56,350,000원
125,000,000원
인천지방법원 2025타경33293. 부천시 오정구 내동 진우빌라 가동 3층 301호, 전용 44.16㎡ 다세대주택입니다. 소유자 변훈주는 2021.05.24 매매로 소유권을 취득했고 거래가액은 111,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2022.03.04 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국·용인시·부천시·김포시 압류와 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 순위만 보고 “모두 소멸하니 깨끗하다”고 끝내면 안 됩니다. 임차인 백오성은 2021.03.29 임대차계약, 2021.03.30 확정일자, 2021.05.24 전입·점유개시로 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 보증금은 111,000,000원이고 배당요구도 했기 때문에 원칙적으로 낙찰대금에서 배당받지 못한 금액은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이 사건에서는 바로 그 위험을 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 끊어주는지가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33293 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 내동 357-2 진우빌라 가동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 44.16㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 변훈주 (2021.05.24 소유권이전 · 거래가액 111,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 56,350,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 111,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 규모 | 진우빌라(357-2) · 16세대 · 1992.07.28 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2022.03.04 국민건강보험공단 압류입니다. 2023.05.10 주택도시보증공사 가압류 160,000,000원, 2023.08.16 국 압류, 2023.10.04 용인시 압류, 2023.12.21 부천시 압류, 2025.04.22 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.09.08 김포시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백오성 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.24 / 2021.03.30 | 111,000,000원 | 有 | 有 배당요구 2023.06.01 | 실질 0원 말소동의 확약서 반영 원칙상 56,064,300원 |
| 전병옥 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2023.09.11 / 미상 | 미상 | 無 말소기준 이후 전입 | 미상 | 0원 확약 적용대상은 아니나 대항력 없음 |
확약은 백오성 임차권에만 적용됩니다. 확약 밖 임차인인 전병옥은 2023.09.11 전입으로 말소기준 2022.03.04보다 늦어 대항력이 없으므로 별도 보증금 승계 위험은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상입니다.
③ 가격 비교 — 49% 할인보다 ‘실질취득’을 본다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 일반적으로 최저가만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다. 이 사건도 확약이 없다면 낙찰가 56,350,000원에 원칙상 인수 56,064,300원이 더해지는 구조입니다. 그러나 백오성 임차권에 대한 말소동의 확약서가 있으므로 실질 인수는 0원, 확약 반영 실질취득은 56,350,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 44.16㎡ | 1 | 125,000,000원 |
| 최근12개월 평균 지표 | 44.16㎡ | 1건 | 125,000,000원 |
제공된 최근12개월 평균 지표와 최신 거래금액은 모두 125,000,000원이며, 확약 반영 실질취득 56,350,000원은 그 지표의 45.1%입니다. 숫자만 놓으면 가격 차이는 크지만, 확인되는 실거래는 2021.06의 1건뿐입니다. 따라서 45.1%라는 비율만으로 현재 시세보다 싸다고 단정하기보다, 거래 시점과 1건 표본이라는 한계를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,414,300원 |
| 1. 임차인 백오성 보증금 | 111,000,000원 | 54,935,700원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 111,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 56,350,000원을 가정한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 1,414,300원과 백오성 배당 54,935,700원으로 매각대금이 소진됩니다. 원칙상 백오성 미배당액은 56,064,300원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 시 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물대장상 다세대주택이며 현장조사 당시 폐문·이해관계인 부재로 내부 확인은 이루어지지 않았습니다.
- 규모. 진우빌라(357-2)는 16세대, 1992.07.28 준공이며 대상 면적은 44.16㎡입니다.
- 주위환경. 도당초등학교 북서측 인근으로 동류형 공동주택이 주로 소재하고 인근에 각급학교와 근린생활시설이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측과 남측으로 각각 약 9m, 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방·소로각지이며 공시지가는 1,973,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 공부 확인. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으나, 현황은 4층 건물이고 집합건축물대장 표제부에는 4층이 등재된 반면 등기사항전부증명서 표제부의 건물내역에는 4층이 등재되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 만드는 핵심 문서입니다. 백오성 임차권에 대한 말소 범위와 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 백오성 배당구조 확인. 보증금 111,000,000원, 전입 2021.05.24, 확정일자 2021.03.30, 배당요구 2023.06.01의 순서를 원본과 대조해야 합니다.
- 전병옥 점유 확인. 2023.09.11 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 현재 점유와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 압류 5건 중 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 실거래 표본의 시점 확인. 거래지표 125,000,000원은 확인 거래 1건, 최신 거래월 2021.06입니다. 45.1% 수치만으로 현재 시세를 단정하지 않아야 합니다.
- 건물 표시 대조. 현황·집합건축물대장과 등기사항전부증명서의 4층 표시 차이를 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 확약서가 먼저다”
감정가 115,000,000원이 2회 유찰돼 56,350,000원까지 내려왔으니 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 본질은 할인율이 아니라 대항력 있는 백오성 임차권입니다. 확약이 없다면 최저가 낙찰에서도 원칙상 56,064,300원의 미배당 보증금이 남습니다. 반면 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 백오성 임차권에 그대로 적용된다면 실질 인수는 0원, 실질취득은 56,350,000원이 됩니다.
가격은 제공된 거래지표 125,000,000원의 45.1%지만, 실제 확인 거래가 2021.06의 단 1건이므로 이를 곧바로 “현재 시세 대비 반값”으로 받아들일 수는 없습니다. 여기에 2회 유찰, 16세대 규모, 1992.07.28 준공, 내부 미확인, 전병옥의 보증금 미상, 국세·지방세 압류와 건물 표시 확인사항까지 겹칩니다. 결론은 가격 숫자는 낮지만, 확약서와 현장·원본 확인이 입찰의 전제입니다.
