인천지방법원 2025타경33251. 김포시 북변동 스타힐스 4층 403호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 230,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 112,700,000원입니다. 소유자는 김대성이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 등기상 선언된 말소기준은 2022.08.04. 압류입니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 “최저가가 감정가의 절반이니 싸다”가 아닙니다. 박준호의 전입신고가 2021.03.09., 확정일자가 2021.02.08.로 말소기준보다 앞서 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조이기 때문입니다. 보증금도 209,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 총부담이 보증금 부근에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33251 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 북변동 208 스타힐스 4층 403호 · 도로명 경기도 김포시 봉화로 157-13 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 403호 · 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 김대성 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 112,700,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 209,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.08.04. 갑구 5번 압류 · 권리자 국 · 처분청 포천세무서장 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심, 확약이 승부를 바꾼다
등기 흐름에서 가장 중요한 날짜는 2022.08.04. 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 박준호의 주택임차권등기 자체는 2023.05.02.에 들어왔지만, 임차인의 전입은 2021.03.09., 확정일자는 2021.02.08.이므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 시점만 보고 후순위 임차권으로 단순 처리하면 안 됩니다.
| 임차인 | 임차 내용 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박준호 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) 보증금 209,000,000원 | 전입 2021.03.09. 확정 2021.02.08. 배당요구 2023.05.02. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 원칙상 부족분 확약 적용 0원* |
실제 임차인은 박준호 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차권 등기 내용에서 대위자로 등장하고, 별도로 가압류권자 및 경매신청채권자로도 등장하지만 이를 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
② 가격·인수 구조 — 최저가가 내려가도 원칙상 총부담은 거의 고정
현재 최저가는 감정가 230,000,000원의 49%인 112,700,000원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건은 대항력 임차보증금 209,000,000원이 최저가보다 훨씬 큽니다. 따라서 확약이 없다는 가정에서는 낙찰가가 떨어질수록 배당되지 못한 보증금이 매수인 인수로 이동해 실질취득액이 약 209,000,000원 부근에 묶입니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 전 총부담 | 확약 반영 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 112,700,000원 | 98,677,800원 | 211,377,800원 | 112,700,000원* |
| 3회 유찰 시 | 78,890,000원 | 131,930,020원 | 210,820,020원 | 78,890,000원* |
| 4회 유찰 시 | 55,223,000원 | 155,171,014원 | 210,394,014원 | 55,223,000원* |
* 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 박준호 임차권에 적용된다는 전제의 실질취득액입니다. 확약의 원본 내용·조건·말소 이행 범위는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
중요한 점은 확약으로 인수 문제가 풀렸다고 해서 곧바로 가격 메리트가 증명되는 것은 아니라는 것입니다. 스타힐스는 12세대이고 준공일은 2019.11.05.입니다. 확인된 동일 면적 실거래 기준가격이 없어 감정가나 최저가를 최근 거래와 직접 비교할 수 없습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.4회, 낙찰률은 0.0%로 나타나므로 환금성에 대해서도 보수적으로 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,377,800원 |
| 1. 임차인 박준호 보증금 · 우선변제 | 209,000,000원 | 110,322,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,462,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 209,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 박준호 보증금 중 110,322,200원이 배당되고 98,677,800원이 부족합니다. 이 부족분은 원칙상 대항력에 따라 매수인 승계 대상이 될 수 있으나, 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영해 이 리포트에서는 실질 인수 0원*으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포서초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설·학교가 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 403호이며, 위생·상하수도·가스·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 다세대주택 부지이며 서측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 528.0㎡, 공시지가는 1,297,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·고도지구·재정비촉진지구·성장관리권역·진입표면구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 스타힐스는 12세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수 7.4회·낙찰률 0.0%로 나타납니다. 실거래 기준가격이 확인되지 않아 응찰 전 별도의 매매사례 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 박준호 임차권 전체에 적용되는지, 별도 조건이나 선행절차가 있는지를 직접 확인해야 합니다.
- 대항력 날짜 재확인. 박준호의 전입 2021.03.09.·확정일자 2021.02.08.은 말소기준 2022.08.04.보다 앞섭니다. 확약이 무효 또는 미이행이면 인수 문제가 다시 살아납니다.
- 배당부족 구조 이해. 현재 회차의 배당모형상 임차보증금 부족분은 98,677,800원이며, 확약을 제외하면 낙찰가와 합친 부담은 211,377,800원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.15. 민간임대주택 등록 등기의 현재 효력과 경매 매수 후 처리 여부를 등기·관계기관 원본으로 점검해야 합니다.
- 가격 비교. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고, 스타힐스 및 주변 유사 다세대의 실제 매매사례를 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 환금성 점검. 12세대 소규모 물건이고 경매 평균 유찰 횟수가 7.4회이므로 매수 후 재매각 가능성과 예상 매각기간을 보수적으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 권리는 풀렸지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 230,000,000원에서 112,700,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 박준호의 보증금 209,000,000원이 최저가보다 크고 전입도 말소기준보다 빨라, 확약이 없었다면 낙찰가가 내려가도 총부담이 약 209,000,000원 부근에 고정되는 대항력 인수형입니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어, 이 리포트에서는 박준호 임차권의 실질 인수를 0원*으로 반영합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 112,700,000원*으로 볼 수 있습니다.
그렇다고 가격까지 합격인 것은 아닙니다. 동일 면적 실거래 기준가격이 확인되지 않고, 스타힐스는 12세대, 경매 평균 유찰 횟수 7.4회·낙찰률 0.0%입니다. 권리의 핵심은 확약서 원본 확인, 가격의 핵심은 실거래와 환금성 검증. 이 두 확인이 끝나기 전에는 “감정가의 49%니까 싸다”는 결론을 내리지 않는 것이 맞습니다.
