인천지방법원 2025타경33180. 부천시 오정구 고강동 세방빌라 3동 지층 비02호로, 감정평가상 방3·거실·주방겸식당·화장실 등으로 이용되는 다세대주택입니다. 감정가는 140,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 68,600,000원으로 감정가의 49%입니다. 등기상 현재 소유자는 상속으로 지분을 각 2분의 1씩 가진 한지욱·한지훈입니다.
권리 구조의 기준점은 2016.07.28. 을구 9번 근저당권입니다. 주식회사한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 48,000,000원 근저당이 말소기준이고, 이후 2018.01.17. 삼성카드 가압류 12,097,510원과 2025.04.03. 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33180 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 301-7 세방빌라 3동 지층 비02호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실 등) · 지층 비02호 |
| 소유자 | 한지욱 지분 2분의 1 · 한지훈 지분 2분의 1 (2022.08.08. 상속, 2025.07.16. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 경매 청구금액 | 33,716,224원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 근저당과 압류·경매 등기는 상당수가 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2016.07.28. 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤의 삼성카드 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한지훈 | 2016.08.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유정훈 | 2016.08.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 한지훈·유정훈 모두 전입일이 2016.08.01.로, 말소기준권리인 2016.07.28. 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리분석상 두 사람 모두 대항력이 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인율보다 중요한 것은 ‘비교 시세 부재’
현재 최저매각가 68,600,000원은 감정가 140,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에는 동일 면적의 최근 실거래가가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 68,600,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
단지 자료는 ‘세방리즈타운3동’, 총 10세대, 1997.04.15. 준공이며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다. 이 물건도 이미 2회 유찰됐습니다. 특히 감정평가 대상은 지층이고, 감정평가 당시 내부는 관계인 부재로 직접 확인하지 못해 건축물현황도와 탐문조사를 바탕으로 이용상태를 판단했습니다. 이런 조건은 가격과 환금성 판단에서 감정가 할인율보다 우선해서 확인해야 할 부분입니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,097,510원 | 12,097,510원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,867,690원 |
현재 최저가 68,600,000원 가정에서는 집행비용과 표시 채권이 모두 배당되고 소유자 잔여가 6,867,690원으로 계산됩니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성곡중학교 북서측 직선거리 약 400미터 지점. 인근은 주로 다세대·다가구주택 등으로 이루어진 주거지이며 동측·서측 인근으로 야산, 북측 인근으로 경인고속도로가 통과합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 지층 비02호. 외벽은 벽돌형 타일붙임, 내벽은 벽지·타일 등 마감, 창호는 하이샷시·칼라샷시 등입니다.
- 설비. 보일러에 의한 개별난방, 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 세장형 평지의 다세대주택 부지이며 남측으로 폭 약 5미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 접합니다. 공시지가는 1㎡당 1,778,000원입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 10세대 규모이고 1997.04.15. 준공된 다세대주택의 지층 물건입니다. 최근 실거래 비교값이 없어 실제 매매가격과 처분기간은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 내부 확인. 감정평가 당시 관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못하고 건축물현황도·탐문조사를 기준으로 평가했습니다. 실제 내부 상태를 반드시 확인할 필요가 있습니다.
- 지층 특성 확인. 지층 비02호인 만큼 채광·환기·습기·누수·곰팡이와 배수 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 한지훈·유정훈의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 명도와 실제 배당관계는 원본 서류로 다시 대조해야 합니다.
- 시세 실사. 감정가 대비 49%만 보고 응찰가를 결정하지 말고 동일 지역·유사 다세대·지층의 실제 매물과 거래 수준을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 최저가 48,020,000원, 4회 유찰 시 33,614,000원입니다. 표시 채권 미배당액은 각각 13,341,870원·27,488,562원으로 늘지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 현장과 시세로 검증해야 한다”
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2016.07.28. 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 전입자 2명도 모두 기준일 뒤인 2016.08.01. 전입이라 대항력이 없으며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교 자료가 없고, 물건은 지층 다세대이며 단지는 10세대 규모, 경매 평균 유찰도 2.6회입니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮은 편, 가격 메리트는 확인 전까지 미정”입니다. 감정가 할인율이 아니라 현장 상태와 실제 시장가격을 기준으로 응찰가를 정하는 물건입니다.
