인천지방법원 2025타경33121. 김포 고촌읍 신곡리 더모스트 비동 202호 도시형생활주택입니다. 감정가는 3.26억, 현재 최저가는 1.59억까지 내려왔지만, 이 사건의 승부처는 가격 할인이 아니라 임차권입니다. 을구 3번 주택임차권등기 조희재의 보증금은 3.27억이고 전입·확정일자 요건을 갖춘 대항력 있는 임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33121 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1062-6 더모스트 비동 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 이용중 |
| 소유자 | 노미선 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 159,740,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 327,000,000원 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준권리는 을구 1번 조도연 근저당권(2021.12.16)입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 3번 주택임차권등기는 말소기준권리 이후이지만, 임차인의 전입일이 2021.10.08로 근저당 설정 전이고 확정일자도 2021.09.28이므로 대항력 있는 임차권으로 검토됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수 위험
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 조희재 | 327,000,000원 | 有 | 가능 | 인수검토 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준
더모스트A,B동 최근 거래는 11건이며 전체 평균은 315,545,454원입니다. 그러나 최근 12개월 거래는 2026.06 거래 235,000,000원 1건으로 최근 시세 흐름은 하락(-27.4%)입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 39.84㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2025.01 | 39.12㎡ | 3 | 288,000,000원 |
| 2024.08 | 38.64㎡ | 3 | 327,000,000원 |
| 평균 | - | 11건 | 315,545,454원 |
최저가는 감정가 대비 낮지만, 임차보증금 인수를 반영한 실질취득은 약 330,036,360원입니다. 이는 최근 12개월 거래 235,000,000원보다 높은 수준으로, 단순히 “반값 낙찰”이라고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,036,360원 |
| 임차인 조희재 보증금 | 327,000,000원 | 156,703,640원 |
| 을구 1번 근저당 조도연 | 150,000,000원 | 0원 |
| 기타 후순위 권리 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 계산. 최저가 159,740,000원만 보고 입찰하지 말고 임차보증금 인수 여부를 반영해야 합니다.
- 임차권 확인. 조희재 임차권등기와 확약서 효력을 반드시 원본 확인하세요.
- 시세 확인. 최근 12개월 거래 235,000,000원 및 하락 추세(-27.4%)를 반영해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 국세·지방세 압류 및 당해세 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 중요하다”
이 사건은 감정가 대비 절반 수준까지 내려온 다세대지만, 대항력 임차권이 존재하는 전형적인 인수 검토형 물건입니다. 최저가는 낮아졌지만 임차보증금 부족분이 매수인에게 이전될 가능성이 있어 단순 할인 매물로 보기 어렵습니다. 확약서 효력이 확인되지 않는다면 실질취득가 기준으로 다시 평가해야 하는 사건입니다.
