 4일 국세 압류입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사 가압류, 부천시·시흥시·국세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기 순위가 아니라 임차인의 선행 대항력입니다. 임차권등기는 2023년 4월 6일 접수됐지만, 그 안에 기재된 계약일 2019년 1월 22일, 점유개시일 2019년 3월 29일, 확정일자 2019년 1월 23일, 전입일 2019년 7월 15일이 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 보증금 미배당액은 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있습니다.

② 임차권 분석 — 보증금은 한 번만 계산

을구 3-2·3-3·3-4는 을구 3번 주택임차권의 전입일·임차권자 표기를 바로잡은 경정등기입니다. 별도의 독립된 보증금으로 중복 합산하지 않으며, 보증금 205,000,000원 한 건을 기준으로 분석합니다.

③ 가격 비교 — 확약 유효 여부에 따라 결론이 뒤집힌다

확인되는 다온주택 거래 표본은 2022년 12월 1건으로, 전용 66.08㎡·5층이 202,500,000원에 거래됐습니다. 대상 물건의 전용면적은 70.29㎡로 면적은 유사하지만, 거래 표본이 한 건뿐이고 거래 시점도 오래돼 현재 시세를 단정할 자료로 쓰기에는 한계가 큽니다.

확약이 유효하면 실질취득액 172,970,000원은 확인되는 거래가 202,500,000원의 85.4%입니다. 반대로 확약이 무효라면 낙찰가와 인수액을 합한 208,221,580원이 되어 거래가의 102.8%로 올라갑니다. 즉 감정가 대비 49%라는 할인율은 권리 부담을 반영하지 않은 숫자이고, 실질적인 가격 메리트는 확약이 유효할 때에만 성립합니다.

④ 예상배당표 (매각가 172,970,000원 가정)

국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 임차권 배당액이 추가로 줄어 룰상 인수액이 늘 수 있습니다. 위 35,251,580원은 당해세 우선 차감을 반영하지 않은 계산입니다. 다만 을구 3번 임차권에 대한 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 해당 미배당액의 매수인 실질 부담은 0원*으로 봅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 철근콘크리트구조 5층 규모의 도시형생활주택 단지형다세대 건물 내 4층 401호로, 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
• 입지. 소사본동행정복지센터 동측 인근이며, 주변은 다세대주택 위주의 주택지대입니다.
• 교통. 북측 근거리에 경인전철 소사역과 경인국도가 있고 시내버스정류장이 인접해 대중교통 상황은 편리한 편입니다.
• 도로·토지. 남측 소로와 서측 세로에 양면 접하며, 2필지 토지는 인접 토지와 등고 평탄한 세로장방형입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 일반적인 상하수도·위생설비를 갖췄습니다.
• 환금성. 2017년 11월 준공, 총 10세대의 소규모 다세대입니다. 확인 거래가 1건뿐이고 경매 평균 유찰 횟수는 2회여서 가격 검증과 재매각 유동성에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 제출자, 대상 사건, 대상 임차권, 보증금 전액, 말소 조건, 매수인에 대한 잔액 청구 포기 여부를 문언으로 확인해야 합니다.
• 말소 이행 시점 확인. 낙찰허가·대금납부·배당 이후 언제 어떤 서류로 임차권 말소가 이뤄지는지 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 확인. 압류 4건 중 당해세가 있으면 임차인 배당액이 줄어 규칙상 미배당액이 35,251,580원보다 커질 수 있습니다.
• 임차권 경정내역 대조. 전입일 경정과 정혜진 추가 표기가 확약 대상에 모두 포함되는지 등기부·명세서·확약서 문구를 서로 대조해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 감정평가서에는 임대차관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유자와 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
• 거래가 보수적 적용. 비교 거래는 2022년 12월 한 건뿐입니다. 202,500,000원을 현재 확정 시세로 단정하지 말고 주변 다세대의 현재 매물과 거래를 추가 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 조세채권 내역을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 확약 한 장이 더 중요하다

이 물건은 감정가 353,000,000원에서 172,970,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 가격 메리트가 있어 보입니다. 그러나 대항력 있는 보증금 205,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 일반적인 인수 계산으로는 미배당 35,251,580원을 더한 208,221,580원이 실질취득액입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 커져 총액이 보증금 수준에 묶이는 대항력 인수형의 전형입니다.

결론을 바꾸는 것은 을구 3번 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 유효하고 실제 이행되면 실질취득액은 172,970,000원, 확인 거래가 대비 85.4%입니다. 반대로 확약이 효력을 잃으면 실질취득액은 208,221,580원으로 올라 확인 거래가보다 높아집니다. 따라서 이 사건은 가격은 조건부, 권리는 확약 검증 전까지 보류가 맞습니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 확약서 원문과 조세채권, 임차권 말소 절차가 입찰 여부를 결정합니다.