부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경33360 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 38.8㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

90,440,000원 9,044만 감정가 152,000,000원

감정가의 59% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 74,480,000원 최저가 대비 +21%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

744만원

최저가의 10% · 7,448,000원

실거래 대비

▲ 3.2% 시세 이상

같은 평형 직전 3건 평균 8,766만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약으로 신동규 임차인 인수 부담은 실질 0원이나, 하락 추세와 세금 압류 이슈 확인이 필요한 다세대.

가격 최저가 74,480,000원은 최근 12개월 평균 127,000,000원의 58.6% 수준
자금 현재 최저가 기준 입찰보증금은 7,448,000원
리스크 주택임차권등기 존재, HUG 말소동의 확약 적용 및 국세·지방세 압류 4건 확인 필요

한 줄 평 대항력 있는 임차권등기가 존재하는 다세대입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 신동규 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원 처리됩니다. 다만 확약 적용 범위를 넘어서는 세금 압류·권리 관계 확인은 필요합니다.

감정가 / 최저가

152,000,000원 / 74,480,000원

2회 유찰

실질취득

74,480,000원

확약 적용 임차 인수 0원

최근 12개월 시세

127,000,000원

최근 3건 평균

매수인 인수

0원*

확약 적용 기준

인천지방법원 2025타경33360. 부천시 소사구 송내동 성도빌리지 4층 404호 다세대입니다. 감정가는 1억5,200만원이며 두 차례 유찰 후 현재 최저가는 7,448만원입니다.

핵심은 임차권입니다. 임차인 신동규는 2021년 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차권등기권자로 보증금은 1억8,700만원입니다. 일반적으로는 낙찰가와 관계없이 부족 배당분이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다. 그러나 본 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 해당 임차권 인수 부담은 실질 0원으로 처리합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경33360
소재지	경기도 부천시 소사구 송내동 610-23 성도빌리지 4층 404호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 주거용
소유자	고병덕
감정가 / 최저가	152,000,000원 / 74,480,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 187,000,000원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권등기 확인이 핵심

말소기준권리 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 3번 주택임차권등기는 매수인 인수 가능성이 표시된 권리였으나, 제출된 확약에 따라 해당 임차인에 대한 인수 부담은 실질 0원입니다.

⚠️ 확약 적용 범위 신동규 임차권에 대한 인수 위험은 확약으로 해소됩니다. 다만 국세·지방세 압류 4건이 확인되어 당해세 여부와 배당 순서는 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
신동규	187,000,000원	有	가능	확약 후 0원

* 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 신동규 임차권에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래는 하락 흐름

성도빌리지 동일 면적대 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 1억2,700만원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 하락세입니다.

거래월	면적	층	거래가
2025.07	39.7㎡	5	134,000,000원
2025.04	39.7㎡	5	125,000,000원
2024.09	39.7㎡	5	122,000,000원
2021.12	38.8㎡	4	187,000,000원

현재 최저가는 7,448만원으로 최근 12개월 평균 1억2,700만원 대비 낮지만, 과거 평균 거래가 1억4,200만원에는 하락장 거래가 충분히 반영되지 않을 수 있습니다. 최근 12개월 기준으로 판단하는 것이 적절합니다.

배당 구조 (현재 최저가)

최저가 vs 최근 시세

최저가는 최근 12개월 평균보다 낮지만, 임차권·세금 권리 관계 확인이 필요합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 대항력 있는 임차권등기가 존재했으므로 확약서 원본과 효력 범위를 반드시 확인해야 합니다.
세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 배당 변동 가능성이 있습니다.
시세 기준. 최근 12개월 평균 1억2,700만원과 최신 거래 1억3,400만원을 기준으로 접근해야 합니다.
명도. 임차권등기 상태와 실제 점유 관계를 현황조사와 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 낮아도 권리 확인은 필요하다”

이 물건은 두 차례 유찰로 가격 진입점은 낮아졌습니다. 대항력 임차권이라는 큰 위험은 확약으로 실질 해소되지만, 세금 압류와 임차권 관련 서류 확인은 필수입니다. 가격보다 중요한 것은 확약의 범위와 배당 구조 확인입니다.

부동산강제경매

확약으로 인수 부담은 줄었지만, 임차권 리스크는 남는다 — 부천 성도빌리지 404호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기 확인이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최근 거래는 하락 흐름

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낙찰가는 낮아도 권리 확인은 필요하다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-22	유찰	1억 5,200만원
2	2026-05-27	유찰	1억 640만원
3	2026-07-08	대기	7,448만원