서울남부지방법원 2024타경143491. 강서구 화곡동 에스케이파크리움 5층 502호로, 감정평가상 방1·거실·주방·화장실·발코니2·테라스·현관으로 이용 중인 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 임차권등기의 순위가 아니라, 박지영의 전입과 점유가 말소기준권리보다 먼저 성립했다는 점입니다. 확정일자는 2021.06.16, 전입신고는 2021.07.09, 점유개시는 2021.07.11이고 말소기준 압류는 2023.01.11입니다.
일반 원칙대로라면 박지영은 매각대금에서 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 그 부족액을 매수인에게 청구할 수 있습니다. 현재 최저가 165,120,000원을 기준으로 집행비용 3,111,680원을 공제하면 임차인 예상배당은 162,008,320원이고, 보증금 부족액은 77,991,680원입니다. 다만 이 사건은 임차인과 임차권승계인 주택도시보증공사가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 해당 조건이 유지·이행되는 한 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경143491 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로43길 47, 제5층 제502호 (화곡동, 에스케이파크리움) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 방1·거실·주방·화장실·발코니2·테라스·현관 |
| 건물구조 / 층 | 철근콘크리트구조 지상 6층 중 제5층 · 사용승인일 2019.06.13 |
| 전유면적 | 등기사항전부증명서 22.12㎡ / 집합건축물대장 23.56㎡ |
| 소유자 | 김정호 (2020.04.01 매매, 2020.04.21 등기 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 165,120,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약 조건이 인수를 제거한다
등기부상 2019.06.20 설정된 서울서부신용협동조합 근저당권은 2019.06.28 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이 사건의 말소기준은 2023.01.11 양천세무서장 압류이며, 이후 강서세무서장 압류, 박지영의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 주택임차권등기가 말소기준 뒤에 등기됐더라도 박지영의 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 임차보증금의 대항력 판단은 별개입니다.
| 실제 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지영 HUG 승계 | 건물전부 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 2021.07.09 2021.06.16 | 2023.08.09 배당요구 | 대항력 有 우선변제 확약 조건 충족 시 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 박지영 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권승계인이자 신청채권자로, 별도의 임차인이나 별도의 보증금 240,000,000원이 아닙니다. 동일 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 시세 아래지만 시장은 하락 중
SK파크리움은 2019.06.13 사용승인을 받은 15세대 규모의 소형 집합건물입니다. 확인된 유사면적 실거래는 3건으로, 전체 평균은 232,666,666원입니다. 그러나 2022년과 2023년의 255,000,000원, 257,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있어 가격 판단은 최근 12개월 평균 221,500,000원, 최신 거래 186,000,000원, 최근 흐름 -13.1%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 23.61㎡ | 2 | 186,000,000원 |
| 2023.11 | 23.61㎡ | 4 | 257,000,000원 |
| 2022.02 | 23.61㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 221,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 232,666,666원 |
확약 조건을 반영한 실질취득가 165,120,000원은 최근 12개월 평균의 74.5%이고, 최신 거래 186,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 가격에는 수치상 할인 여지가 있습니다. 다만 거래가격 흐름이 -13.1%로 하락했고, 표본이 3건에 불과하며 건물 전체가 15세대인 만큼, 과거 고가 거래 평균만으로 가격 메리트를 확대 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,111,680원 |
| 1. 임차인 박지영 보증금(우선변제) | 240,000,000원 | 162,008,320원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 박지영 보증금 미배당액 | - | 77,991,680원 |
| 확약 적용 시 실질 인수* | - | 0원 |
예상배당표상 박지영의 보증금 부족액은 77,991,680원이지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되면 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡중학교 남측 인근으로 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교가 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 우장산역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2019.06.13 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로, 도시가스 개별난방·위생 및 급배수·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 평지의 세로장방형 공동주택 건부지이며 토지면적은 232.9㎡, 공시지가는 3,908,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 15세대의 소규모 건물이고 확인된 실거래가 3건에 그쳐, 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 대조. 임차인 박지영과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 인수액 이중 계산 금지. 박지영이 실제 임차인이고 주택도시보증공사는 임차권승계인입니다. 보증금 240,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 면적 불일치 확인. 등기사항전부증명서 전유면적은 22.12㎡, 집합건축물대장은 23.56㎡입니다. 최저매각가격은 건축물대장 면적을 반영해 산정됐습니다.
- 증축·추인 사항 확인. 건축물대장에는 2021.06.25 증축·추인으로 22.12㎡에서 23.56㎡로 변경된 사항이 있으나 등기에는 반영되지 않은 것으로 평가됐습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 -13.1%입니다. 전체 평균 232,666,666원보다 최신 거래 186,000,000원과 최근 12개월 평균 221,500,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 말소되는 조건과 실제 점유 상태, 열쇠 인도, 잔존 물품 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 양천세무서장과 강서세무서장의 압류가 있으므로 당해세 배당 여부를 확인하고, 공용부분 관리비 체납도 관리주체에 조회해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리상 위험은 크지만, 확약이 작동하면 가격 구조가 달라진다
확약을 제외하고 보면 이 물건은 보증금 240,000,000원의 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형 물건입니다. 현재 최저가에서도 미배당액 77,991,680원이 남고, 추가 유찰 시 룰상 인수액은 더 커집니다. 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에 기재된 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제로 유지·이행되면 박지영 보증금의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 165,120,000원이 됩니다. 이는 최근 12개월 평균의 74.5%이자 최신 거래 186,000,000원보다 낮습니다. 반면 거래 추세는 -13.1%이고, 15세대 소형 다세대·평균 2.4회 유찰·매각률 0.0%라는 환금성 약점이 있습니다. 결론은 “가격은 할인 구간, 권리는 확약 원본 확인이 선행조건”입니다.
