부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경33311 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트조 62.3775㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

156,820,000원 1억 5,682만 감정가 224,000,000원

감정가의 70% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 109,760,000원 최저가 대비 +42%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,097만원

최저가의 10% · 10,976,000원

실거래 대비

▼ 2.0% 시세 이하

같은 평형 직전 1건 평균 1.60억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차보증금 인수 가능성이 핵심인 다세대 경매. 유찰로 최저가는 낮아졌지만 실질취득 기준 검토가 필요합니다.

가격 최저가 1.0976억이지만 임차보증금 1.95억 중 미배당 87,576,640원 인수 가능
자금 입찰보증금 약 10,976,000원 · 실질취득은 최저가+인수액 기준 약 1.97억
리스크 대항력 있는 임차권등기 존재. 보증기관 확약 제출 여부 확인 필요

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 임차인 주현규의 임차보증금 1.95억이 있고 대항력·우선변제권이 확인됩니다. 현재 회차 기준 매수인이 부담할 수 있는 미배당 보증금은 87,576,640원으로, 실질취득 비용은 약 1.97억 수준에서 판단해야 합니다.

감정가 / 최저가

224,000,000원 / 109,760,000원

2회 유찰

실질취득 예상

197,336,640원

낙찰가+인수 가능액

매수인 인수

87,576,640원

임차보증금 미배당

핵심지표

C 등급

임차권 인수 리스크

인천지방법원 2025타경33311. 경기도 부천시 원미구 심곡동 남영팰리스타운 101동 302호 다세대주택입니다. 표면상 최저가는 감정가의 절반 수준으로 내려왔지만, 이 사건은 단순 저가 매수가 아닙니다. 등기부상 주택임차권등기가 존재하고 임차인의 보증금이 매각대금보다 커질 수 있어 인수 위험 분석이 핵심입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경33311
소재지	경기도 부천시 원미구 심곡동 367-38 남영팰리스타운 101동 3층 302호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 공동주택(다세대주택)
소유자	문병웅
감정가 / 최저가	224,000,000원 / 109,760,000원
청구액	195,000,000원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 8번 주택임차권은 별도 검토가 필요합니다. 임차인 주현규는 2021년 전입, 확정일자, 점유개시가 확인되며 대항력과 우선변제권이 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성

임차인	보증금	권리	승계
주현규	195,000,000원	대항력 有 · 우선변제권 有	미배당 87,576,640원 인수 가능

⚠️ 실질취득 기준 판단 현재 최저매각가 109,760,000원만 보면 저렴해 보이지만, 임차보증금 배당 부족분 87,576,640원이 인수되면 실질취득금액은 약 197,336,640원입니다. 따라서 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,336,640원
임차인 주현규 보증금	195,000,000원	107,423,360원
주택도시보증공사	195,000,000원	0원
매수인 인수	-	87,576,640원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득

최저가 자체가 아니라 인수 포함 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 주현규의 대항력 있는 임차권으로 인해 보증금 부족분 인수 가능성이 있습니다.
확약 여부 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 실제 인수 여부는 원본 확인이 필요합니다.
가격 판단. 1.09억 낙찰만 보고 판단하지 말고 보증금 인수 포함 총 취득비용으로 검토해야 합니다.
환금성. 남영팰리스타운은 8세대 규모 다세대로 거래량 확인이 중요합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 총비용을 보라”

이 물건은 권리 자체가 복잡한 것이 아니라 임차보증금 인수 여부가 핵심입니다. 현재 회차 최저가 1.0976억은 감정가 대비 낮지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 더해지면 실질취득금액은 약 1.97억입니다. 따라서 입찰 전 반드시 임차권 말소동의 및 실제 인수 범위를 확인해야 하는 사건입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 보증금 인수가 승부처 — 부천 남영팰리스타운 302호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성

③ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가가 아니라 총비용을 보라”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (9장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-22	유찰	2억 2,400만원
2	2026-05-27	유찰	1억 5,680만원
3	2026-07-08	대기	1억 976만원