인천지방법원 2025타경33272. 김포시 구래동 한강비즈나인지식산업센터 1층 118호입니다. 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2023년 11월 30일 김포축산업협동조합의 채권최고액 336,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 삼성카드 주식회사, 주식회사하나자산신탁, 하나캐피탈주식회사의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
신고된 임차인은 없고 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 각각 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 감정평가상 이용상태도 공실입니다. 따라서 등기상 채권이 매각대금으로 전액 배당되지 못하더라도 그 미배당액이 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 이 사건의 핵심 위험은 인수권리가 아니라 공실 지식산업센터의 시장성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33272 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6877-10 한강비즈나인지식산업센터 1층 118호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(지식산업센터) · 15층 건물 내 1층 118호 · 공실 |
| 소유자 | 장호영 (2023.11.30 소유권이전 접수, 등기원인 2020.12.11 매매·신탁재산의 처분) |
| 감정가 / 최저가 | 318,000,000원 / 53,446,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김포축산업협동조합 / 284,392,858원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.30 김포축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 336,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 미배당은 커도 매수인 인수는 0원
최초 신탁 소유권보존등기는 2023년 10월 24일 한국투자부동산신탁주식회사 앞으로 접수됐고, 2023년 11월 30일 장호영 앞으로 소유권이전과 신탁등기 말소가 접수됐습니다. 같은 날 설정된 김포축산업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 이후 접수된 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격·유찰 구조 — 감정가 16.81%가 곧 시세 메리트는 아니다
감정가 318,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 53,446,000원입니다. 감정가 대비 비율은 16.81%입니다. 그러나 지식산업센터는 실제 임대수익, 관리비, 업종 제한, 공실 기간과 매수 수요가 가격을 좌우합니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 53,446,000원 | 16.81% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 37,412,200원 | 11.76% | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 26,188,540원 | 8.24% | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 매수인 인수액은 계속 0원이지만, 채권자 미배당액은 848,015,388원에서 863,760,580원, 874,782,214원으로 증가합니다. 이는 가격 하락이 권리위험을 키우는 구조가 아니라, 채권 회수율을 더 낮추는 구조라는 뜻입니다. 반면 5회 유찰이라는 사실 자체는 시장이 감정가격과 앞선 최저가격에서 매수하지 않았다는 신호이므로 환금성과 수익성을 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,446,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,362,028원 |
| 1. 근저당 · 김포축산업협동조합 | 336,000,000원 | 52,083,972원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 22,078,220원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사하나자산신탁 | 502,097,120원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 39,924,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 전체 신고액 900,099,360원 중 예상배당액은 52,083,972원이며, 예상 미배당액은 848,015,388원입니다. 신청채권자 청구액은 284,392,858원이나 현재 최저가 기준 예상배당액은 52,083,972원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포호수초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변에는 지식산업센터, 근린생활시설, 소규모 공장과 아파트 단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 1층 118호이며 현재 공실입니다. 기본적인 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 남서측으로 폭 약 25미터 포장도로에 접하고, 대지는 평지의 사다리형으로 지식산업센터 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 12,285.7㎡이며 공시지가는 2,095,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구에 포함되며 고도지구, 진입표면구역, 장애물제한표면구역과 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공실 상태와 5회 유찰 이력이 동시에 확인됩니다. 지식산업센터는 아파트처럼 표준화된 주거 수요가 아니라 사업체 수요와 임대수익에 의존하므로 재매각 기간을 보수적으로 산정해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서와 현장 상태를 다시 대조하세요.
- 실제 임대수익 확인. 동일 건물 1층의 임대료, 보증금, 공실 기간과 임차 수요를 확인한 뒤 수익률을 계산해야 합니다.
- 관리비·부가비용 확인. 공실 기간 중 누적된 관리비와 공용부분 체납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 업종·사용 제한 확인. 지식산업센터 입주 가능 업종과 실제 사용 가능 범위를 관리규약·관계 서류로 확인하세요.
- 감정가 할인율 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 16.81%지만 실거래 기준이 확인되지 않아 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 재매각 시나리오 검증. 5회 유찰은 매수 수요가 제한됐다는 신호입니다. 임대가 되지 않거나 매각이 지연되는 경우의 보유비용을 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 시장성은 보수적으로”
이 물건은 말소기준권리가 명확하고, 후순위 가압류가 모두 소멸하며, 신고된 임차인과 명시된 인수권리도 없어 매수인 인수액 0원이라는 장점이 있습니다. 그러나 감정가 318,000,000원에서 최저가 53,446,000원까지 5회 유찰된 사실은 단순한 할인 기회가 아니라 시장성 검증이 필요하다는 경고이기도 합니다.
현재 공실인 지식산업센터이고 비교 가능한 실거래 기준이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 실제 임대료, 공실 기간, 관리비, 입주 가능 업종과 재매각 수요를 확인해 수익가치를 계산해야 합니다. 결론은 권리분석은 통과, 가격과 환금성은 신중 검토입니다.
