서울남부지방법원 2024타경143491. 강서구 화곡동 에스케이파크리움 5층 502호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이용상태는 방1·거실·주방·화장실·발코니2·테라스·현관 등이며, 집합건축물대장 기준 사용승인일은 2019.06.13입니다. 소유자 김정호는 2020.04.21 소유권을 이전받았고 당시 등기 거래가액은 230,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 51.2%”라는 숫자가 아닙니다. 임차인 박지영은 2021.07.09 전입했고 확정일자는 2021.06.16으로, 말소기준권리인 2023.01.11 압류보다 먼저입니다. 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금 잔액이 낙찰자에게 따라붙는 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 바로 그 잔액을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 명시돼 있어 결과가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경143491 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로43길 47, 제5층 제502호 (화곡동, 에스케이파크리움) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 방1·거실·주방·화장실·발코니2·테라스·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상6층 중 5층 · 사용승인 2019.06.13 |
| 소유자 | 김정호 · 2020.04.21 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 132,096,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 전유면적 | 등기사항전부증명서 22.12㎡ · 집합건축물대장 23.56㎡ |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 확약이 인수를 끊는다
등기부에 있던 서울서부신용협동조합 근저당은 2019.06.28 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.01.11 양천세무서장의 압류이며, 이후의 강서세무서 압류·주택임차권·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 대항력 있음 전입 2021.07.09 | 우선변제 있음 확정 2021.06.16 · 배당요구 | 실제 임차인 1명 주택도시보증공사는 임차권승계인 |
박지영의 임대차계약일은 2021.06.08, 확정일자는 2021.06.16, 주민등록일은 2021.07.09, 점유개시일은 2021.07.11입니다. 모두 2023.01.11 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정된 자료입니다. 보증금은 240,000,000원으로 현재 최저가 132,096,000원보다 큽니다.
* 배당계산상 원칙적인 미배당액은 110,553,344원이지만, 위 포기·말소 조건을 반영한 실질 인수액은 0원으로 판단했습니다. 이 효과는 해당 임차인 및 그 임차권승계 관계에 관한 조건입니다.
② 가격 — 할인은 크지만, 시장도 -13.1% 하락 추세
SK파크리움의 시장 지표를 보면 전체 거래 평균은 232,666,666원이지만, 과거 고가 거래가 섞일 수 있으므로 가격 판단은 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 221,500,000원, 최신 거래는 2024.09의 186,000,000원입니다. 현재 최저가 132,096,000원은 최근 12개월 평균의 59.6%이며 최신 거래보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 23.61㎡ | 2 | 186,000,000원 |
| 2023.11 | 23.61㎡ | 4 | 257,000,000원 |
| 2022.02 | 23.61㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 232,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 221,500,000원 |
중요한 역풍도 있습니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -13.1%로 내려가고 있습니다. 최신 거래 186,000,000원은 2023.11의 257,000,000원과 2022.02의 255,000,000원보다 낮습니다. 따라서 최저가가 과거 평균 대비 크게 할인됐다는 사실만으로 가격을 낙관하면 안 됩니다. 다만 확약 조건으로 실질취득이 132,096,000원에 머무는 전제에서는 최신 거래와 최근 평균 모두를 밑도는 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,096,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,649,344원 |
| 1. 임차인 박지영 보증금 | 240,000,000원 | 129,446,656원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박지영 보증금의 부족분은 110,553,344원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 132,096,000원 | 110,553,344원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 | 105,676,800원 | 136,602,675원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 | 84,541,440원 | 157,380,306원 | 실질 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡중학교 남측 인근. 다세대주택·도시형생활주택·소형 아파트·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 기존 주택지입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 우장산역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층. 도시가스 개별난방·위생 및 급배수시설·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 환금성. SK파크리움은 15세대 규모이며, 경매 통계상 평균 유찰 2.8회·매각률 11.11%입니다. 최근 시장 추세도 -13.1%로 하락 방향입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서에서 직접 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 판단. 확약 조건이 유효하게 이행되면 현재 실질취득은 132,096,000원입니다. 확약이 없다면 원칙적인 미배당액 110,553,344원을 별도로 부담하는 구조가 됩니다.
- 하락장 보정. 최근 12개월 평균은 221,500,000원이지만 거래 추세는 -13.1%입니다. 전체 평균 232,666,666원만 보고 가격 목표를 높이지 않아야 합니다.
- 면적 차이 확인. 등기 전유 22.12㎡와 집합건축물대장 23.56㎡가 다릅니다. 증축·추인 사항과 등기 미반영 상태를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 15세대 소규모 다세대이며 이미 3회 유찰됐습니다. 경매 매각률 11.11%와 최근 거래 감소 추세를 재매각 계획에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 가격을 다시 보게 만든다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 240,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 132,096,000원보다 커서 위험해 보입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차 기준 미배당액이 110,553,344원 남습니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 그 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
그 전제에서 실질취득액 132,096,000원은 최근 12개월 평균 221,500,000원의 59.6%이고, 최신 거래 186,000,000원보다도 낮습니다. 가격 할인 자체는 분명합니다. 다만 최근 시장 추세 -13.1%, 3회 유찰, 15세대 소규모 다세대, 경매 매각률 11.11%, 전유면적 등기·대장 불일치라는 요소가 함께 있습니다. 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격은 할인 구간, 환금성은 보수적으로입니다.
