인천지방법원 2025타경33266. 김포시 구래동 김포한강 듀클래스 15층 건물 중 7층 709호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 2022년 12월 29일 정한수 명의로 소유권이 이전되면서 기존 신탁등기가 말소됐고, 같은 날 주식회사국민은행의 채권최고액 180,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2025년 4월 14일 등기된 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
강제경매 신청채권자는 김포한강듀클래스지식산업센터관리단이고 청구금액은 4,371,110원입니다. 다만 현재 최저가 137,900,000원 기준 배당에서는 선순위 국민은행 근저당권에도 미배당이 발생해 신청채권자에게 돌아갈 예상배당은 0원입니다. 이 미배당 채권을 매수인이 승계하는 구조는 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33266 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 7층 709호 도로명: 경기도 김포시 김포한강5로 321 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 15층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 정한수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 137,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김포한강듀클래스지식산업센터관리단 / 4,371,110원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.29. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당권
2022년 12월 16일 신한자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 및 신탁등기가 이뤄진 뒤, 2022년 12월 29일 신탁재산 처분에 따라 정한수에게 소유권이 이전되고 기존 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당 없습니다.
② 점유·임대관계 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금이나 확정일자 등이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 실제 점유관계가 정리됐다고 단정해서도 안 됩니다. 입찰 전 현장 점유와 임대차 관계를 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 최저가와 실질취득은 137,900,000원
현재 회차는 1회 유찰된 감정가 70% 구간입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저매각가 137,900,000원에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득도 137,900,000원입니다. 다만 확인 가능한 거래가격 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 단정하기는 어렵습니다. 공장(지식산업센터)이라는 실제 이용상태와 해당 호실의 점유·관리 상태를 함께 반영해 응찰가를 판단해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 137,900,000원 | 0원 | 49,201,710원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 96,530,000원 | 0원 | 89,978,650원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 67,571,000원 | 0원 | 118,416,388원 |
유찰이 이어져 최저가가 내려가도 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 선순위 근저당권과 신청채권자의 미배당은 커집니다. 채권자의 미배당 증가는 매수인의 직접 인수액 증가는 아니지만, 소유자에게 돌아가는 잔여금이 없는 배당 구조라는 점은 명도 협의 과정에서 참고할 요소입니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,730,600원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 180,000,000원 | 135,169,400원 |
| 2. 경매신청채권 · 김포한강듀클래스지식산업센터관리단 | 4,371,110원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 184,371,110원 | 49,201,710원 |
국민은행 채권은 채권최고액 180,000,000원을 기준으로 계산했으며, 현재 회차에서는 135,169,400원이 배당되고 44,830,600원이 미배당됩니다. 신청채권자 청구금액 4,371,110원도 배당되지 않아 총 미배당은 49,201,710원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 김포시 구래동 소재 호수초등학교 북동측 약 400m 지점에 위치합니다.
- 주위환경. 아파트형 공장인 지식산업센터와 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 함께 소재하며 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입은 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으나, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 프리케스트콘크리트구조 15층 건물 중 7층 709호입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 소화전, 주차장, 승용·화물승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 15m 도로에 접하고 있으며 토지는 평탄한 공장 부지로 이용 중입니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함되고 중로2류에 저촉됩니다.
- 공시지가. ㎡당 2,160,000원이며, 공부와의 차이와 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 사용자와 점유 원인, 인도 가능 시점을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 집합건물이고 실제로 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 아파트나 주거용 오피스텔을 전제로 수익성과 환금성을 계산하면 안 됩니다.
- 인수권리 원본 대조. 명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당 없지만, 입찰 시점의 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 관리비 확인. 경매신청채권자가 김포한강듀클래스지식산업센터관리단인 만큼 관리비 등 발생 경위와 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 시설 상태 확인. 공장 이용에 필요한 승용·화물승강기, 주차장, 급·배수 및 위생설비의 실제 상태와 사용 조건을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보지 말고 점유 상태, 시설 상태, 실제 사용 목적과 향후 매각 가능성을 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 좋은 물건은 같은 말이 아니다”
이 물건은 말소기준권리가 명확하고 명세서에 별도로 기재된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 최저가 기준 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득은 137,900,000원으로 계산됩니다. 권리 인수만 보면 단순한 구조입니다.
그러나 본건의 승부처는 등기보다 점유와 용도입니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 따라서 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 실제 점유·관리 상태와 지식산업센터 용도에 맞는 사용성 및 환금성을 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 현장 확인 후. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
