인천지방법원 2025타경33300. 부천대학교 동측 인근의 제이비팰리스 3층 301호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 이지훈으로, 2022년 7월 20일 매매를 원인으로 300,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 절반 아래로 내려왔다는 사실이 아니라, 낙찰 후에도 남는 임차보증금입니다.
말소기준은 2022년 9월 14일 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 부천시 압류, 강제경매개시결정과 한승훈의 임차권등기는 매각으로 소멸 대상으로 분류됩니다. 하지만 등기가 소멸한다고 해서 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 없어지는 것은 아닙니다. 한승훈은 전입일 2022년 7월 8일로 말소기준보다 빠르고, 보증금 300,000,000원에 확정일자와 배당요구까지 갖춘 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33300 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 356-9 제이비팰리스 3층 301호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 전용 62.37㎡ · 14층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 이지훈 (2022.07.20. 매매 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 132,300,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘대항력 임차인’이 핵심
과거 수협은행 근저당은 2022년 7월 8일 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.09.14 국민건강보험공단 압류이며, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한승훈의 주택임차권등기도 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되는 구조이므로 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 보증금 미상
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진선미 | 2018.04.18 / 미상 | 보증금 미상 · 차임 300,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 한승훈 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.08 / 2022.06.14 | 300,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | 미배당 인수 |
진선미는 2018년 4월 18일 전입으로 말소기준보다 훨씬 앞서 있지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 한승훈의 300,000,000원만으로도 실질취득이 시세 이상이 되는데, 진선미의 보증금이 별도로 존재한다면 매수인 부담은 더 커질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
제이비팰리스 전용 62.37㎡ 안팎의 확인된 실거래는 8건입니다. 전체 평균은 266,375,000원이지만, 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 표본 4건 평균은 282,750,000원, 최신 거래는 2022년 7월 300,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 13.1% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 62.37㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2022.07 | 61.95㎡ | 7 | 282,000,000원 |
| 2022.07 | 62.37㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2022.05 | 62.37㎡ | 5 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 62.37㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 61.95㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2021.06 | 62.37㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2021.06 | 61.95㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 282,750,000원 |
표면적인 최저가 132,300,000원은 최근 12개월 평균의 46.8%로 보이지만, 이 물건에는 그 비율을 가격 메리트로 사용할 수 없습니다. 한승훈의 현 회차 미배당 보증금 170,352,200원을 합치면 실질취득은 302,652,200원입니다. 이는 최근 12개월 평균 282,750,000원을 웃돌고, 최신 거래 300,000,000원과 비교해도 더 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,652,200원 |
| 1. 임차인 한승훈 보증금 | 300,000,000원 | 129,647,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 한승훈 보증금 중 129,647,800원만 배당되고 부족분 170,352,200원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 진선미의 미상 보증금 위험은 이 배당표의 인수액에 포함되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 것은 낙찰가뿐
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 132,300,000원 | 170,352,200원 | 302,652,200원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 92,610,000원 | 209,456,980원 | 302,066,980원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 64,826,999원 | 236,739,887원 | 301,566,886원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 동측 인근이며, 주위는 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부천역이 있어 제반 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 3층 301호이며, 급배수·위생·소화전·주차장·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 남측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 2,359,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 제이비팰리스는 28세대, 사용승인일은 2017.09.20입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한승훈 인수액 재확인. 현 회차 예상 미배당 170,352,200원이 실제 매수인 인수로 이어지는지 매각물건명세서와 배당관계를 원본 대조해야 합니다.
- 확약서 문구 확인. 확인된 내용은 주택도시보증공사의 ‘말소동의 확약서’입니다. 대항력 포기까지 포함하는지 원문을 확인하지 않고 인수 0원으로 계산하면 안 됩니다.
- 진선미 보증금 확인. 2018.04.18 전입, 차임 300,000원이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 별도 인수금이 생길 수 있는 핵심 변수입니다.
- 가격 기준은 실질취득. 최근 12개월 실거래 평균 282,750,000원 및 최신 거래 300,000,000원과 비교할 때 법원 최저가가 아니라 인수 포함 총액을 사용해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트로 전제하지 말고 실제 사용·대출·환금성을 따로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.323억 낙찰”이 “1.323억 취득”은 아니다
이 사건은 유찰 횟수와 최저가만 보면 강한 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 넣는 순간 결론이 바뀝니다. 한승훈의 보증금 300,000,000원이 낙찰가를 크게 웃돌고, 현 회차에서는 170,352,200원이 미배당 인수로 계산됩니다. 그 결과 실질취득은 302,652,200원으로, 최근 12개월 실거래 평균 282,750,000원보다 높습니다.
더구나 2018년부터 전입한 진선미의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 확약서 밖의 별도 임차 위험도 남아 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 사실만으로 대항력 포기까지 확정해 인수액을 0원으로 보는 것은 위험합니다. 표면 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상이고, 미상 선순위 점유 위험까지 남은 구조이므로 가격 할인만으로 접근할 사건이 아닙니다.
