서울남부지방법원 2024타경148236. 등기부상 집합건물인 송촌스페이스향 제비층 제6호입니다. 사건 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 물건 적치장입니다. 감정가는 49,600,000원이지만 8회 유찰되어 현재 최저매각가는 8,322,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 낙찰대금 외에 대항력 임차보증금 5,000,000원을 함께 계산해야 합니다.
말소기준권리는 2024.04.16. 설정된 농업회사법인주식회사라이스믿음의 근저당권 90,000,000원입니다. 문제는 임차인 (주)쏘킹의 전입일이 2022.07.14.로 이보다 약 1년 9개월 앞선다는 점입니다. 배당표에서도 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 계산되어 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 8,322,000원짜리 물건이 아니라 현재 회차 기준 13,322,000원을 투입하는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경148236 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항대로71길 49, 제비층 제6호 (염창동, 송촌스페이스향) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제비층 제6호 · 물건 적치장 이용 |
| 대상 면적 | 9.1㎡ |
| 소유자 | 주식회사강서푸드스토아 |
| 감정가 / 최저가 | 49,600,000원 / 8,322,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 농업회사법인주식회사라이스믿음 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2024.04.16. 을구 7번 근저당권입니다. 이후 2024.12.10. 임의경매개시결정, 2024.12.20. 서울보증보험 가압류 17,003,825원, 2025.01.23. 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 (주)쏘킹은 2022.07.14. 전입으로 말소기준권리보다 앞서며, 제공된 배당계산상 보증금 5,000,000원 전액이 매수인에게 인수됩니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)쏘킹 | 전부 | 2022.07.14 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 매수인 인수 |
② 가격 판단 — 실거래가 있어도 직접 비교하면 안 된다
송촌의 제공된 실거래는 총 12건이며 전체 평균은 806,250,000원, 최근 12개월 평균은 839,200,000원, 최신 거래는 2026.06. 850,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 7.2% 높은 것으로 집계됩니다.
그러나 이 숫자를 본건의 시세로 쓰면 안 됩니다. 본건 대상 면적은 9.1㎡인데, 제공된 거래 표본은 84.99㎡ 또는 92.94㎡이고 면적 매칭도 불일치로 표시돼 있습니다. 즉 현재 최저가 8,322,000원이나 실질취득 13,322,000원을 8억대 거래와 나란히 놓고 “몇 % 싸다”고 해석하는 것은 적절하지 않습니다. 직접 비교 가능한 실거래 시세가 확보되지 않은 상태로 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.99㎡ | 15 | 850,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 15 | 885,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 9 | 870,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 15 | 803,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 12 | 788,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 839,200,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 8,322,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 549,796원 |
| 인수 · 임차인 (주)쏘킹 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 농업회사법인주식회사라이스믿음 | 90,000,000원 | 7,772,204원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 17,003,825원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 107,003,825원 중 예상 배당은 7,772,204원이고 미배당은 99,231,621원입니다. 임차보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 국의 압류 금액은 확인되는 금액이 없어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려가도 인수 500만원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 8,322,000원 | 5,000,000원 | 13,322,000원 | 99,231,621원 |
| 9회 유찰 시 | 6,657,600원 | 5,000,000원 | 11,657,600원 | 100,866,062원 |
| 10회 유찰 시 | 5,326,080원 | 5,000,000원 | 10,326,080원 | 102,173,614원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 매각가는 6,657,600원, 두 번 더 진행되면 5,326,080원으로 내려가지만 임차보증금 인수액은 각 시나리오 모두 5,000,000원입니다. 따라서 실질취득은 각각 11,657,600원, 10,326,080원으로 계산해야 합니다. 낙찰가만 내려다보면 실제 부담을 과소평가하게 됩니다.
⑤ 현황·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 입지. 지하철 9호선 염창역 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 9호선 염창역이 있습니다.
- 이용상태. 제6호는 물건 적치장으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 17층, 사용승인일은 2005.11.08.입니다.
- 일괄매각·경계. 매각물건명세서 비고상 본건은 일괄매각이며 인접 호수와의 벽체가 없습니다. 제6호는 점포별 개략적인 경계와 번호표시가 부착돼 있습니다.
- 다른 일괄매각 호수. 제9호·제10호·제12호는 구분점포별 번호표시와 현황도가 설치되지 않은 것으로 기재돼 있어 물건 특정과 경계 확인이 중요합니다.
- 토지. 도시지역·준공업지역·시장, 공시지가 5,440,000원/㎡이며 토지는 평지·가로장방·소로각지입니다.
- 환금성. 8회 유찰 상태이고 단지 경매 통계의 평균 유찰도 8.0회입니다. 대상과 직접 비교 가능한 실거래도 없어 환금성을 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 8,322,000원이 아니라 임차보증금 인수를 더한 13,322,000원을 기본 취득원가로 보세요.
- 임차보증금 확인. (주)쏘킹의 점유 범위는 전부, 보증금 5,000,000원·월세 500,000원입니다. 인도와 보증금 반환 관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고에 제6호·제9호·제10호·제12호가 함께 언급됩니다. 실제 매각대상과 각 호의 현황을 원본에서 대조해야 합니다.
- 경계·번호표시 확인. 인접호수와 벽체가 없고 일부 호수는 구분점포 번호표시와 현황도가 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 시세 오판 금지. 제공된 8억대 실거래는 84.99~92.94㎡로 본건 9.1㎡와 면적이 맞지 않습니다. 해당 평균을 본건 적정가로 사용하면 안 됩니다.
- 8회 유찰 원인 확인. 낮은 가격만 보지 말고 이용상태·임차인·일괄매각·물리적 경계와 환금성을 현장 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·경계 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “17%까지 떨어졌다”보다 “무엇을 함께 인수하느냐”가 중요하다
감정가 49,600,000원짜리가 8회 유찰되어 8,322,000원까지 내려온 모습만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 가격표가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인 (주)쏘킹의 보증금 5,000,000원을 매수인이 인수하므로 현재 실질취득은 13,322,000원입니다.
여기에 일괄매각, 인접호수와의 벽체 부재, 일부 구분점포의 번호표시·현황도 미설치 문제가 함께 기재돼 있고, 시세 자료 역시 대상 9.1㎡와 면적이 맞지 않아 가격 우위를 검증하기 어렵습니다. 8회 유찰 자체를 매력으로 평가하기보다, 인수보증금·물건 특정·실제 점유·환금성을 모두 확인한 뒤에만 접근해야 하는 D등급 고위험형입니다.
