인천지방법원 2025타경33283. 부천 상동역 인근 비잔티움 상동 이스트타워 32층 3205호, 전용 136.26㎡ 아파트입니다. 감정가는 936,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 655,200,000원입니다. 임차인 목록은 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 따라서 낙찰자가 별도로 떠안는 임차보증금형 인수 부담은 없습니다.
문제는 권리 자체보다 배당 구조입니다. 말소기준은 2015.02.23. 주식회사신한은행 근저당입니다. 이후 신한은행 추가 근저당, 압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 최저가 기준 배당표에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 배당 항목에 흡수되어, 이번 경매 신청채권자인 주식회사 오에스비저축은행의 배당은 0원으로 나타납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33283 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 534-6 비잔티움 상동 32층 이스트타워3205호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 136.26㎡ · 지하7층 지상37층 건물 내 32층 |
| 소유자 | 김애자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 936,000,000원 / 655,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오에스비저축은행 / 308,693,595원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 명시 인수권리는 없다
임차인 없음. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인으로 특정된 보증금·전입·확정일자 정보는 없습니다. 따라서 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조가 아니라, 등기상 권리와 배당 가능성을 중심으로 봐야 합니다.
② 임차인 현황
| 구분 | 점유·보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 1회 유찰 후 가격은 시세 아래
비잔티움상동 최근 실거래 12건 기준 평균은 843,833,333원입니다. 현재 최저가 655,200,000원은 이 평균의 77.6%입니다. 감정가 936,000,000원은 실거래 평균보다 높았지만, 한 차례 유찰되면서 표면 가격은 시세보다 낮아졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 135.57㎡ | 15 | 925,000,000원 |
| 2025.10 | 135.57㎡ | 23 | 910,000,000원 |
| 2025.10 | 140.14㎡ | 27 | 840,000,000원 |
| 2025.07 | 135.57㎡ | 17 | 820,000,000원 |
| 2025.06 | 136.26㎡ | 12 | 814,000,000원 |
| 2024.12 | 136.26㎡ | 21 | 597,000,000원 |
| 2024.10 | 135.57㎡ | 24 | 870,000,000원 |
| 2024.08 | 135.57㎡ | 21 | 930,000,000원 |
| 2024.08 | 135.57㎡ | 8 | 747,000,000원 |
| 2024.04 | 135.57㎡ | 31 | 955,000,000원 |
| 2024.02 | 136.26㎡ | 35 | 918,000,000원 |
| 2023.07 | 140.14㎡ | 36 | 800,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 843,833,333원 |
실거래 범위는 597,000,000원~955,000,000원으로 편차가 큽니다. 현재 최저가가 평균 대비 낮은 것은 장점이지만, 2024.12 거래처럼 낮은 실거래 표본도 존재하므로 층·상태·관리비·명도 비용을 반영한 응찰가 조정이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 655,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,952,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 318,340,800원 | 318,340,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 최상 | 231,000,000원 | 87,907,200원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 96,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 동광토건 | 234,625,482원 | 0원 |
| 7. 을구 7번 근저당권 · 주식회사엠앤제이컨스텍 | 450,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 9번 근저당권 · 주식회사오에스비저축은행 | 381,600,000원 | 0원 |
| 9. 을구 10번 근저당권 · 주식회사엠앤제이컨스텍 | 450,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 11번 근저당권 · 김영식 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 기준으로는 집행비용과 앞선 배당 항목만으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 매수인 인수액은 0원이나, 신청채권자 배당이 0원으로 잡히는 구조는 입찰 전 반드시 원본 서류와 함께 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 신청채권자 배당은 0원
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 부족액 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 655,200,000원 | 646,248,000원 | 2,265,318,282원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 458,640,000원 | 451,653,600원 | 2,459,912,682원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 321,048,000원 | 315,753,328원 | 2,595,812,954원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 원미구 상동 소재 상동역(지하철7호선) 북서측 인근에 인접합니다. 주변은 상업용·업무용 빌딩, 대형마트, 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 각종 노선의 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중입니다. 철근콘크리트조, 지하7층 지상37층 건물 내 32층 이스트타워3205호이며 사용승인일자는 2007.07.24입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 비잔티움상동은 152세대, 최근 12건 실거래 평균 843,833,333원입니다. 거래 범위가 597,000,000원부터 955,000,000원까지 넓어 개별 상태 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수권리 확인. 명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다. 그래도 등기부·명세서·현황조사를 원본으로 대조하세요.
- 신청채권자 배당 0원. 주식회사 오에스비저축은행의 청구액은 308,693,595원이지만, 시나리오상 배당은 0원입니다. 경매 진행 안정성 확인이 필수입니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 655,200,000원은 실거래 평균의 77.6%입니다. 단, 실거래 최저 597,000,000원 표본이 있어 무조건 싸다고 단정하면 안 됩니다.
- 관리비·점유 확인. 고층 주상복합형 아파트는 관리비 체납, 공용부분 부담, 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 명도 비용. 임차인 인수는 없더라도 소유자 또는 점유자가 있다면 인도명령·이사 협의 비용과 시간을 반영해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격”보다 “진행 가능한 가격”인지가 먼저다
이 물건은 임차인 인수나 명세서상 인수권리가 없는 점에서는 깔끔합니다. 현재 최저가도 실거래 평균의 77.6%라서 가격만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 배당표상 신청채권자에게 돌아가는 금액이 0원으로 잡히는 구조는 가볍게 볼 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 양호, 가격은 매력권, 그러나 배당 구조 확인 전 공격 입찰은 보류입니다.
