인천지방법원 2025타경33343. 김포시 양촌읍 대포리 464 소재 공장 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 1층 공장 및 사무실, 2층 공장이고, 토지는 공장용지 2,315.1㎡입니다. 숫자만 보면 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려와 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차인 인수와 미상 보증금입니다.
확인된 보증금 기준으로는 유남근 15,000,000원, 주식회사 디베르소 30,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 회차에서 단순 최저가 3,284,639,000원이 아니라 3,329,639,000원을 최소 실질취득 기준으로 놓고 판단해야 합니다. 여기에 김인수는 전입일이 2022.12.28로 말소기준권리보다 앞서지만 보증금이 확인되지 않아, 대항력 가능성과 인수 규모가 확정되지 않은 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33343 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 대포리 464 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 공장 및 사무실, 2층 공장 |
| 건물 | 경기도 김포시 양촌읍 대포리 464 가동 · 일반철골구조 준불연판넬지붕 2층 |
| 토지 | 공장용지 2,315.1㎡ · 일반공업지역 · 공업용 · 공시지가 548,800원/㎡ |
| 소유자 | 허현구 |
| 감정가 / 최저가 | 4,692,341,600원 / 3,284,639,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 3,204,497,070원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차인이 승부처
말소기준은 2023.02.03 을구 2번 근저당권으로 잡혀 있습니다. 이보다 앞서 전입한 유남근, 주식회사 디베르소는 보증금이 확인되어 각각 15,000,000원, 30,000,000원이 실질 취득비용에 더해집니다. 김인수는 전입일이 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
② 임차인 점유 현황 — 실제 점유 신고자 4명, 승계 중복 없음
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 배지 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김인수 | 2022.12.28 / 미상 | 미상 / 미상 | 2025.07.16 | 대항력 가능 우선변제 미상 승계 아님 | 보증금 미상 |
| 유남근 | 2022.01.24 / 미상 | 15,000,000원 / 1,500,000원 | 미상 | 대항력 우선변제 없음 승계 아님 | 15,000,000원 |
| 백대환 | 2023.03.27 / 미상 | 30,000,000원 / 미상 | 2025.07.16 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 | 0원 |
| 주식회사 디베르소 | 2022.04.08 / 미상 | 30,000,000원 / 미상 | 미상 | 대항력 우선변제 없음 승계 아님 | 30,000,000원 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 따라서 네 명 모두 실제 점유 신고자로 보고, 그중 확인 인수 보증금은 45,000,000원입니다. 김인수는 보증금이 확인되지 않았으므로 “인수 0원”으로 닫아버리면 안 되고, 입찰 전 보증금·점유 범위·명도 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수 4,500만원은 붙는다
| 회차 | 매각 기준가 | 확인 인수 | 확인 실질취득 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 3,284,639,000원 | 45,000,000원 | 3,329,639,000원 | 632,595,443원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 2,299,247,300원 | 45,000,000원 | 2,344,247,300원 | 1,608,133,226원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 1,609,473,110원 | 45,000,000원 | 1,654,473,110원 | 2,291,009,674원 |
위 실질취득은 확인된 보증금 45,000,000원만 반영한 금액입니다. 김인수의 보증금은 확인 전까지 별도 리스크로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,284,639,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 35,246,390원 |
| 인수. 임차인 유남근 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수. 임차인 주식회사 디베르소 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,964,000,000원 | 2,964,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 285,392,610원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 108,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 기술보증기금 | 180,965,067원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 29,022,986원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,881,988,053원 중 현 회차 예상 배당은 3,249,392,610원, 미배당은 632,595,443원입니다. 확인 인수 보증금 45,000,000원은 배당이 아니라 매수인이 별도로 떠안을 수 있는 금액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 오류동 소재 검단양촌IC 북동측 근거리에 소재하며, 주위는 대포산업단지 내 공장 밀집지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 대중교통 여건은 보통입니다. 황금로23번길 등 인근 간선도로 변에 버스 정류장이 있습니다.
- 용도·규제. 도시지역, 일반공업지역, 일반산업단지, 양촌일반산업단지, 산업시설구역, 성장관리권역 등이 확인됩니다.
- 건물. 일반철골구조 준불연판넬지붕 2층 건물이며 외부·내부는 샌드위치판넬 마감, 창호는 PVC 새시 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 수변전설비, 동력설비 등이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김인수 보증금 확인. 전입일 2022.12.28, 배당요구일 2025.07.16인 점유자입니다. 보증금이 미상이라 인수액이 확정되지 않았습니다.
- 확인 인수 45,000,000원 반영. 유남근 15,000,000원, 주식회사 디베르소 30,000,000원은 실질취득 계산에 포함해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰. 현재 회차는 최저가 3,284,639,000원이 아니라 확인 인수 반영 후 3,329,639,000원부터 봐야 합니다.
- 컨테이너 제외 확인. 일괄매각이나 지상 소재 컨테이너는 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 법정지상권. 명시된 법정지상권은 해당사항없음으로 확인됩니다.
- 명도·사용관계. 공장 및 사무실, 임차인 점유가 얽혀 있어 인도 협의와 영업장 명도 비용을 별도 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차 계약관계, 체납 공과금, 당해세를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “인수와 미상 보증금”이 먼저다
이 사건은 신건 감정가 4,692,341,600원에서 1회 유찰되어 3,284,639,000원까지 내려왔습니다. 그러나 확인된 임차인 인수액만 더해도 실질취득은 3,329,639,000원이 됩니다. 더 중요한 것은 김인수의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 공장·토지 물건은 주거용 아파트처럼 환금성이 단순하지 않고, 점유와 사용관계가 명도 난도를 좌우합니다. 결론은 분명합니다. 최저가만 보면 위험하고, 인수 보증금과 미상 임차인을 먼저 닫아야 입찰가가 나온다.
